北京房地产律师以案说法：无合同原件，凭啥认定房屋买卖关系？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产买卖律师，常遇到 “没合同原件却主张房屋买卖关系” 的纠纷，这类案件核心在于 “证据链是否足以支撑事实”。今天结合典型案例，聊聊这类纠纷的裁判逻辑，以及如何维护自身权益。

一、案件核心背景

多年前，周婷（化名）称与赵兰（化名）签订《买卖房产合同》，购买一号房屋，赵兰出具过房款收据，但合同和收据均为复印件，原件已遗失。

周婷持有一号房屋的房产证原件、继承相关材料原件及过户费用票据原件，且一号房屋二十多年来一直由周婷后续转让的对象占有、出租并缴纳水电费。

后来，赵兰将一号房屋以明显低于市场价的价格过户给女儿孙莉（化名），未实际支付房款。

周婷起诉，请求确认赵兰与孙莉的房屋买卖行为无效，并要求将房屋产权恢复至赵兰名下，一审支持周婷，赵兰、孙莉上诉，二审维持原判。

二、双方核心争议点

赵兰、孙莉的主张

周婷提供的《买卖房产合同》和《收据》是复印件，不能作为认定事实的依据，无原件就不算有效证据。

赵兰从未收到 45000 元房款，收据可能是伪造，一审未鉴定不当。

双方不存在房屋买卖关系，《买卖房产合同》实际是委托周婷办理房屋租赁，一号房屋一直是赵兰所有，过户给孙莉合法，未损害他人利益。

周婷主张的买卖关系是推理得出，与事实不符。

周婷的主张

虽然合同和收据是复印件，但赵兰承认合同上的签名是其本人所签，也承认收取过 20000 元房款，结合自己持有的房产证、继承材料等原件，足以证明买卖关系真实。

一号房屋二十多年由自己后续转让的对象占有使用，赵兰从未主张过权利，也未提过异议，能证明房屋已出售。

赵兰明知房屋已卖给自己，还低价过户给女儿孙莉，两人恶意串通，损害自己利益，买卖行为应无效。

三、法院认定关键理由

证据链足以支撑买卖关系

虽无合同原件，但赵兰认可合同签名真实性，且合同打印条款明确是买卖关系，并非租赁；赵兰承认收取过 20000 元，与周婷主张的房款支付能部分印证。

周婷持有一号房屋的房产证原件、继承相关材料原件及过户费用票据，这些材料与合同中 “办理房屋相关手续” 的内容对应，符合买卖交易中买方持有相关材料的常理。

一号房屋二十多年由周婷后续转让对象占有、使用并缴纳水电费，赵兰期间未提出任何权利主张，与 “房屋仍归赵兰所有” 的说法矛盾，反而印证买卖事实。

赵兰、孙莉的主张无依据

赵兰称合同是委托租赁，但合同打印条款均为买卖内容，且孙莉此前曾作为出租人参与房屋租赁事宜，明知租赁与买卖的区别，该主张与合同内容、事实不符，且无反证证明。

赵兰称收据伪造，却未提供任何证据支撑，一审未鉴定不存在不当；其不认全部房款，却承认收取过 20000 元，无法推翻买卖关系的存在。

赵兰与孙莉构成恶意串通

两人是母女关系，孙莉此前参与过一号房屋租赁，明知房屋状况，却以明显低于市场价的价格受让房屋，且未实际支付房款，不符合正常交易习惯。

赵兰在明知周婷可能主张房屋权利的情况下，将房屋过户给孙莉，主观存在恶意，两人行为损害周婷合法权益，买卖行为无效。

四、房产律师给购房者的 3 点提示

妥善保管交易原件：签订房屋买卖合同后，务必留存合同、收据、付款凭证等原件，若原件遗失，及时收集对方认可交易的聊天记录、录音，或持有房屋相关材料原件（如房产证、缴费票据），形成完整证据链。

关注房屋占有状态：购买房屋后，及时实际占有使用，并保留水电费缴纳、出租合同等证据，这些能作为证明买卖关系、对抗他人过户的关键依据。

警惕亲属间异常过户：若发现房屋产权人将房屋低价过户给亲属，且无合理交易理由，可从 “关系关联性、交易价格、付款情况” 入手，举证对方恶意串通，维护自身权益。

五、总结

这类纠纷的核心是 “证据链是否能排除合理怀疑，证明买卖关系真实”。即便没有合同原件，若有对方签名认可、收款承认、房屋占有使用证据及相关材料原件，法院仍可能认定买卖关系成立；而亲属间低价、无实际付款的过户，极易被认定为恶意串通，最终导致交易无效。购房者遇到类似情况，要及时梳理证据，借助专业律师力量维护权益。