所谓四代住宅，很多都是大坑

来源：市场资讯

（来源：地产局座）

粉丝提问：

大表哥，前段时间去看了昌平龙湖观萃的新房，总体上挺满意，特别是他的一楼架空层，设计成泛会所形式，让我有点心动，想问问大表哥，这种一楼架空层，对小区是加分还是减分？

大表哥回答：

一楼是架空层的小区，大表哥建议尽量不要买，这样的小区，架空层到最后大部分都会比较糟心。

一楼是架空层的小区，目前在北京还很少，一共就三个，昌平这一个，外加丰台两个，属于市场上的新东西。

目前这三个楼盘都还没有交房，因此都还没有经过时间的充分检验。不过可以从南方一些城市经验来看。

一楼架空层好不好，对小区是加分项还是减分项，主要取决于三个方面。

第一，小区的物业管理水平怎么样。

第二，小区的业主素质怎么样。

第三，小区是在南方还是在北方。

架空层的初衷，主要是增加小区业主的公共活动空间，同时促进邻里关系。

不过架空层属于公共空间，那么既然属于公共空间，就特别考验物业的管理水平和业主的整体素质。

公共空间由于产权不清晰，那么谁都想去占个便宜，特别容易让一楼架空层变成一些没素质的业主的私人领地。

一旦有一个没素质的业主这么干了，物业又没有及时制止，在破窗效应之下，就会有越来越多的没素质业主跟进，最后把架空层变成乱七八糟的杂物间。

北京一楼架空层的小区很少，但是在南方城市，这样的小区可不少，但大部分最后都成了电动车，儿童车，废旧物品杂物间，非常糟糕。

要想一楼架空层给小区加分，这个小区必须得是大户型豪宅，并且物业还得给力，大户型豪宅就决定了小区业主很少，住户少相对来说就好管理，豪宅业主也没有电动车这些。

另外，一楼架空层大表哥其实不太建议在北方城市设计，因为北方城市冬天很冷，一楼架空层根本没法使用，春夏秋灰尘又很大，除非做成全封闭式。

你看的龙湖观萃这个小区，定位上并不属于豪宅，大部分都是80到120平米区间的刚需户型。而且一楼架空层也没有全封闭，冬天四面漏风是跑不了的，所以他只能做成泛会所。

名字叫泛会所，不过由于非全封闭，那么至少冬天会很冷，业主不可能去活动，更不可能在里面坐着看书喝咖啡，老年业主都不会去打麻将打扑克等等。

几个月空着，大表哥可以推断，架空层慢慢就会沦为一些业主的私人领地杂物间。

综上，大表哥建议你，还是买个传统型的小区为好，不要在北京尝试这种一楼架空层，特别是非封闭的架空层的小区。

如果你一定要买个架空层的小区，那么他最好同时满足三个条件。

第一，得是豪宅。

第二，物业很到位。

第三，架空层得是全封闭。