【京平拆迁课堂】国有土地上房屋征收，需保障被征收人【合法财产权】

【京平拆迁课堂】

国有土地上房屋征收，需保障被征收人合法财产权

因固原市区旧城改造项目，原州区政府于2015年12月1日对城隍庙片区国有土地上房屋发布征收决定，汤某忠的涉案房屋（含营业用房与住宅用房）被纳入征收范围。双方未在签约期内达成补偿协议，原州区政府先后两次作出房屋征收补偿决定。2021年11月9日作出的被诉补偿决定中，虽载明“货币补偿或房屋安置”两种方式，但未明确产权调换房屋的位置、面积、交付时间等关键信息；且评估报告以2015年征收决定公告日为评估时点，2021年才出具报告，期间房价上涨导致评估价值远低于实际市场价值，同时未充分保障汤某忠的评估复核、鉴定权利，最终汤某忠的财产权益（包括房屋价值、停产停业损失、安置权益）未得到合法保障，遂引发诉讼。

一、核心法律依据

中华人民共和国宪法第十三条明确，公民的合法的私有财产不受侵犯；国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权；国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。第十条也规定，国家为了公共利益的需要，可依法对土地实行征收或者征用并给予补偿，为房屋及所涉土地使用权的征收补偿提供根本遵循。这是征收必须遵循“公共利益、依法征收、足额补偿”的最高法律前提。

中华人民共和国民法典明确保护私人合法财产权，其物权编相关规则为房屋所有权、建设用地使用权等物权的确认与保护提供民事法律基础，征收导致物权变动的，必须符合法定条件并依法补偿，不得非法侵害被征收人的物权权益。此前物权法相关规定已整合入民法典，继续发挥权利保障作用。

国有土地上房屋征收与补偿条例（国务院令第590号，2011年施行）是国有土地上房屋征收的核心操作规范，其立法宗旨即保障被征收房屋所有权人的合法权益。核心条款包括：第二条确立“公共利益+公平补偿”原则，征收必须以公共利益为目的并给予公平补偿；第十七条明确补偿范围含被征收房屋价值、搬迁与临时安置费用、停产停业损失（符合条件的）；第十九条规定房屋价值补偿不得低于征收决定公告之日类似房地产市场价格，由具备资质的评估机构评估；第二十七条确立“先补偿、后搬迁”，禁止暴力搬迁、非法逼迁，严禁建设单位参与搬迁活动。

二、京平律师胜诉案例

1、争议焦点与法律适用

（一）核心争议焦点

产权调换选择权形式化，财产权益实质落空：原州区政府在补偿决定中仅笼统提及“可选择房屋安置”，未明确产权调换房屋的具体信息，导致汤某忠无法实际行使选择权，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与计算结清差价”的规定，使“产权调换”沦为空谈，被征收人通过产权调换保障财产权益的路径被阻断。

评估程序违法，房屋价值补偿不公：评估机构选定未充分征求汤某忠意见，且以6年前的征收公告日为评估时点，未考虑期间市场房价上涨因素，评估价值远低于2021年的实际房屋价值，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格”及《国有土地上房屋征收评估办法》关于评估时点、机构选定的规定，直接导致汤某忠应得的房屋价值补偿缩水，财产权受损。

停产停业损失与临时安置费未合理保障：涉案房屋含营业用房，原州区政府对停产停业损失的计算标准未充分考虑实际经营收益，且未依法支付合理的临时安置费，违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条“对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定”及“给予搬迁、临时安置的补偿”的规定，进一步损害被征收人的财产性收益。

（二）关键法律依据

《中华人民共和国民法典》第一百一十七条：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序征收、征用不动产或者动产的，应当给予公平、合理的补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条：为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条：对被征收房屋价值的补偿，不得低于征收决定公告之日类似房地产的市场价格；被征收人对评估结果有异议的，可申请复核、鉴定。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条：被征收人可选择货币补偿或产权调换，选择产权调换的，政府应提供具体房源并结清差价。

三、维权路径

京平律师接受委托后，围绕“程序违法+实体补偿不公”制定维权路径：

固定违法证据：收集补偿决定文本（证明产权调换信息模糊）、评估报告（证明评估时点不合理、程序违法）、经营记录（证明停产停业损失计算不当）等，形成完整证据链；

紧扣法律条文论证违法性：依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，指出补偿决定因“产权调换内容不明确、评估程序违法、补偿标准过低”，属于“主要证据不足、程序违法”；

主张公平补偿权益：强调应按2021年的市场价值重新评估，且需足额补偿停产停业损失与临时安置费，保障被征收人财产权益不缩水。

（二）裁判结果

最高人民法院提审后认为，原州区政府所作补偿决定未明确产权调换房屋信息，实质剥夺汤某忠的选择权，且评估时点不合理导致补偿不公，违反“公平补偿”原则。最终虽未直接撤销补偿决定，但明确要求原州区政府说明无法提供产权调换房屋的理由，并保障汤某忠获得的货币补偿款能购买到与被征收房屋价值相当的同类房地产，同时需支付评估时点至补偿款支付日的法定孳息（利息），弥补因房价上涨造成的财产损失。

3、案例启示

警惕“形式合规”下的权益侵害：征收方常以“载明补偿方式”掩盖实质违法（如产权调换信息模糊、评估程序走过场），被征收人需重点关注补偿方案的“可执行性”，对模糊表述及时提出异议，留存书面沟通记录；

善用法律武器主张公平补偿：若评估价值过低、补偿方式被强制干预，可依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》申请评估复核、鉴定，或通过行政复议、行政诉讼撤销违法补偿决定，要求重新作出合法补偿；

专业律师助力权益最大化：国有土地征收涉及复杂法律程序与地方政策，被征收人可委托专业拆迁律师，从证据收集、法律论证到司法维权全程介入，避免因不熟悉法律规定导致财产权益受损。

京平拆迁律师