住 26 年的房仍是别人名！原房主已故，继承人拒过户，北京房产律师教你要产权

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

引言：花 10 万现金购买房屋，实际居住 26 年且已迁入户口，但房产证始终登记在原房主名下。如今原房主去世，其继承人却否认买卖关系，拒绝协助办理过户手续。遇到这类纠纷该如何维护自身权益？今天结合典型案例，为大家梳理维权关键要点。

一、案情背景：1999 年买的房，住到 2024 年仍没过户

1999 年 4 月，周明经朋友介绍，有意购买赵磊父亲赵强名下的一套北京住宅（下称 “一号房屋”）。彼时赵强刚去世不久，赵磊称自己是房屋继承人，愿意出售该房屋，双方随后签订《买卖房协议书》，约定周明支付 10 万元全款后，赵磊协助办理房屋过户手续。

协议签订当日，周明以现金方式支付 10 万元房款，但赵磊未出具收款凭证，仅委托朋友孙伟将房屋钥匙及房产证原件交付给周明。周明因双方系熟人介绍，未急于催促办理过户，加之当时经济条件有限，便暂时搁置过户事宜，随后入住该房屋。2001 年，周明将户籍迁入一号房屋，此后 20 余年间，房屋的物业费、供暖费均由周明缴纳，期间赵磊未就房屋权属提出任何异议。

2024 年，周明计划办理房屋过户手续，与赵磊协商时却遭到拒绝。赵磊主张未见过当年的《买卖房协议书》，否认收到 10 万元房款，并认为该房屋系父亲赵强的遗产，不应过户给周明。协商无果后，周明为维护自身权益，向法院提起诉讼，要求赵磊协助办理一号房屋的过户手续。

二、核心争议：协议有瑕疵、房款无凭证，买卖关系能认定吗？

1. 赵磊的抗辩理由

庭审中，赵磊针对周明的诉讼请求提出三点抗辩：一是认为《买卖房协议书》无效，协议第一页未载明周明的买方信息，第二页周明的签字位置误写在 “乙方（卖方）” 处，且签订协议时赵强已去世，不符合房屋买卖的主体要求；二是质疑周明未实际支付房款，主张周明无法提供收款收条或转账记录，不能证明 10 万元房款已交付，认为双方可能存在租赁关系；三是对周明提交的与自己及孙伟的通话录音合法性提出异议，主张该录音系未经同意录制，不能作为认定案件事实的证据。

2. 周明的举证情况

为证明双方存在真实的房屋买卖关系，周明提交了以下证据：

物证：一号房屋的房产证原件及钥匙，证明赵磊已实际交付房屋相关权益凭证；

居住及户籍证明：1999 年至今的物业费、供暖费缴费单据，以及 2001 年户籍迁入一号房屋的材料，证明长期实际占有使用房屋；

10 万元现金，并转交房屋钥匙及房产证；小区物业退休员工任芳作证，证明 1999 年存在赵家委托出售房屋的情况，且周明为房屋合法使用人；

视听资料：2024 年与赵磊的通话录音中，赵磊提及 “当年你们买了我们家那房”，与孙伟的通话录音也能印证房款收取及房屋交付的事实。

3. 法院审理关键认定

法院审理后认为，判断双方是否存在真实房屋买卖关系，应结合全案证据及事实综合认定，而非仅依据单一证据的瑕疵：

孙伟作为中间人，当庭确认受赵磊委托代收房款、交付房屋凭证的事实，赵磊虽以 “时间久远记不清” 为由抗辩，但未提供相反证据否认该事实，结合周明 26 年实际居住的情况，可认定房款已交付、房屋已实际转移占有；

周明提交的通话录音、物业证言、户籍材料及缴费单据相互印证，形成完整的证据链，能够证明双方存在房屋买卖的合意及实际履行行为；

赵磊出售房屋时，未取得其他继承人（如赵磊姐姐）的明确同意，虽属于无权处分，但根据法律规定，无权处分行为不影响房屋买卖合同的效力。同时，赵磊姐姐已移民国外，经查询无法获取其身份信息，且案涉房屋无抵押、无查封，不存在过户障碍。

综上，法院认定周明已履行付款义务，赵磊应按照约定协助办理房屋过户手续。

三、判决结果

法院判决：赵磊于本判决生效之日起十日内，协助周明办理北京市一号房屋的不动产转移登记手续，将该房屋所有权转移登记至周明名下。

四、律师提示

及时办理过户手续：房屋买卖交易完成后，无论双方关系如何，均应尽快办理产权过户，避免因原房主去世、继承人变更等情况，导致过户障碍，增加维权成本；

规范签订买卖协议：签订《房屋买卖协议书》时，需明确买卖双方身份信息、房屋具体位置、交易价款、付款方式及过户时间等核心内容，确保双方签字确认，避免出现信息缺失、签字错位等瑕疵，减少后续争议；

留存房款支付凭证：支付房款时，优先选择银行转账方式，保留转账记录；若采用现金支付，务必要求对方出具载明收款金额、收款事由及收款日期的书面收条，妥善保管作为付款凭证；

妥善保管相关证据：购房后，房屋交接单、房产证、钥匙、物业费及供暖费缴费单据、与对方的沟通记录（包括书面、录音、聊天记录等），均需妥善留存，为可能发生的维权提供证据支持；

应对无权处分情况：若购买的房屋存在无权处分情形（如继承人未取得全体共有人同意），只要买方系善意购买、已支付合理对价且实际占有房屋，仍可通过法律途径主张房屋所有权，其他继承人的损失可由无权处分人承担。