北京房产律师：用自己房子帮人担保被拍，怎么要回损失？

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产买卖律师，日常经常遇到的求助就是 “当初好心用自己房子帮人做担保，结果房子被拍卖了，现在该怎么要回损失？”—— 这类纠纷的核心，不在于 “该不该赔”，而在于 “向谁赔、按多少赔、怎么要到赔”。今天结合真实案例，把 “要损失” 的关键步骤讲清楚。

核心案例：帮人担保房被拍，567 万损失这样要回来

王强和张敏夫妻俩，2022 年用名下唯一的一号房屋（东城区），帮朋友赵磊的公司做抵押担保。没想到赵磊公司没还钱，2024 年一号房屋被法院拍卖（A 号执行案），最终只卖了 409 万。

房子没了，夫妻俩急了，找到赵磊和他前妻孙婷协商，签了《还款协议》：① 明确王强家的所有损失（包括房子差价、打官司的钱）都由赵磊、孙婷赔；② 房子损失按法院询价算 —— 京东平台估了 567.5 万（三次询价里最低的，避免争议）；③ 赵磊说用自己的二号房屋（通州区）抵债，结果后来发现这房子早被查封，根本过不了户。

没办法，王强夫妻俩只能告到法院，要求赵磊、孙婷赔 567.5 万，赵磊母亲刘芳（协议里签了 “担保人”）也得担责。最后法院判了：赵磊、孙婷必须赔 567.5 万；刘芳因为没写 “连带担保”，只需要 “先执行赵磊夫妻的财产，不够再赔”。

重点：房子被拍后，要损失的 3 个关键步骤

先固定 “损失依据”—— 别等拍卖完了再找证据

法院认的损失依据，要么是 “双方约定”，要么是 “法定标准”。像案例里，夫妻俩和赵磊约定 “按法院京东询价结果算”，这就比空口说 “我房子值 600 万” 管用；如果没约定，也能提供拍卖前的市场价评估报告、同小区成交记录，证明拍卖价和市场价的差价。

签《还款协议》时，必须写清 “赔偿人 + 方式”

别只写 “你要赔我损失”，得明确：① 谁赔（比如赵磊和他前妻，两人都要签字）；② 怎么赔（优先要现金，别轻易约定 “用另一套房子抵债”—— 除非先查清楚这房子没被查封、没抵押）；③ 不赔怎么办（比如约定逾期赔偿利息，或者违约后承担律师费）。

有担保人的话，一定要写 “连带保证”

案例里刘芳只签了 “担保人”，法院就按默认的 “一般保证” 判 —— 得先执行赵磊夫妻的财产，不够才找刘芳。如果当初写了 “连带保证”，夫妻俩就能直接找刘芳要赔偿，不用等执行赵磊的财产，能省很多时间。

北京房产律师的 3 个避坑提醒

绝对别用 “唯一住房” 帮人担保！真要帮，先查对方公司的还款能力、有没有其他资产，别把自己的房搭进去。

拍卖前一定要提 “异议”！如果觉得拍卖价太低（比如案例里 409 万低于询价的 567 万），可以向法院提执行异议，要求重新评估或暂停拍卖。

证据别丢！法院的询价报告、拍卖成交记录、《还款协议》、抵押合同，甚至和对方的聊天记录，都要保存好 —— 这些都是要损失的关键证据。

如果你的房子也因为帮人担保被拍了，不知道怎么算损失、怎么找对方要赔偿，可以跟我说你的情况，帮你梳理具体的索赔思路！