卷王之王！招商·林屿缦岛卖多钱，值得再等一个月！

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经常打扑克的朋友，应该都知道一种叫跑的快的玩法，通常四个人参与，游戏目标为谁先打完所有牌，就是赢家。

同样的的打法不仅在游戏里，也在团结片区的楼市内卷里，跑得快也是这里的卖房默契。

首先抢占先机的是绿城，绿汀芳菲10月首开，一个月三开三罄，只用了短短49天，整盘去化率97%，这也是绿城在全运村后，卖的最快的小区。

（绿汀芳菲选房现场）

紧随其后的是保亿，时间晚一步，牌子弱一些，但大搞赠送，尤其是建面128㎡，赠送面积近80㎡，也是开盘就清，卖的风生水起。

跑得快的两家，在团结片区大获全胜，压力给到了晚来一步的招商和龙翔！

9月底，招商在团结片区拿下约77亩住宅用地，容积率仅2.3，起名招商林屿缦岛，11月初，临时展示区和样板间开放，地方不大，但慕名而来的不少。

按照正常的进度，等招商开盘，最快也在一月初，在都在抢时间，跑得快的团结片区，招商反而慢了下来。

房企在团结片区抢跑，背后原因也很简单，能买这里的本就是周边居民，有置换意向，缺消费能力，贪赠送面积，重价格轻品质，刚需为主，数量有限。

一个很简单的羊吃草模型，来得早的羊，最容易吃到嘴边的草，晚来的羊，则要去更远的草原找草吃，难度更大。

抢占时间先机的就是绿城，保亿，晚来的则是招商，龙翔，这是一部明棋，大家都能看得到。

（林屿缦岛接待区现场）

因此，错失时间，价格先机，想要弯道超车，只有再卷品质，这就来到了招商擅长的赛道，对林屿缦岛而言，让人过目不忘的会是小区实景本身，而非单纯的价格诱惑。

看清这个形势本身，再看林屿缦岛，值不值再等一个月，答案会明晰不少。

凤五底色

招商的拿地位置，虽说是团结片区，但更是凤城五路，10号线帽珥冢地铁口，向南是万科幸福里，隔壁是华远枫悦，红旗铁路公园从小区西侧贯穿。

（招商拿地位置）

整个凤五沿线， 先后也经历了多个住宅集中供应期，比如2019年前的华远枫悦、万科幸福里、恒大帝景。

2019年以后，融创观唐宸院、中南君启、正荣紫阙台更是名噪一时，再往后，沿线再无供应，直到今年招商拿地。

作为城北传统的成熟住宅区，上述小区都已入住，各类社区底商齐全，生活气息很浓，门前的永城路，景云路主干道四通八达，来往经开，浐灞，未央都很方便。

（周边城建卫星图）

2021年以后，配套上又增加了10号线，红旗铁路公园，以及正荣与中南配建的永隆路小学、未央区实验学校。

从城建观感和配套上来说，凤城五路沿线属于缺明确记忆点，但生活配套一应俱全的地方，亮点有限但短板也少。

招商在这里拿地，同样图的是一个稳字，这也是招商首次进未央！

根据团结片区的城市更新方案公示，未来在招商北侧还有一宗住宅用地供应，东北角为公园、东侧为住宅，商业，中小学混合用地，传闻这里有团结实验学校南校区。

（团结片区规划用地图）

回顾招商过去在西安的拿地履历，整体是比较吃亏的，除高新CID的云墨、奥体的西安玺为区域核心，剩余的云蘭、天青云麓、西安序、城市主场、揽阅、梧桐书院、雍景湾、雍澜湾等几乎都在非核心位置。

林屿缦岛，是招商首次进未央，但也是招商近几年拿的地里，位置，配套最均衡的，这是这块土地的底色！

招商特色

对招商而言，最强的能力还是交付兑现和产品开发，这也是招商在西安明明地段并不占优，但业主口碑多年稳定的原因。

无论是业内还是业外，当下的西安选出三个放心买的开发商里，招商和金茂肯定能占据两席。

（招商西安序交付实景）

截至目前，招商在西安11年，土地面积2419亩，累计22个社区，总投资约564亿，已交付的小区超过20000+户。

几乎每一次招商在舆论里秦始皇吃花椒，嬴麻了，都是因为交付，且产品从刚需到改善到豪宅，交的都不马虎，这在西安并不多见。

150万入门款的招商城市主场、盛会、央畔，300万入门款的云山间、雍澜湾、云蘭、千万的西安序都盖得挺好。

（招商云山间交付实景）

也正是因为交付的这个基础打得足够牢固，让招商的每一次摘地，都备受讨论与关注。

招商的房子，卖的是超配产品，是极强兑现，是实景还原，是高标精装，唯独不是价格便宜，这种开发特点，也为如今的林屿缦岛确定了底色。

诸多卖点里，户型上，招商算得上卷王之王，以最近火出圈的林屿缦岛建面约139㎡为例。

（建面约139㎡户型示意）

布局上，2T2户独立入户，出电梯厅右手边，就是一个房间之外的独立花园，门厅尺度拉爆。

入户后，首先做到了五室三卫，分别为南向三卧室朝南，两个同等尺度的豪华主卧套房+亲子学习区，北向套房，客厅X空间(书房或茶室）。

客厅为当下流行的C型全景舱、南向，东西向，北向三面采光，露台外挂两侧，进一步拓展客厅视野和采光。

反而是整个南向，卧室纯朝南，没有任何南向露台，保证了南向的隐私和采光，避免同一楼层的东西向对视尴尬，在当下已有的同款面积内，这个户型也是不输任何一家，相当亮眼。

得益于四代住宅的赠送优势，最终建面约139㎡拓展出约209㎡的使用面积，可谓西安139㎡的卷王之王。

一梯队的交付能力背书，外加领先同行的户型创新，这是林屿缦岛的特色。

价格盲猜

从11月中旬临时样板间开放，不到两周时间里，吸引了周边很多业主和同行前来学习参观，大家的感受也相同，地段能接受，房子看上，就等价格了。

（林屿缦岛接待区现场）

首先可以确定的是，林屿缦岛大概率不是一个低价走量的流量盘，小区一月首开，精装交付，无论从时间，还是成本上，都会是一个卖溢价的小区。

参考周边摇号正酣绿城和保亿，其中绿汀芳菲26层高层，均价16759元/㎡，18层小高均价19041元/㎡，保亿润园，26层高层，均价17280元/㎡，均为毛坯交付。

（绿汀芳菲毛坯备案价）

实际销售时，备案价基础上，各种优惠叠加，大概9个点折扣，换算后，团结片区均价15000+的毛坯，就是周边人认可，且愿意参与摇号的房价，这也是招商林屿缦岛下位的价格参考。

其次，再看周边二手房，由于房龄普遍在5-10年左右，均为普通三代高层，融创，中南，正荣时期，又是没有阳台，没有赠送面积的产品，和招商新四代，产品差距很明显，目前挂牌价仅供参考。

万科幸福里，目前挂牌房源116套，均价14590元/㎡，可成交价格大概在12000元/㎡左右，大概相当于打八折。

（万科幸福里二手挂牌价）

恒大帝景一期，目前挂牌房源80套，均价14026元/㎡，实际成交价格折扣与万科类似。

中南君启、正荣紫阙台等房龄更新，但历经保交付的社区，目前二手挂牌均价18000左右，实际成交价也是打八折，15000+上下。

（正荣紫阙台二手挂牌价）

周边二手房的价格区间，普遍在12000-15000之间，预算非常有限的刚需，要么摇号绿城，保亿，要么直接周边买二手。

对招商而言，户型更强，产品更卷，兑现更好的优势下，吸引的还是看重品质，改善需求，且范围不局限于凤城五路的整个城北人。

比如凤城八路、五路、二路，甚至龙首村沿线的的，大明宫，大华北路沿线的改善群体。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

过往的开发履历里，西安序、央玺、揽阅、梧桐书院也都是这样，不靠价格诱惑，纯靠品质吸引的，这一次林屿缦岛也不例外。

大胆猜测下，如果招商做精装，是卖16000+，18000+还是20000+，你会为招商，放弃绿城，保亿，等待林屿缦岛一月开盘吗，评论区聊聊！

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作者：晴明

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