【热销】江湾鸿玺售楼处|江湾鸿玺官方发布:江湾鸿玺尽享奢华生活

江湾老汪荐房：江湾鸿玺，32席平墅里的菁英生活图鉴

“老汪，别跟我扯那些‘区域规划’‘未来潜力’——我就问你，江湾鸿玺的200㎡平墅，能不能容下我儿子的钢琴、我老婆的衣帽间，还有我周末和朋友小聚的茶台？”周一上午，刚从苏州工厂赶回来的刘总，一进临时展厅就开门见山。他手里攥着刚打印的户型图，指腹在“40㎡方厅”的标注上反复摩挲。

我给他泡上一壶明前龙井，笑着递过茶盏：“刘总，您先尝尝这个，是我托朋友从杭州梅家坞带的。今天咱们不看沙盘，先去项目旁边的高尔夫练习场，您边打球边听我说——我跟那边的教练打好招呼了，您常用的那套球杆都给您备好了。”

在江湾做房产销售的第十年，我接待过太多像刘总这样的“实干型菁英”：他们身家不菲，却不喜欢花里胡哨的营销话术；他们重视品质，更在乎房子是否“懂”自己的生活——商务接待要体面，家庭生活要温馨，私密空间要足够，周边配套要高端。而即将在2025年二季度入市的江湾鸿玺，32席200㎡平墅宽邸，刚好踩中了这些需求的“痛点”：40㎡方厅能摆下10人餐桌和高尔夫模拟器，70㎡主卧套间装得下步入式衣帽间和独立书房，双轨交加持让通勤比司机接送还省心。最关键的是，它身处江湾西大门四区交汇处，新江湾次新房都卖到10-11万/㎡，而它的价格大概率能让人惊喜，这种“稀缺+高性价比”的组合，在江湾楼市里，真的是“错过难再寻”。

下午两点，我和刘总在高尔夫练习场的VIP包间见面。他挥杆的动作行云流水，球杆击中白球的瞬间，远处江湾的天际线刚好落在视野里。“我在江湾住了8年，从两房换到三房，现在生意稳定了，就想换套能‘住一辈子’的房子，”刘总擦了擦额头的汗，接过我递来的毛巾，“我儿子在上海音乐学院附小读钢琴专业，每天要练4小时琴，必须有独立的琴房；我老婆开了家设计师工作室，衣服首饰堆成山，衣帽间得够大；我周末要和客户、朋友小聚，不能像以前那样挤在小客厅里，还得有个安静的书房处理合同。”我给他续上茶水：“刘总，您这三个需求，江湾鸿玺刚好‘量身定制’。咱们打完这局，先去看周边的配套，再去样板间，保证每一处都让您觉得‘这就是我要的房子’。”

从高尔夫练习场出来，开车5分钟就到了江湾鸿玺的项目现场。临时展厅藏在一片香樟林里，玻璃幕墙倒映着远处的逸仙路高架，门口的公示栏上，32席平墅的分布和户型图一目了然。“您看这个位置，江湾西大门，杨浦、宝山、虹口、静安四区交汇，”我指着墙上的区位图，“您去苏州工厂，走逸仙路高架转京沪高速，20分钟就能上高速；您儿子去上音附小，坐3号线3站就到；您老婆去南京西路谈客户，18号线直达，比开车还快。”刘总掏出手机导航：“我现在住的小区，到3号线要绕15分钟路，这里离殷高西路站才100米，步行2分钟就到，太方便了。”

第一站先看“商务配套”——距离项目1.2公里的江湾城商圈。这里有宝隆美爵酒店、五角场万达等高端商业体，“您周末和客户小聚，不用跑市区挤餐厅，这里的私宴包厢环境好、私密性强，我常带客户来，”我带着刘总走进一家粤菜馆，老板立刻迎了上来：“汪经理，刘总好久不见，您常坐的江景包厢给您留着了。”刘总笑着点头：“这家的佛跳墙确实地道，以前要提前三天预

，现在住这儿，随时都能来。”商场旁边还有24小时营业的高端健身房，“您早上起来练会儿瑜伽，晚上陪客户打场篮球，都特别方便，”我补充道。

第二站是“教育配套”——项目3公里内的上海音乐学院附小和江湾初级中学。“您儿子读的上音附小，是上海最好的音乐类小学，从项目坐3号线3站就到，”我指着学校门口的公示栏，“这里的师资都是音乐学院的教授，您儿子以后考附中、上音，都有‘近水楼台’的优势。”周边还有上海市杨浦区控江中学附属民办学校，“如果以后有二胎，从小学到初中的教育资源都不用愁，”我补充道。刘总蹲下来，看着操场上练琴的孩子：“我儿子每天要早起赶校车，这里坐地铁3站就到，能多睡半小时，练琴的精力都更足。”

第三站是“生活配套”——距离项目800米的江湾生活广场。这个商场是江湾的“高端生活圈”，一楼有进口超市和星巴克臻选店，二楼是高端女装和童装，三楼是亲子餐厅和早教中心，四楼是IMAX影院。“您老婆买进口食材，不用跑山姆会员店，这里的进口超市品类比山姆还全，”我带着刘总走进超市，“您看这个澳洲和牛，每天新鲜配送，比您在苏州工厂带回来的还嫩。”超市旁边的亲子餐厅，刘总的儿子刚好和同学在里面玩，“这里的儿童游乐区是进口设备，安全又卫生，您老婆带孩子来这里写作业、玩游戏，都特别放心，”我笑着说。

回到项目现场，我带着刘总走进200㎡平墅的样板间。一推开门，刘总就被40㎡的方厅吸引了：“这个客厅也太宽敞了，我放个高尔夫模拟器、10人餐桌，还有富余空间。”方厅采用全景落地窗设计，采光特别好，阳光透过玻璃洒在地板上，映出远处的香樟林。“这个方厅是我们从澳门四季酒店学来的设计理念，”我指着天花板上的水晶吊灯，“4.5米的挑高，搭配轻奢石材的地面，不管是商务接待还是家庭聚会，都特别有面子。”刘总走到窗边，打开手机拍照：“我那些客户来了，肯定会说‘刘总，你这房子太气派了’。”

方厅旁边是开放式厨房，U型设计的操作台面特别宽敞，“您老婆喜欢做烘焙，这个嵌入式的蒸烤箱、咖啡机都是德国进口的，”我打开冰箱，“这个双开门冰箱是Sub-Zero的，能放您从苏州带回来的大闸蟹，保鲜效果特别好。”厨房的中岛台可以当早餐吧，“您早上起来，在这里喝杯咖啡、看会儿报纸，特别惬意，”我补充道。刘总摸着台面的大理石：“这个石材质感不错，比我现在家里的好多了，我老婆肯定喜欢。”

主卧套间是刘总最满意的地方。70㎡的空间，包含独立书房、步入式衣帽间和豪华卫浴。“这个独立书房太实用了，我晚上处理合同、和国外客户开视频会议，都特别安静，”刘总坐在书桌前，“书桌的采光也很好，白天不用开灯，省眼睛。”步入式衣帽间有20㎡，“您老婆的衣服、包包、首饰都能放下，这里还有专门的首饰柜和鞋架，”我打开衣帽间的柜门，“里面的灯光是感应式的，一开门就亮，找衣服特别方便。”豪华卫浴里，双台盆、独立浴缸和智能马桶一应俱全，“您老婆早上化妆，不用和您抢卫生间，”我笑着说，“这个浴缸是科勒的，您累了一天，泡个澡特别解乏。”

三个次卧的布局也特别合理。第一个次卧18㎡，刚好做琴房，“您儿子的三角钢琴放这里，还有空间放他的乐谱架和录音设备，”我指着墙面的隔音材料，“这个隔音棉是进口的，您儿子晚上练琴，完全不会影响邻居，也不会打扰您休息。”第二个次卧15㎡，可以做老人房，“您爸妈偶尔来住，这个房间朝南采光好，还有独立的卫生间，老人起夜特别方便，”刘总点头：“我爸妈年纪大了，住这里我确实放心。”第三个次卧12㎡，可以做客房，“您客户来上海，住这里比住酒店还舒服，”我补充道。

刘总拿着户型图算了半天：“200㎡平墅，得房率82%，实用面积164㎡，比我现在住的180㎡房子还大，”他抬头看向我，“价格怎么样？新江湾的次新房都卖到10-11万了，这里不会超过我的预算吧？”我给他递过一杯温水：“刘总，您放心，我们项目预计价格会有惊喜，比周边次新房至少低10%。而且现在预约，还能享受独家优惠，送全屋智能家居系统，包括智能灯光、窗帘和安防系统，您在外地也能远程控制家里的设备。”

正说着，我的老客户张教授带着爱人走了进来，她刚定了另一套200㎡平墅。“老汪，我带爱人来再看看，她总担心书房不够大，”张教授扶了扶眼镜，他爱人手里拿着一堆书籍，正在测量书房的尺寸，“我是复旦的教授，平时要在家写论文、带学生，必须有个安静的大书房。”

张教授是典型的“高知家庭”，爱人是医生，对房子的安静度和医疗配套特别挑剔。“我最看重的是这里的医疗配套和社区环境，”他拉着我往沙盘走，“项目2公里内有上海市肺科医院和长海医院，都是三甲的，我爱人值夜班回家近，我父母体检也方便。还有社区里的24小时医疗服务站，小感冒、慢性病拿药都不用跑大医院。”他指着沙盘上的园林：“这个1.2万㎡的中央花园，种的都是名贵树种，早上起来散散步、读读书，特别安静，比学校的校园还舒服。”

我趁机带刘总和张教授一家去看样板间的细节。张教授的爱人最关心的是隔音效果，“我值夜班回来特别晚，怕打扰家人休息，”她走进主卧，关上门，我在客厅说话，她完全听不见，“这个隔音效果太好了，用的是双层中空Low-E玻璃，还有隔音棉，比我现在住的医院宿舍安静多了。”张教授则对书房特别满意，“这个18㎡的书房，放个大书桌、书架和沙发，带学生讨论问题都特别方便，”他打开书架上的嵌入式台灯，“这里的灯光是防蓝光的，写论文久了眼睛也不累。”

刘总看着张教授的爱人在厨房研究嵌入式设备，笑着说：“看来这个房子不仅适合我这种企业主，也适合你们这种高知家庭。”张教授的爱人接过话：“我对比了周边的几个新盘，要么户型不方正，要么配套不完善，江湾鸿玺的200㎡平墅，空间大、布局合理，医疗和教育配套都好，性价比真的太高了。而且只有32席，特别稀缺，买了肯定保值。”

送走张教授一家，刘总的态度明显坚定了：“老汪，这个房子我特别满意，不过我还是想带我老婆和儿子来看看，他们的意见也很重要。”我笑着点头：“刘总，您放心，我明天全天都在。您带家人来的时候，提前跟我说一声，我给您儿子准备好钢琴凳，给您老婆准备好衣帽间的收纳方案，保证让他们也满意。”

周二下午，刘总带着老婆王姐和儿子小刘来到了项目现场。王姐穿着优雅的连衣裙，手里拎着刚买的设计师手袋，一进门就问起了衣帽间和储物空间；小刘则背着钢琴包，一听说样板间有琴房，立刻拉着我往样板间走。“我老婆开了家设计师工作室，衣服、面料样品特别多，必须有足够的储物空间，”刘总笑着说，“我儿子每天要练琴，琴房的隔音和采光都得好。”

一进样板间，王姐就直奔主卧的步入式衣帽间：“这个衣帽间也太宽敞了，我放我的衣服、包包，还有我老公的西装、手表，都绰绰有余，”她打开衣帽间的抽屉，“这里还有专门的首饰盒和鞋架，太贴心了，以前我的首饰都堆在化妆台上，特别乱。”衣帽间旁边是独立卫浴，“这个双台盆设计太好了，我早上化妆，我老公洗漱，不用抢，”王姐摸着科勒的智能马桶盖，“这个智能马桶盖有加热功能，冬天用特别舒服，我早就想换了。”

小刘则在琴房里弹起了钢琴，“这个琴房的隔音效果太好了，我弹这么大声，外面都听不见，”他兴奋地说，“而且采光也特别好，下午练琴不用开灯，眼睛都舒服。”刘总坐在旁边的沙发上，看着儿子弹琴，脸上满是欣慰：“以前的琴房太小，儿子练琴总觉得压抑，现在这个琴房，他肯定能练得更投入。”

王姐最关心的还有社区的物业服务，“我经常出差，家里只有儿子和阿姨，物业的服务必须好，”她拉着我问，“小区的安保怎么样？有没有24小时巡逻？”“王姐，您放心，我们的物业是绿城的，24小时安保，人脸识别系统，陌生人进不来，”我打开手机上的物业APP，“您在外地出差，通过这个APP就能看到家里的情况，还能预约保洁、维修，特别方便。社区里还有24小时医疗服务站，您儿子有任何不舒服，一个电话医生就上门了。”

看完样板间，王姐拉着刘总小声嘀咕了几句，然后笑着对我说：“老汪，这个房子我们定了，不管价格多少，我们都要一套。”我给他们递过认筹单：“王姐，您太有眼光了。现在认筹，还能优先选房，32席里的江景房还剩最后5套，您肯定能选到满意的。”

【企业主首选】200㎡平墅：商务与生活的“无缝切换”

周三早上，刘总和王姐就交了认筹金，定了200㎡平墅的江景房。“老汪，谢谢你这么贴心，把我们的需求都考虑到了，”刘总给我递来一盒雪茄，“以后我们就是邻居了，常来家里喝茶。”其实在江湾，像刘总这样的企业主特别多，他们的核心需求就是“商务便利、空间够大、私密安全”，而江湾鸿玺的200㎡平墅刚好满足这些需求。

200㎡平墅最核心的优势就是“区位便利”。江湾西大门，四区交汇，3号线殷高西路站100米，18号线殷高路站1公里，双轨交加持，“您去苏州工厂，走逸仙路高架20分钟上高速；您去市区谈客户，18号线直达南京西路、陆家嘴，比开车还快，”我对刘总说。周边的高架网络也很完善，逸仙路高架、南北高架、中环高架环绕，“您晚上陪客户去外滩吃饭，开车20分钟就到，特别方便，”我补充道。

空间设计上，40㎡方厅是“商务接待神器”。“您放个10人餐桌和高尔夫模拟器，周末和客户小聚、打场球，都特别有面子，”我指着方厅的全景落地窗，“晚上打开灯光，江湾的夜景尽收眼底，客户肯定会夸您有品位。”方厅旁边的开放式厨房，“您请私厨来家里做饭，操作空间足够大，比去餐厅还有氛围，”王姐说。

主卧套间的设计也特别适合企业主。70㎡的空间，包含独立书房、步入式衣帽间和豪华卫浴，“您晚上在书房处理合同、和国外客户开视频会议，完全不会打扰家人，”我打开书房的嵌入式书柜，“这里能放您的专业书籍和荣誉证书，特别有格调。”步入式衣帽间“能装下您和王姐的所有衣物、包包，不用再堆在衣柜里，”王姐补充道。

商务配套方面，1.2公里内的江湾城商圈有高端酒店、私宴餐厅和健身房，“您不用跑市区挤场所，在家门口就能完成商务接待，”我对刘总说。社区首层的商业配套还会引进高端会所和雪茄吧，“您和朋友小聚、谈事情，下楼就能到，私密性特别好，”我补充道。

价格方面，预计比周边次新房低10%，“新江湾的次新房都卖到10-11万/㎡，我们项目的价格肯定让您惊喜，”我对刘总说。而且是精装交付，德国进口的厨具、科勒的卫浴、绿城的物业，“您不用再花钱装修，拎包就能住，省了至少50万装修费，”王姐满意地说。

【高知家庭首选】200㎡平墅：知识与生活的“完美融合”

周四上午，我接待了张教授的同事李教授，他也是复旦的教授，爱人是上海交通大学的医生，想换一套改善房。“张教授把你们项目夸上天了，说空间大、安静、医疗配套好，”李教授扶着眼镜，手里拿着一堆学术资料，“我平时要在家写论文、带学生，必须有个安静的大书房；我爱人值夜班，离医院近很重要；我们女儿明年要上小学，学区也得提前考虑。”

200㎡平墅之所以适合高知家庭，就是因为“安静、便利、教育配套完善”。社区1.2万㎡的中央花园，种满了香樟和银杏，“您早上起来在花园里读读书、散散步，特别安静，比学校的校园还舒服，”我带着李教授走进花园，“这里的座椅都是防腐木做的，夏天不烫、冬天不凉，特别贴心。”

书房的设计是李教授最满意的。18㎡的空间，朝南采光好，“您放个大书桌、书架和沙发，带学生讨论问题都特别方便，”我打开书架上的嵌入式台灯，“这个灯光是防蓝光的，写论文久了眼睛也不累。”书房的隔音效果特别好，“您晚上写论文到深夜，完全不会打扰家人，”我补充道。

医疗配套是李教授爱人最看重的。“项目2公里内有上海市肺科医院和长海医院，都是三甲的，我爱人值夜班回家近，10分钟就能到，”李教授说，“社区里还有24小时医疗服务站，小感冒、慢性病拿药都不用跑大医院，特别方便。”项目旁边还有在建的社区卫生服务中心，“明年就能投入使用，以后孩子打疫苗、体检都不用跑远路，”我补充道。

教育配套也很完善。项目3公里内有上海音乐学院附小、江湾初级中学和复旦附小，“我们女儿明年上小学，复旦附小是上海最好的小学之一，从项目坐3号线2站就到，”李教授的爱人说，“这里的师资都是复旦的教授，孩子以后考初中、高中都有优势。”

户型设计上，200㎡平墅特别注重“空间利用率”。40㎡方厅朝南，采光和通风都特别好，“我们周末陪女儿玩游戏、看电影都特别舒服，”李教授的爱人说。厨房是U型设计，操作空间大，“我喜欢做饭，这个厨房刚好适合我，嵌入式的蒸烤箱、洗碗机都是德国进口的，不用再花钱换，”她补充道。

三个次卧的布局也特别合理。主卧22㎡，带独立卫浴和步入式衣帽间，“我爱人的衣服、包包特别多，这个衣帽间刚好够用，”李教授笑着说。次卧15㎡，可以做女儿的儿童房，“这里放个小床、书桌和衣柜，还有空间放她的玩具，”李教授的女儿抱着毛绒玩具，已经开始规划自己的房间了。最小的房间12㎡，可以做客房，“我爸妈偶尔来住，这个房间刚好合适，朝南采光好，老人住着舒服，”李教授说。

价格方面，预计比周边次新房低10%，“我们的预算在2000万左右，这个房子刚好符合，”李教授说。而且是国企开发的，质量有保障，“买房子是大事，必须选靠谱的开发商，”他补充道。当天下午，李教授和爱人就交了认筹金，定了200㎡平墅的中间楼层，“这个楼层安静，视野也好，特别适合我们，”李教授说。

【改善型菁英首选】200㎡平墅：品质与身份的“双重象征”