不靠融资靠自有资金！佳运置业为何敢在上海土拍豪掷24亿？

出品|中访网

审核|李晓燕

近日，上海第9批次土地出让落下帷幕。在这场总起始价169.11亿元的土拍中，9宗地块最终以173.33亿元成交额收官，其中2宗溢价成交、7宗底价出让的格局，既折射出年底土地市场的理性态势，更因民营房企的集体发力引发行业关注。尤其是上海本土民企佳运置业，以董事长亲自举牌竞价的魄力，历经82轮博弈斩获浦东川沙核心地块，其"无杠杆自有资金运作"的模式，成为本轮土拍最亮眼的看点。

本次土拍的核心焦点无疑是浦东新区PDP0-0706单元的两宗关联地块。作为住宅与餐饮旅馆业的复合用地组合，该地块凭借优越的区位条件吸引了佳运置业、陆家嘴集团、象屿&清能三大实力企业参与角逐。现场竞价环节中，佳运置业董事长沈仁兴亲自下场举牌，在主持人报价刚落便迅速应价，全程主导竞价节奏并最终递交成交材料，以24.75亿元的总价成功夺地，溢价率达15.76%，综合楼面价锁定29913元/平方米。

公开信息显示，这宗备受瞩目的川沙地块包含两大功能分区：C05A-18地块为住宅用地，建设用地面积3.12万平方米，规划建筑面积6.24万平方米，容积率2.0，将配建5%比例的保租房及不少于1160平方米的公共服务设施，商品住宅装修集采价标准为3000元/平米；C05A-17地块则规划为餐饮旅馆业用地，土地面积1.07万平方米，规划建筑面积2.03万平方米，容积率1.9，建筑限高45米。值得注意的是，该地块住宅部分楼面价36927元/平方米，较周边华润观宸润府、陆家嘴锦绣云澜等项目的楼面价处于相对低位，而当前周边在售项目均价已突破6.3万元/平米，为后续开发预留了合理利润空间。

佳运置业的逆势拿地并非偶然。这家成立于1999年的本土民企，从浦东川沙镇的佳运公寓起步，二十余年间相继开发了佳洲欣苑、仁和都市花园等多个标杆项目，足迹遍布上海浦东、松江、宝山等区域及江苏、浙江等地。在经历2013年后的拿地沉寂期后，公司于2022年重启上海布局，一年内连夺宝山罗店、金山新城、宝山顾村共富社区三宗住宅地块，总投资40亿元，打造的佳运名邸、佳运瑞璟湾等项目于2023年陆续入市。尽管部分项目认购率尚未达到市场热点水平，但公司持续加码上海的决心可见一斑。

更为行业关注的是佳运置业独特的发展模式。官网明确标注"完全以自有资金投资发展，不借助杠杆资金，无金融风险之忧"，这在当前房地产行业普遍依赖融资的背景下显得尤为难得。天眼查数据显示，公司董事长、实际控股人沈仁兴持股比例达80%，高度集中的股权结构为企业自主决策和资金自主运作提供了坚实基础。不过，关于此次24.75亿元拿地资金是否完全来自自有储备、公司当前资金规模等核心问题，有媒体通过官网预留渠道发送采访提纲并多次致电，截至发稿尚未获得回应。

佳运置业的积极表现并非个例。本次土拍中，民营房企集体发力，成为土地市场的中坚力量。浙江宝业房地产集团经过16轮竞价，以17.30亿元斩获青浦区QPPO-0101单元17-05地块，溢价率5.17%；深耕宝山多年的大华集团则以底价11.42亿元拿下宝山区N12-0302单元U3-01宅地；上海盘谷房地产有限公司、南桥江海实业联合体等民企也纷纷底价拿地，分别斩获嘉定、奉贤相关地块。统计显示，本次9宗地块中，民企独立或联合拿下5宗，展现出对上海市场的坚定信心。

与民企的活跃形成对比的是，传统拿地主力央企、国企阵营此次参与度明显下降。保利发展、华润置地、招商蛇口等头部央企悉数缺席，仅有中海地产、金茂两家央企出手，分别以底价拿下杨浦K8-03地块和宝山B2-08地块，成交总价分别为21.77亿元和37.26亿元。此外，上海城建与上海建元资产联合体、青浦新城发展集团等本地国企也以底价拿下相关地块。

对于这一市场格局，行业专家给出了专业解读。上海中原地产市场分析师卢文曦指出，年底财务节点压力是部分央企缺席的重要原因，这在客观上降低了土地市场的竞争激烈程度，为民营房企创造了"捡漏"机会。而民企的主动出击，本质上是对上海楼市长期价值的认可。中指研究院上海数据总经理张文静表示，本次土拍参拍主体的多元化特征显著，民企的积极参与不仅丰富了土地市场的供给主体，更体现了部分企业稳健的资金状况。

上海易居房地产研究院副院长严跃进则从行业发展角度解读认为，民营房企在土拍市场的活跃表现，传递出多重积极信号：一方面表明上海土地市场的吸引力依然强劲，另一方面也说明经过行业调整期后，部分民营企业已走出经营困境，资金状况得到改善，对市场预期持乐观态度。这种多元主体共同参与的格局，将为上海房地产市场的健康稳定发展注入新的活力。

值得关注的是，随着佳运置业等民企的持续加码，上海土地市场正逐渐形成国企、央企与优质民企良性竞争的新格局。对于佳运置业而言，此次川沙地块的成功获取是其深耕上海战略的重要一步，后续项目如何在产品打造、市场定价、营销推广等方面实现突破，提升认购率和去化速度，将成为检验其开发实力的关键。而对于整个上海房地产市场而言，优质民企的回归与发力，或将为行业带来更具活力的产品创新和更健康的竞争生态，为购房者提供更多元的选择。