1460万统一挂牌却带看为零！上海学区房"抱团保价"遇冷

出品|中访网

审核|李晓燕

在上海二手房市场调整期，杨浦区融信世纪江湾小区的"价格同盟"事件引发行业热议。数套93平方米二手房以1460万元统一挂牌，业主试图通过集体定价抵御房价下行压力，但现实却是带看数据惨淡、新房分流客源、议价空间高达百万元，这场看似声势浩大的"保价行动"，正折射出当前学区房市场的深层变局。

融信世纪江湾的房价轨迹曾是上海学区房的典型样本。2023年前后，依托优质学区资源，该小区小户型成交单价一度飙升至19万-20万元/平方米，成为区域内的房价标杆。然而，随着市场环境变化，学区房溢价逐渐收缩，房价进入下行通道。

贝壳找房数据显示，目前该小区仍有两套93平方米户型维持1460万元挂牌价，另有两套同户型房源分别挂牌1459万元和1470万元，折合单价均超过15万元/平方米。但这一定价并未获得市场认可，多套房源近30天带看次数为零，仅有少量房源有1次看房记录，冰冷的数据反映出购房者的理性态度。

"这个小区的核心价值就是学区，但现在的价格实在缺乏吸引力。"正在置换房产的陈女士道出了多数购房者的心声。她表示，虽然小区的学区资源和社区环境值得肯定，但考虑到未来出售可能面临的溢价损失，更倾向于选择配套学校相当的新房。距离该小区约3公里的建发海宸项目，二批次备案均价约11.6万元/平方米，105平方米三房总价约1200万元，与融信世纪江湾的二手房形成明显价格倒挂。

价格差距让不少购房者转向新房市场。陈女士算了一笔账：1460万元的预算在杨浦滨江区域已能购置大平层，而在融信世纪江湾仅能买到93平方米的二手房，性价比差距显著。这种市场选择直接导致二手房带看量低迷，让"价格同盟"失去了支撑基础。

中介行业的反馈更能反映市场真实情况。当被问及1460万元的挂牌价是否可谈时，中介王宁直言，所谓的"统一报价"只是业主之间相互参考的结果，实际成交价格存在较大弹性。"每套房源的楼层、朝向、装修情况不同，房东的降价意愿也不一样，现在1300万元左右也有谈判空间。"

由于上海部分房产中介平台已下架二手房成交价信息，有媒体记者通过其他渠道核实发现，融信世纪江湾今年7月以来已成交三套房源，单价分别约为13.4万元/平方米、13.7万元/平方米和14.6万元/平方米，其中一套面积稍大的房源成交总价为1275万元，均低于当前1460万元的统一挂牌价。这一成交数据印证了中介关于议价空间的说法，也显示出"价格同盟"在实际交易中的脆弱性。

上海中原地产市场分析师卢文曦对此直言不讳："市场下跌过程中，人心终究是不齐的。"在他看来，业主组建"价格联盟"的初衷是抵御房价下跌，但在市场供需关系发生变化的背景下，这种自发形成的联盟缺乏约束力。某新建商品房项目营销负责人也表示，新江湾板块的二手房价格已接近底部，"价格联盟"实际作用有限，"只要有业主因资金周转等原因急售，联盟就会不攻自破"。

融信世纪江湾的困境并非个例，上海传统学区房高地浦东的价格调整更为剧烈。太平洋房屋中介刘康透露，对口上海明珠小学的朱家滩小区，曾是浦东学区房的代表，最高单价一度突破16万元/平方米，而目前挂牌价已回落至2015年前后水平。平台数据显示，该小区33平方米房源挂牌价223万元，折合单价约6.8万元/平方米；36平方米房源挂牌价235万元，单价约6.5万元/平方米，与历史最高价相比仅剩"零头"。

"现在学区基本算是赠送的。"刘康的说法道出了当前学区房市场的现状。不过，与融信世纪江湾不同的是，朱家滩小区的议价空间已大幅压缩，"很多房子只能还价几万元"。这背后是部分业主的成本底线：五六年前高位买入时，总价约500万元，贷款额度接近当前房价，降价空间已十分有限，不少业主选择将房屋出租，以租养贷。数据显示，该小区33平方米房源月租金可达4600元，稳定的租金收益成为业主坚守价格底线的重要支撑。

从行业视角来看，学区房溢价的收缩是市场回归理性的表现。此前，学区房因附加的教育资源稀缺性，形成了显著的价格泡沫，而随着教育资源均衡化推进和房地产市场调控深化，学区房的投资属性逐渐减弱，价格向居住属性回归。

业内人士分析，当前上海二手房市场整体处于调整期，学区房虽相对抗跌，但也难以独善其身。业主试图通过"抱团保价"维持房价的做法，忽视了市场供需的核心逻辑。在新房供应充足、价格更具优势的情况下，二手房若坚持过高定价，终将面临客源流失的困境。

对于购房者而言，当前市场环境下更应注重房屋的居住属性和性价比，避免盲目追逐学区溢价。而对于业主来说，理性看待房价波动，根据市场实际情况制定合理定价，才是促进成交的关键。随着市场调整的持续，学区房市场或将进一步回归理性，价格也将更贴合其实际价值。