最高院：提前约定租赁合同到期后续租，期限超过20年的有效吗？

作者：周军律师.

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在商业租赁、长期居住租赁等场景中，当事人为保障租赁关系稳定性，常在原租赁合同中提前约定 “到期后自动续租”“续租 X 年” 等条款。

若原租赁期限与约定续租期限合计超过 20 年，此类条款的效力如何认定？

最高人民法院案例库入选案例《北京市某农场有限公司诉北京市昌平区某人才培训中心租赁合同纠纷案》中明确：

当事人可以在租赁期限届满时续订租赁合同，但当事人订立合同时即约定20年到期后再续约20年，意图回避租赁合同最长期限的限制，该约定不属于民法典第七百零五条第二款有效续约的规定。

基本案情：

2004年6月1日，北京市某农场有限公司（以下简称某农场公司）（甲方）与北京市昌平区某人才培训中心（以下简称某培训中心）（乙方）签订《合同书》，有关租赁期限部分约定：租赁期限20年，自2004年月1日至2024年5月31日止。2004年7月23日，某农场公司（甲方）与某培训中心（乙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方间合作模式的特殊性，甲方承诺：主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日。第三条：双方一致同意双方应当就续租事宜另行签订书面协议。

某农场公司诉至法院，请求判令：确认某农场公司与某培训中心2004年6月1日签订的《合同书》及2004年7月23日签订的《补充协议》中租赁期限超过20年的部分无效，即自2024年6月1日（含当日）之后的租赁期限无效。

某培训中心辩称，根据在《补充协议》第一条至第三条的约定“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租”及“双方一致同意双方应当就续租事宜另行签订书面协议”，表明双方在补充协议中达成的合意是：在租赁期届满后，双方再续订20年租赁合同。双方就续租协议达成的合意仅有两条：即租赁期限和年租金金额，其他内容均有待双方再行协商确定。据此，补充协议的续订条款体现的是一个预约合同的内容。其次，将来续订租赁合同的期限，双方已经达成一致，从2024年6月1日开始起算20年，续订合同也没有超过20年，并不违反合同法关于租赁期限最长20年的规定。因此，案涉《补充协议》并不违法。

法院认为：

《中华人民共和国民法典》第七百零五条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。”此条规定的核心为避免变相约定超过20年的租赁合同。

案涉《补充协议》约定“主合同约定租赁期限届满后，甲方应当允许乙方续租，期限仍为20年，续租起算时间为2024年6月1日”，该条款中“应当”一词明显限定了双方的权利义务，即使双方之后就合同内容再行签订合同，但就租赁年限已然进行了约定，明显违反了法律规定。

周军律师提醒，租赁合同只是临时性移转财产使用权，而非永久性移转财产使用权。如果允许当事人创设长期甚至无期的租赁合同，则相当于将租赁权物权化。因此承租人对租赁物的占有应受到最长期限的限制。当事人提前约定租赁合同到期后续租期限，租期超过20年的部分无效。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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