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贝宸S1的土地指标存在着先天的不足，不到24亩的土地规模太小，叠加2.5容积率和60米的限高，导致它的总图排布难度很大。

这相当于一个体重160斤的人，身高上限只有1.6米，再怎么长也不可能是个高富帅。

哪怕请来了LINE+的孟凡浩大师，他也只能尽可能去解决项目在楼间距、视野和对视隐私方面的问题，但要突破物理界限还是无能为力。

贝宸S1建模示意图

因此，我们看贝宸S1的建筑，其实很像一个2梯4户的产品，然后你再把其中2套打通，变成2梯2户，所以户型肯定不会太好。

而主力户型375平的主景观面朝向西北，是为了看金融城三期的城市景观，但牺牲了日照。

贝宸S1主力户型375平

贝宸S1户型275平

这些设计，我们不能说它错，就因为先天不足所以必须有所取舍。

这对于1500-2500万这个级别的客户来说，太难受了，我都花这个钱了，还要忍受这些硬伤？

我有一个正儿八经验资了1000万去看房的朋友，就因为这个原因，选择等旁边建发·海耀，建发的地块更大，限高100米，总图舒展，主力产品“一层一户”，正常思维都大概率会等一等，做一番比较。

贝宸S1视野模拟和建发海耀关系示意图

二是个人局限

企业老板成为楼盘最大的产品经理，是一把双刃剑。

有利的一面，是老板会在产品上投入足够的成本和心血，像自己的“亲儿子”一样去培养和打造，大概率会是良心作品；

不利的一面，是老板也有个人局限性，和年龄、经历、生活方式、审美偏好有关，有时候会因为个性化诉求导致项目与真实客户的需求、审美不匹配。

例如，贝宸S1的精装交付标准非常高，其成本估计是成都今年所有项目中排第一的，但它所呈现出来的打动力，却不如麓湖天琴澄音350平、蔚蓝卡地亚天览和新绿色J57，花大钱办了小事。

贝宸S1样板间

图源网络

社区大堂的墙面，在石材中嵌入发光元件，可以自动变化各种图案或文字，很神奇但也很神经；

地面以厘米级的石材切割成马赛克状，进行大面积拼花，费工费料费钱，但审美与东北大花袄差不多。

发光石材和厘米级石材拼花实拍

无处不在的贝壳元素，从建筑立面到门把手，从园林座椅到卧室地板用斯华洛世奇水晶镶嵌，像不像老干妈的头像商标或者董明珠的开屏动画？

没必要，真的没必要。

门把手为贝壳元素

最后，据说连贝宸S1这个案名，也是老板亲自取的。

三是后期运营

贝宸S1只有108户，所以物业费非常高，13元多一平，按主力户型375平算，每月物业费都在5000元以上。

但这么高的物业费，业主并不能享受太多东西，会所几乎可以忽略不计，除了一个麻将室和一个简陋的带乒乓球台的健身房外，几乎没有任何配套和功能。

同时，贝宸S1有大量的水景和垂直绿化，这些后期的养护、更换非常花钱，贝宸S1哪怕物业费达到行业最高80-90%收取率，其总金额也大概在400-500万/年，抛开物业人员的工资，养护成本估计都有点悬。

单元大堂内部的垂直绿化

而高端项目一旦物业服务不好，那肯定谈不上住得好>卖得好了。

总的来说，我觉得贝宸S1开盘遇冷，市场下行肯定是最大的外因，而先天不足应该占据了80%的内因，但这个是客观条件，无法改变；

至于个人局限和后期运营，应该各占10%，如果后期贝好家想要走的更远，应该注意一下。

好了，说回贝宸S1的优点。

我们不能因为开盘受挫，就否定贝宸S1优异的产品力；也不能因为个体审美差异，就否定开发商投入的心血。

事实上，我对贝宸S1的产品非常认可，它在今年所有的高端楼盘中，排名前五是大概率的。

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