千亿房企利润去哪儿了？

千亿房企利润去哪儿了？4000亿债务压顶，核心高管接连离职，背后套路曝光

这还能撑多久？万科掌门郁亮与二把手祝九胜先后离职，公司背着4000多亿有息债务，所有人都在疑惑：一家千亿级房企的利润，到底去哪儿了？

先说结论：万科的利润，是被高管们通过幕后操作层层抽走的。我是李寻欢，今天就高能揭秘这些操作手法，听我娓娓道来。

每当有楼盘项目启动，万科都会鼓励员工拿钱入股，参与项目开发。表面上看，这是员工与公司利益绑定，大家一起努力、盈利共享的好事，但实际上，这正是瓜分公司利润的开始。

首先，员工参与跟投需要大笔资金，几百万的投资款从何而来？这时一家名为鹏金所的金融公司恰好出现：“你缺钱？我借给你，只需支付10%的年化利息。”10%的利息并不算低，真的会有员工抢着借吗？答案是肯定的——因为员工从鹏金所借到钱后，会出现一款名为博商顺泰的理财产品，其年化收益率高达20%。也就是说，从鹏金所借100万，转手买入博商顺泰理财，一进一出就能净赚10万，全程无需自己掏本金，这样的买卖谁会拒绝？

楼市火热的那些年，万科员工都是有车有房的优质贷款人，整套操作看似合法合规。但这两个平台的来历绝不简单：鹏金所的第一大股东正是万科，博商顺泰则由两位前万科员工创立。它们表面上毫无关联，实则暗藏着一条完整的利润转移链。

大家肯定会疑惑，博商顺泰拿到员工投入的资金后，会用来做什么？答案是——继续投资万科的项目。也就是说，钱从万科流出，绕了一大圈后又回流到万科的项目中，但中间多了好几个分钱的环节。比如一个项目有1亿利润，原本应全归上市公司，现在这1亿要先分给博商顺泰3000万，博商顺泰支付完员工理财收益后，剩余部分归自己所有；员工拿到收益后，还需向鹏金所支付10%的利息。原本完整的1亿利润，被拆分成了博商顺泰的利润、鹏金所的利息收入和员工的投资收益。

故事到这里还没结束，鹏金所的钱又从何而来？答案依然是万科自己。万科会把闲置资金存入自家的财务公司——深圳市万科财务顾问有限公司。根据2019年年报显示，这笔存款的年化收益不足2%，其中的利润空间令人震惊。

概括来说：万科先把钱以低利率存入鹏金所，鹏金所再将资金放贷给员工，员工拿着贷款购买年化20%的理财产品，最终这些钱又回流到万科项目中。结果就是，同样的10个亿，在这套系统中走一圈，利差就从2000万飙升到2个亿，中间1.8亿的差额全被层层截留。

此外，万科高管还有一套“空手套白狼”的玩法，能让收益率再翻倍——找合伙人联合开发楼盘。举个例子就懂了：万科想在连云港开发一个项目，会主动找当地小开发商谈合作：“我们有品牌、营销团队和施工资源，你有本地资源，不如一起合作？”当地开发商自然乐意。这时万科又提出：“这个项目我出2000万，你出8000万，但利润分配我们要拿80%。别看你分得多，我们能提供物业、营销一条龙服务，就连贷款都帮你搞定，你只需支付10个点的利息，等着分钱就行。”

当地开发商一算，万科的房子好卖、利润可观，20%也能接受，更关键的是解决了资金难题——小公司本没有8000万，但鹏金所可以提供贷款。楼市上升期，10%的利息不算什么，可到了分钱时，当地公司才发现，项目利润要么被腾挪到其他合作项目中，要么通过博商资管等公司被瓜分，最终所剩无几。

这套模式在楼市上升期顺风顺水，但一旦项目亏损，整条链条就会崩塌。2024年7月，博商顺泰的投资产品陆续爆雷，未兑付余额超8个亿；年底，部分高管离境失联，万科多名中高层被限制出境。2025年2月，博商顺泰前总经理及负责操盘的祝九胜被采取刑事强制措施，这也解释了为何万科两位核心高管最终双双离职。