马云的预言要成真？如果不出意外的话，2026年房价要迎来3大转变

2017年11月，杭州全球峰会现场，马云直言过去八年房价涨得太猛，不合常理，八年后再看，房子可能最不值钱。那时全国新建住宅销售面积13.9亿平方米，一线涨幅超20%，谁听了这话都觉得是笑谈。媒体热炒，网上群嘲“天方夜谭”。

可八年期限指向2025年左右。

事实呢？国家统计局数据，2025年1至10月房地产开发投资73563亿元，同比降14.7%，住宅投资降13.8%。

二手房成交活跃，84城上半年同比涨28.1%，但分化明显：一线核心区如上海陆家嘴，豪宅价格逆势上3.2%，租金回报2.5%以上；三四线人口净流出超300万，房价中位数累计跌18%。

鹤岗、鄂尔多斯这类资源城市，单价不足千元，总价5万一套，已是“葱价”。阿里2025年10月以72亿港元拿下香港铜锣湾写字楼，也印证核心资产的硬气。

马云没全中，但抓住了去泡沫的脉络。中央经济工作会议从2016年起定调“房住不炒”，政策层层加码，限购限贷转向优化需求。

2025年政府工作报告强调因城施策，清理限制，促消费健康。市场从普涨时代走远，进入分化新阶段。老百姓看楼市，得认清这趋势：过去闭眼买赚翻，现在得挑对地方、对房子。

2026年楼市三大转变，就在眼前。

转变一，市场从普涨红利转向分化定局。过去二十年，人口红利、城镇化推高全盘，可现在人口向一线强二线集聚，差距拉大。2025年数据，三四线库存去化周期超18个月，东北西部收缩城市房价回调突出。

鹤岗单价千元以下，非核心区远郊成交占比仅8.6%，流通性差。反观北京金融街、上海陆家嘴，优质房产抗跌，全球资本认可。规划提出新型城镇化，人口净流入一线超20万，核心区房价韧性足，预计差距扩15%。

同一城内，核心板块通勤便利、教育医疗齐全，稳定性强；外围大户型配套慢，易陷困境。这分化不是坏事，它倒逼资源优化，让刚需改善需求更精准。

转变二，供给从增量扩张转向质效并重。建1100多万套保障房，惠3000多万群众，基本兜底低收入群。2026年开局，保障房优化结构，针对90后00后新市民，租金市场价70%，释消费潜力。商品房聚焦改善，120平以上供给占比35%，推绿色智能、全周期服务。

房企从规模赛转向品质赛，建“好房子”标准，体检养老金保险跟上。存量盘活是重点，城市更新加速，老旧小区改造、闲置厂房变住房，农村集体用地节约利用。规划定调高质量发展，供需平衡，房价更稳。

转变三，政策从全面调控转向精准托底。过去限字当头，防过热；现在清理不合理限制，首付降15%，房贷利率3.3%，增值税免征缩短，公积金跨区用。2025年西安商贷首付统一15%，更多城跟进。金融财税协同，补贴首套、多孩家庭，成交量预计升10%。

风险化解摆首位，房企并购破产置换，盘低效用地，现房销售防交付隐患。“房住不炒”不变，托底不拉升，避免大起大落。盛松成教授分析，2025降幅收窄，2026回稳概率大，但得看政策落地、经济环境。

马云预言抓对去泡沫，但忽略区域差异。

2026年分化印证“房价理性”，核心保值，外围回调，契合国情：城镇化率超65%，经济东移，需求存量为主。人口减少，适龄购房群降2100万，全国需求趋缓，可一线产业升级拉动改善需。

政策托底靠要素联动，人房地钱协调，严控增量，促平衡。连平院长建议，补贴交易税费，稳预期。长远，这推行业向民生转，房价稳释消费，支持内循环。

房子本为安居，炒作无出路。在党的领导下，楼市稳中求进，助力共同富裕。

参考资料

中国房地产政策正迎来历史性转变 第一财经