北京房产律师：经适房未满 5 年买卖，对抗银行执行胜诉

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

作为房产律师，日常经常遇到经济适用房买卖的棘手纠纷 —— 买方买了未满 5 年的经适房，没来得及过户，卖方欠债被银行申请强制执行，房子要被查封拍卖。这类纠纷的核心争议集中在 “未满 5 年签的经适房合同是否有效”“补了土地款后能否合法化”“买方怎样才能排除强制执行”。今天通过一起真实案例，拆解这类纠纷的裁判逻辑，不管是买经适房的普通人，还是债权人，都能从里面积累避坑经验，希望对你有所帮助。

一、案情简介

这个案例里有三方关键当事人：甲银行（债权人）、张磊（经适房买方）、李斌和王芳（经适房卖方，李斌是债务人），还有一套核心的 “三号房屋”（经济适用房）。

事情要从 2014 年说起：李斌和王芳买了三号房屋（经适房），首付加公积金贷款付清房款。2016 年，两人和张磊签了《购房协议书》，以 31.5 万的价格把三号房屋卖给张磊，李斌知情并同意。张磊当天付了 30.5 万，剩下 1 万约定过户后付，随后就搬进房子住了下来。

2019 年，李斌和王芳按规定补交了土地收益款 2.3 万，拿到了住房保障中心的证明，三号房屋具备了上市交易资格。可没想到，开发商手续不全，一直没法办过户，直到 2023 年 1 月才具备办证条件。

变故发生在 2023 年：甲银行因为李斌欠信用卡钱，凭 A 号生效判决申请强制执行，法院查封了三号房屋（还在李斌、王芳名下）。张磊急了，提出执行异议，法院出具 B 号执行裁定支持张磊。甲银行不服，起诉要求继续强制执行，理由是 “2016 年签合同时经适房未满 5 年，合同无效，张磊不能取得房屋所有权”。

张磊反驳：“合同有效！《经适房管理办法》只是部门规章，不是法律，而且房子早满 5 年还补了土地款，我住了 7 年，没过户是开发商的问题，不是我的错！” 最终一审、二审法院都驳回了甲银行的请求，张磊保住了房子。

二、法院说理

张磊能保住房子，核心是法院抓住了三个关键逻辑，这也是经适房买卖对抗执行纠纷的裁判核心，一定要弄明白：

第一个关键点，未满 5 年签的经适房合同未必无效。甲银行说 “违反《经适房管理办法》，合同无效”，但法院认定：根据《民法典》第一百五十三条，只有违反 “法律、行政法规的效力性强制性规定”，合同才无效。《经适房管理办法》是部门规章，不是法律或行政法规，而且 “未满 5 年禁售” 是管理性规范，目的是规范市场，不是直接否定合同效力。所以 2016 年的《购房协议书》从一开始就不违法。

第二个关键点，满 5 年且补款后，买卖行为完全合法。虽然签合同时未满 5 年，但双方的买卖关系持续到满 5 年之后，而且 2019 年已经补交了土地收益款，办理了经适房退出手续，房屋已经符合上市交易条件。法院认为，这种情况下，买卖行为从 “待合法” 变成了 “完全合法”，合同效力得到充分认可。

第三个关键点，买方符合排除强制执行的全部条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，张磊的情况完全对上了：一是 2016 年签合同，早于 2023 年的查封；二是 2016 年就入住，有社区、物业证明和水电物业费单据；三是已付 30.5 万，剩余 1 万也交到了法院；四是没过户是因为开发商手续不全，不是张磊的过错。这四个条件缺一不可，少一个都可能败诉。

三、律师提示

不管你是买经适房的买方、卖经适房的卖方，还是要追债的债权人，这些经验一定要记好：

买方注意：

一定要签书面《购房协议书》，明确房价、付款方式、过户时间，让所有产权人签字（包括配偶），避免卖方反悔说 “不知情”。

保留全套付款证据：银行转账备注 “XX 房屋购房款”，让卖方写收条，注明收款金额和剩余款项约定，不要用现金付款。

尽快实际占有房屋，保留好居住证据：物业费、水电费、暖气费单据，让社区或邻居出具居住证明，这些是证明 “合法占有” 的关键。

满 5 年后第一时间催卖方补土地收益款，配合过户，若卖方不配合，及时起诉要求履行合同，别等被查封了才着急。

卖方注意：

未满 5 年确实想卖，一定要在合同里写明 “满 5 年后配合补土地款、办理过户”，避免后续扯皮。

收到房款后写清楚收条，注明 “XX 房屋购房款”，不要和其他款项混同，防止日后被认定为借款。

补土地收益款后，及时通知买方过户，若因自身原因导致无法过户，可能要承担违约责任。

债权人注意：

起诉前先核查债务人的房产性质，若为经适房，先看是否满 5 年、是否补了土地款，未补款的经适房可能无法执行。

若债务人有经适房且已卖给他人，即使没过户，也要核查买方是否符合 “查封前签约、付款、占有、非自身原因未过户” 四要件，符合的话可能无法强制执行。

不要仅凭 “经适房未满 5 年买卖” 就主张合同无效，这个理由很难被法院支持，要从其他角度找突破点（比如买方未付款、虚假交易等）。

如果你的身边也有 “经适房买卖后被查封”“想卖 / 买经适房怕踩坑”“追债遇到经适房执行难” 的情况，不妨对照这个案例理清楚关键证据，也可以说说你的具体问题，帮你分析后续处理思路。