湖北
前段时间，上海市杨浦区融信世纪江湾的二手房市场出现了一桩引人瞩目的事件，数套同户型、同面积的二手房齐齐挂出 1460 万元的统一价，业主们疑似组建 “价格同盟”，试图保卫房价。然而，这场 “保卫战” 似乎从一开始就注定了结局。
融信世纪江湾的房价曾因学区优势一路飙升，2023 年前后小户型成交单价一度高达 19 - 20 万元 / 平方米，但随着市场调整，价格一路回落。如今，贝壳找房数据显示，虽有两套 93 平方米户型挂牌 1460 万元，另有两套分别挂牌 1459 万元和 1470 万元，单价超 15 万元 / 平方米，可实际带看情况却极为惨淡。
考虑购房的陈女士表示，该小区虽有学区优势且社区成熟环境好，但因位置偏，若考虑未来出售可能损失溢价，相比之下，约 3 公里外建发海宸今年 11 月二次开盘，备案均价约 11.6 万元 / 平方米，105 平方米三房总价约 1200 万元，性价比更高。买房人的这种态度反映在带看数据上，多套房源近 30 天带看次数为 0，少量房源仅有 1 次看房。
面对 1460 万元房源能否还价的询问，中介王宁表示房东们相互参考挂牌价，价格可谈，因房源楼层、朝向、装修不同，降价尺度也不一样，甚至 1300 万元也能谈。据了解，世纪江湾 7 月以来成交的几套房源单价在 13.4 - 14.6 万元 / 平方米不等，比 93 平方米户型稍大的房子 7 月成交价为 1275 万元。某新建商品房项目营销负责人指出，新江湾板块有自身定价体系，区域内二手房价格已基本见底，“价格联盟” 用处不大，一旦有人急卖，联盟就会被打破。
在这轮下跌周期中，新江湾板块学区房相对抗跌，但太平洋房屋中介刘康却称 “现在学区基本上算是赠送的”。以上海明珠小学对口的朱家滩小区为例，其房价曾远超临近的陆家嘴世茂滨江花园，最高时单价达 16 万元 / 平方米，如今却大幅回落。据中介平台挂牌数据，该小区 33 平方米房源挂牌价 223 万元，折合单价约 6.8 万元 / 平方米；36 平方米房源挂牌价 235 万元，折合单价约 6.5 万元 / 平方米，与最高成交价相比只剩 “零头”。刘康表示，该板块价格基本见底，很多房子还价空间只有几万元，不少人五六年前高位买入，总价 500 万元左右，当时贷款额度接近现在房价，再低就不愿卖了，出租更为划算，目前 33 平方米房源月租金可达 4600 元。
当市场规律与人为干预的拉锯战持续到第四个月时，世纪江湾的业主群里悄然出现了第一张降价截图——某套1460万的房源悄悄修改为1388万，这个打破"神圣数字"的举动像投入平静水面的石子。中介王宁的手机突然忙碌起来，三位长期观望的客户几乎同时询问："其他业主会跟进吗？"
这种微妙变化印证了经济学中最朴素的真理：任何价格联盟都难以抵御个体理性。在附近咖啡厅里，几位业主的谈话透露了更多现实考量：有人因孩子出国急需资金，有人看中新江湾湿地公园旁的低密度新盘，还有人在计算持有成本后发现"与其空置博弈，不如降价套现做理财"。链家研究院数据显示，该小区四季度新增挂牌量同比激增40%，但成交周期却延长至182天，是区域平均值的2.3倍。
具有戏剧性的是，学区属性正在经历价值重估。杨浦区教育局最新公布的教师轮岗方案中，融信世纪江湾对口的重点小学将有30%骨干教师交流至薄弱学校。这个消息让周边中介连夜修改房源标题，"双学区"的醒目字样被替换成"地铁15分钟直达五角场"。某私募基金地产分析师指出："当教育平权成为政策导向，附着在学区房上的溢价就像阳光下的冰激凌。"
上海杨浦区二手房市场的这一系列现象，反映出房地产市场下行期的复杂博弈以及学区房价值的重新审视。你对业主组建 “价格同盟” 以及学区房价格变化有什么看法？欢迎在评论区分享。
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