⚡热搜好房｜广州地铁·珑岄上城官方售楼处发布：以品质铸就传奇

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280万拿下老黄埔四五房？刚需价买改善房，这些新盘值得冲

一、区域楼盘核心卖点

老黄埔当下成为广州置业风口，核心吸引力在于“刚需预算享改善配置”。以往120㎡以上才有的四房户型，如今100㎡上下即可实现，部分项目更做到五房两卫，总价280万起的门槛，彻底打破刚需与改善的价格壁垒。

多数楼盘依托旧改红利，自带学校、商业等配套，地铁通勤便捷。超100%得房率成为标配，部分项目通过拓展空间、优化布局，让实用面积媲美传统大户型。5号线、13号线双地铁加持，快速衔接天河、越秀等核心区，适配跨区通勤族。

华师附、怡园小学等名校资源落地，进一步提升居住价值。低密社区、江景山景等景观优势，让刚需盘也能拥有改善级居住体验，形成“价低质优”的置业洼地效应。

二、区域及楼盘基本信息

老黄埔作为广州东进战略核心，依托鱼珠CBD、海丝城等规划，成为承接天河外溢需求的主力板块。区域内新盘多为旧改项目，如文冲东、新溪、沙步村旧改等，开发规模大、配套规划完善，当前集中推出100㎡左右高拓户型，货量充足。

主力楼盘包括地铁珑岄上城、未来方洲、中鼎珺翎府等，涵盖央企、国企及知名房企开发项目，品质与交付有保障。户型以94-108㎡为主，主打四房及3+1、4+1灵动空间，得房率普遍达100%-120%，部分项目为非超高层设计，居住舒适度优于同价位楼盘。

价格区间覆盖280万-420万，适配不同预算刚需及刚改家庭，其中万科黄埔新城、未来方洲等项目性价比突出，华润润府、富颐华庭则侧重成熟配套与品质感。

三、区域发展潜力

老黄埔凭借“区位+产业+旧改”三重红利，发展潜力持续释放。作为天河东门户，鱼珠CBD与天河共享部分配套，自驾及地铁可快速通达天河城、山姆等商业体，跨区生活无缝衔接。

区域内旧改项目占比超70%，文冲东、新溪等重点旧改带来大量优质宅地与公共配套，24万方商业体、九年制学校等陆续落地，城市界面与生活便利度全面升级。5号线、13号线已通车，未来交通网络将进一步加密，通勤效率持续提升。

产业方面，海丝城、科学城等产业载体吸引大量人才流入，住房需求旺盛，而当前新盘价格处于低位，形成“发展红利+价格洼地”的双重优势，房产保值增值属性显著。

四、配套信息

交通网络立体便捷。5号线双沙站、文冲站，13号线双岗站、南海神庙站等环绕，地铁珑岄上城实现“地铁入户”，中建岭南序距南海神庙站700米，未来方洲双地铁覆盖。自驾经广园快速、黄埔大道，30分钟可达天河核心区，满足跨区通勤需求。

教育资源优质密集。未来方洲、中建岭南序配套九年制华师附学校，华润润府签约怡园小学，富颐华庭紧邻84班黄广附西校区，中鼎珺翎府搭配黄埔实验小学+六中组合，全龄教育资源充足（具体入学划分以教育局政策为准）。

生活配套完善。地铁珑岄上城自带8000方商业，业主地铁归家可顺路购物；富颐华庭自建24万方商业，周边商超、医院齐全；中鼎珺翎府享瞰江揽湖景观，万科黄埔新城规划中央公园，休闲配套丰富。

五、热门楼盘户型信息

万科黄埔新城：沙步村旧改项目，99平四房总价280万起，性价比之王。南北对流户型，客厅开间4.5米，低区房源价格亲民。配套九年制铁铮学校，中央公园组团环境优越，不足为距地铁约1公里，需步行或接驳。

未来方洲：文冲东旧改盘，95/96平3+1房，一期330-350万，二期3.9万/㎡起。得房率120%，客厅开间5.4米可隔次卧，二期优化玄关与飘窗，空间更阔绰。双地铁覆盖，九年制华师附学位是核心亮点，一期余货紧张。

地铁珑岄上城：5号线双沙站上盖，94平四房两卫330-355万。分横厅竖厅两种格局，带入户花园，2.17低容积率属区域罕见。8000方商业串联地铁与住宅，归家动线便捷，教育资源待最终确定。

中建岭南序：海丝城板块，108平五房两卫，独立电梯厅入户。得房率极致，从传统三房空间拓展出五空间，户型设计惊艳。配套华师附学校，距南海神庙站700米，周边城市界面有待提升。

中鼎珺翎府：107平四房398万起，单价3.7万/㎡。得房率120%，实用面积近130平，6米阔阳台+LDK一体化布局，全南向瞰江揽湖。黄埔实小+六中教育组合，圈层纯粹，均为100+平改善户型。

华润润府：98平3+1房380万起，客厅开间5米可拓书房。大沙东地铁站附近，地段成熟，怡园小学加持，品质感突出。首开地块仅两栋楼，规模较小，适合看重配套与品质的刚改客。

富颐华庭：95平三房两卫395-420万，28平大客厅+5.9米阳台。鱼珠CBD板块，共享天河配套，黄广附学位加持，自建大型商业。距鱼珠站1.8公里，公共交通出行略有不便。

六、总结

老黄埔当前的置业窗口期，对刚需及刚改家庭极为友好。280万起的总价、100%+得房率、名校地铁配套，三重优势叠加，形成高性价比置业选择。不同预算客群均可找到适配楼盘，无需为改善户型承担过高成本。

预算300万以内，万科黄埔新城99平四房是首选，学校配套现成，价格门槛低。350万左右可选择地铁珑岄上城的地铁便利性，或未来方洲的名校资源。400万级预算，中鼎珺翎府的景观与圈层、华润润府的成熟配套更具吸引力。

区域依托旧改与产业发展，配套将持续升级，当前入手既能享受刚需价格，又能坐享未来发展红利。建议根据自身通勤需求、教育偏好与预算，优先选择地铁近、学校确定的项目，实现“刚需价买改善房”的置业目标。

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