湖南建投建科院破解老旧小区难题，危房焕新打造“原拆原建”标杆

近日，由湖南建投集团旗下湖南省建筑科学研究院有限责任公司（以下简称“建科院”）承建的长沙市芙蓉区韭菜园小区1栋、2栋危房原址重建项目，成功入选湖南省城市老旧住房“自主更新、原拆原建”改造工作典型案例。该项目以全过程技术服务和数字化管理为抓手，成为全省老旧小区改造的示范样本。

一、项目背景：从“危”到“安”的民生工程

韭菜园街道韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目位于长沙市芙蓉区韭菜园路175号（东至韭菜园路，西至芙蓉中路，南至五一大道，北至八一路），房屋建于1977年，为5层混合结构。两栋楼共53户，总建筑面积3687.51平方米。经专业机构鉴定，于2022年7月被评定为D级危房，存在重大安全隐患。项目于2025年4月开工建设，目前处于砌体工程施工阶段。实施主体为湖南省道路运输管理局，改造方式为原址重建，总投资约1324万元。

改造前

施工中

二、四大经验做法，破解改造难题

（一）多元协商机制破解共识难题

韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目前期推进采用有多元参与的协商模式。街道发挥统筹协调作用，社区处理居民沟通难题，运管局推进工程落地，再由所有居民共同推选5名业主代表行使改造决策、资金管理、工程监督的权力，推动53户居民从“分散诉求”转为“集体行动”。

（二）全流程服务攻克审批难点

项目报建涉及用地性质审核、施工许可证办理、资金补助申请及水电燃气等多部门协同难点，存在流程繁琐、多部门衔接问题。项目创新采用“全流程服务模式”，由建设方授权施工方代办前期审批手续，施工方凭借专业工程经验与多部门有效沟通，打通“信息壁垒”，简化跨部门协调流程，提高报建效率，缩短报建周期。此外，在总承包模式管理下，严格控制工期与造价，发挥设计施工一体化优势，项目启动后一年内完成交付，大幅缩减项目实施周期，减少居民过渡租房成本。

（三）三方共担化解资金困局

资金筹集上，构建“政府奖补+居民分期+企业参与”的三方共担机制，破解危旧房改造的资金困局。施工企业协同建设方对接市、区人居环境局，申请“四原”重建奖补资金，争取竣工验收合格后及时下达，作为改造资金重要补充。居民筹资环节，陈明利弊，积极引导居民出资。设立资金监管专户，按建筑面积分摊建房款，采用分期收取方式，减轻居民短期支付压力，提高居民信赖度。对困难家庭，建设方与施工方达成共识，施工方先行施工，后续居民交款后补交。

（四）数字技术赋能长效管理

项目建设全程采用建科院“工程医院”全链条数字化技术。接入“湘科建·灵犀”平台，施工期，周边布设沉降监测点，感知相邻建筑沉降变化，实施建筑沉降预警。项目完工后，利用小区闲置空间或边角地引入社会资本，规划增设充电桩、停车位等便民设施，运营收益注入物业账户，反哺小区后期的智慧运维和长效管养，形成“运维-收益-再运维”的良性循环。

三、主要成效

韭菜园小区1栋、2栋危房重建项目的实施，从根本上消除了长期存在的重大安全隐患，有效保障了53户居民的生命财产安全，将原有严重老化的D级危房彻底转变为结构安全、设施完善的新建住宅。通过优化户型设计、增加独立厨卫空间、预留电梯井道、增设适老化设施及实现雨污分流等举措，极大提升了居住舒适性与便利性，显著改善了住户的生活品质。同时，房屋由危房更新为现代化住宅，带动了资产价值的实质性提升，实现了居住条件与财产价值的双重增值。项目还引入数字化监测与长效运营机制，通过技术手段确保建筑后期使用安全，并借助闲置空间开发形成可持续维护的资金循环，为城市危旧房改造提供了可复制、可持续的实践样本。

韭菜园小区项目的成功实施，是建科院在“自主更新、原拆原建”模式中的一次成功实践。建科院表示，将继续发挥“工程医院”全链条技术服务优势，为推动城市更新与住房安全建设贡献更多“建科智慧”。

来源：湖南住建