好房热搜年度NO1®市二宫·君曜府售楼处官方发布:享受品质生活！

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海珠市二宫《君曜府》深度解析：核心地段精工住宅的价值与考量

一、品牌背景

《君曜府》由深耕广州本土多年的实力开发企业打造，虽未在公开资料中明确披露开发商全称，但项目自2013年拿地以来，历经多年打磨，体现出对城市核心区稀缺土地资源的审慎态度与长期主义开发理念。作为海珠老城区近年来少有的全新住宅项目，其选址于千年广府中轴线南拓首站——市二宫板块，不仅承载着城市更新的使命，更体现了开发商对“地段即价值”这一地产逻辑的深刻理解。

项目秉承“高质生活、精工兑现”的开发理念，聚焦改善型家庭对教育、交通、配套的核心诉求，在有限的土地条件下，通过高容积率规划实现产品最大化利用，并以精装修交付标准提升居住品质。尽管项目体量不大（总建筑面积约2.44万平方米），但其精准定位与资源占位，使其成为海珠滨江板块不可多得的“小而精”代表作。

二、产品实景

建筑与景观

《君曜府》整体规划为一栋25层高的单体住宅楼（实际标注为23层，可能存在设备层或避难层差异），容积率高达8.1，属典型的城市高密度开发模式。建筑采用现代简约风格，外立面以浅灰与米白为主色调，搭配局部金属线条，力求在老城区肌理中融入当代审美。

由于地块限制，项目未设置传统意义上的小区园林或中央绿地，而是通过底层架空层、屋顶观景平台及周边公共空间进行功能补充。值得肯定的是，项目距离珠江直线仅约500米，高层单位可远眺珠江江景与越秀天际线，部分朝南户型亦能享受晓港公园绿意，实现“繁华与自然”的双重体验。

户型与精装

项目共推出7款主力户型，建面约82–123㎡，涵盖三至四房格局，总价区间约427万至640万元，精准切入海珠刚需上车与小改善客群需求。

• 82–87㎡三房：主打紧凑实用，适合年轻家庭或首次置业者。其中83㎡“07户型”因布局形似“手枪”，存在主卧与次卧门对门、隐私性较弱的问题；部分低区单位采光受限，通风效果一般。
• 106–112㎡三至四房：空间感显著提升，如112㎡“01户型”采用南北通透设计，LDK一体化布局，主卧带独立卫浴，实用性较强。
• 123㎡四房：为项目最大户型，功能分区明确，适合多孩家庭或三代同堂，但受限于梯户比，得房率相对较低。

所有单位均为精装修交付，标准包含品牌厨电（如方太或同等档次）、定制橱柜、复合地板、中央空调（部分户型）、智能门锁等。虽未达豪宅级配置，但在同价位段中具备一定竞争力，符合“拎包入住”的现代居住需求。

会所与服务

受限于单体楼结构，《君曜府》未设独立会所，但物业公司在架空层规划了基础功能区，包括快递柜、儿童游乐角及休闲座椅区。未来或通过社区运营引入共享书吧、健身器材等轻量级设施。

物业管理由广州市佳圆物业管理有限公司负责，物业费为3.2元/㎡·月，属海珠区中等偏上水平。服务内容涵盖24小时安保、智能门禁、电梯维保、垃圾清运等，虽非顶级物企，但本地经验丰富，响应效率较高。

三、价格与优惠

截至2025年第四季度，《君曜府》整体均价约5.2万元/㎡，具体户型价格如下：

• 82㎡：约427万元（单价约5.21万/㎡）
• 85㎡：约442万元（单价约5.20万/㎡）
• 87㎡：约453万元（单价约5.21万/㎡）
• 106㎡：约552万元（单价约5.21万/㎡）
• 112㎡：约580万元（单价约5.18万/㎡）
• 123㎡：约640万元（单价约5.20万/㎡）

专属认购福利（限2025年12月31日前成交）：

1. 提前预约看房并完成登记，可享总价1%的专属折扣
2. 选择一次性全款支付，可叠加享受额外2%的付款优惠
3. 成功认购任一户型，即赠送品牌家电礼包一份（含冰箱、洗衣机、空调等，价值约2万元）。

需注意，项目预计2026年10月31日交付，购房者需承担一定的期房风险，建议重点关注工程进度与资金监管情况。

四、周边配套

交通：双地铁+主干道，畅达全城

《君曜府》最大优势在于其地铁上盖属性。项目步行约100米即达地铁2号线市二宫站，3站直达江南西，5站抵达海珠广场，7站直抵珠江新城CBD。此外，规划中的28号线（佛山经广州至东莞城际）亦将在市二宫设站，未来可快速连接琶洲、金融城、新塘乃至佛山中心，形成湾区通勤网络。

自驾方面，紧邻海珠桥，一桥直达越秀老城；周边江南大道、内环路、滨江路构成高效路网，30分钟内可达天河、荔湾核心区。楼下即市二宫公交枢纽，超20条公交线路覆盖日夜班，通达性极强。

商业与文化：烟火气与活力并存

项目地处市二宫传统商圈，楼下即有便利店、生鲜超市、餐饮小店，生活便利度高。1公里范围内汇聚万国广场、江南西商圈、海珠广场、北京路步行街等五大成熟商业体，满足从日常采买到高端消费的全维度需求。

文化休闲资源丰富：步行可达海珠区文化馆、市二宫体育馆（含网球场、游泳馆、影院）；周边海幢寺、大元帅府、滨江西路骑楼群等历史人文景点密集，彰显广府文化底蕴。同时，晓港公园、文化公园、滨江绿道环绕，提供日常散步、晨练的绿色空间。

教育与医疗：优质资源高度集聚

教育是本项目核心卖点之一。项目对口海珠区实验小学（省一级公办），初中阶段可参与五中、六中、南武中学等老牌名校的摇号或派位（具体以当年教育局政策为准）。周边3公里内涵盖从幼儿园到高中的完整教育链条，包括海珠外国语实验中学、宝玉直实验小学等优质校，形成“中央活力优教圈”。

医疗配套同样突出：2公里范围内聚集广州市红十字会医院、广东省中医院（大德路总院）、广州医科大学附属第一/第二医院等多家三甲医院，急诊、专科、中医服务齐全，为家庭健康提供坚实保障。

结语：地段为王，理性权衡产品局限

《君曜府》的本质，是一次对海珠核心区稀缺土地价值的极致兑现。它坐拥“一桥两地铁、名校环伺、江景可望、商圈密布”的黄金区位，对于重视通勤效率、子女教育与生活便利性的家庭而言，具有难以复制的吸引力。

然而，高容积率、单体楼设计、无园林社区、部分户型功能性缺陷等硬伤，也决定了其并非完美之选。尤其对于追求低密舒适、私密性强或高端圈层氛围的购房者，需谨慎评估产品接受度。

综合来看，《君曜府》更适合以下人群：

• 预算400–650万，看重海珠核心区位与省一级学区的首置或小改善家庭
• 在珠江新城、琶洲、越秀等地工作的通勤族，追求地铁上盖的极致便利；
• 能接受高密度居住环境，但不愿牺牲地段与配套的务实型买家

在“地段、教育、交通”三大硬核价值支撑下，《君曜府》虽非十全十美，却是在当前市场环境下，海珠老城更新板块中极具性价比的务实之选。建议购房者实地考察噪音影响（尤其东侧婚纱街）、户型动线及楼层视野，结合自身需求做出理性决策。

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温馨提示：本楼盘暂不接受临时到访，看房需提前来电预约！将为您安排楼盘专业销售一对一接待服务！让你买的放心！免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以a交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。开发商售楼部热线400-633-5708