楼市新动态：投资客入场了！

楼市虽然比较低迷，但有些散户已经以投资客的身份入场了。

很多人对此提出质疑：房价还在跌跌不休，投资客此时入场投资，能赚到钱吗？

其实，这些投资客是比较小众的群体。

房产投资换了一种打法

去年我曾经分析过一次，当时杭州出现了一些投资客购买市中心老破小的情况，他们主要看重的是这类房子租金收益率较高、容易出租。

但站在当前时点回顾，从短期来看，去年在杭州买老破小的人应该是被套住了。

过去一年杭州房价又跌了，尤其是今年四月份以来，杭州的二手房市场非常萧条。

尽管租金收益率小幅提升，但关键问题是房价跌了 15% 左右，短期看显然是赔钱的。

不过如果放长远来看，比如五年后、十年后，去年在杭州买老破小的投资客大概率能获得一份合理的收益。

前段时间，我又看到一则新闻：哈尔滨房地产市场也出现了一些投资客，他们同样选择投资市中心的老破小。

据新闻报道，他们买下老破小后重新装修，按照租金收入计算，基本上十年左右就能收回成本，这意味着租金收益率高达 10%。

不过我估计新闻报道有点夸张，哈尔滨的房价远低于杭州，尤其是作为东北城市，过去几年房价下跌时间较长，老破小的跌幅更大，其租金收益率较高，应该是建立在房价大幅下跌的基础上。

而且作为大城市，市中心的房子出租难度较小，如此看来，针对部分特定房源，租金收益率达到 5%-8% 是有可能的。

今天我们就来聊一个话题：如果暂时忽略房价涨跌，只关注租金收益率，是不是可以下手投资部分房产了？

租金收益率2%

我们先看一下相关数据，我一直有监测全国主要城市的租金收益率。

下图是全国一二线城市近期的住宅租金收益率，以及全国 50 个大中城市的总体租金收益率走势。

2014 年高峰时，总体租金收益率达到 3% 左右，之后随着房价大涨，租金收益率持续回落，2022 年跌到只有 1.8%，之后开始慢慢回升，今年三季度回升到 2%。

过去几年房价和房租都在下跌，但房价的跌幅远超过房租，这就导致租金收益率出现了回升。

目前 2% 的租金收益率算高还是算低？

肯定是明显低于历史平均值，更低于发达国家的水平。

但我们可以将其与社会无风险收益率相比，比如定期存款，目前利率也只有 1.5% 左右。

如此一来，2% 的租金收益率看似不高，但已经超过了全社会的无风险收益率，也不算低了。

毕竟当前处于低息时代，而且未来一两年、三五年，咱们的利率大概率还会往下走。

部分城市租金收益率超3%

我们再看具体城市的租金收益率。

全国一二线城市中，收益率较高的城市有：贵阳、长春、哈尔滨（收益率 3.3%），乌鲁木齐（3.2%），西宁（3.1%），长沙（3%）。

这几个城市中，除了长沙是中部大城市之外，其他都是边远地区、边疆地区的省会城市。

这些城市房价水平较低，且作为大城市，人口总体保持增长，租金收益率就显得高一些。

而租金收益率较低的城市，都是经济发达的东部大都市：

深圳最低，只有 1.5%；北京、上海、南京、厦门、天津只有 1.6%；广州、福州、青岛只有 1.7%。

我们再来看一些典型的三线城市：

岳阳最高，达到 3.3%（岳阳作为中部地区的普通地级市，房价水平非常低，租金水平相对就显得高了一些）；

洛阳 2.7%，惠州 2.6%（均为中西部普通地级市）；

三亚只有 1.4%（三亚房价很高，是全国著名的度假区，租金也不低，但房价基数大导致收益率偏低）；

温州 1.6%、泉州 1.7%（这两个是东南地区经济发达的三线城市）。

总体来看，一线城市的租金收益率最低。

二线城市则分为两类，一类是强二线城市，租金收益率也偏低；另一类是普通二线城市（尤其是边远地区的省会城市），收益率相对较高。

而大部分三四线城市的租金收益率要低于普通二线城市（尤其是省会城市）。

因为三四线城市虽然房价更低，但人口流动性较小，租房需求不是很旺盛；而普通二线省会城市房价偏低，且具有人口吸附力，务工、做生意的人较多，租房需求相对旺盛。

我们再回头看新闻中 “南方投资客去哈尔滨投资老破小” 的现象。

通过咱们的数据就能得到解释：哈尔滨全市的租金收益率达到 4.3%，位居全国第一，如果是部分特定房源，收益率超过 5% 也是有可能的。

我的建议是：从长期来看，投资房产要兼顾房子的升值性和租金收益率。

过去楼市行情好的时候，大家投资房产不看租金收益率，只看升值性和房价涨幅。

但展望未来十年、二十年，房价涨幅会远小于过去的十年、二十年，因此必须增加租金收益率的权重。

总体来看，在一线、二线城市中，选择一些能够兼顾升值性和租金收益率的城市，是可以做一些尝试性、小体量的房产投资的。