自如14年两次转型，“增益租”跑出租赁新赛道

在中国住房租赁行业跌宕起伏的发展史上，自如的14年成长轨迹犹如一部行业微观史。从颠覆传统的“C2B2C”模式，到主动革新的“增益租”转型，这家居住服务科技企业的选择，不仅关乎自身生存，更成为观察行业走向的风向标。

企业供图

模式之变，从“规模增长”到“价值创造”

2011年，自如创始人、董事长兼CEO熊林与链家、贝壳创始人左晖共同创立自如时，面对的是一个“散、乱、低效”的租赁市场。他们将酒店管理模式引入居住领域，通过“产品-服务-科技”三重变革，打造出“自如友家”等标准化租住产品，开创了行业的C2B2C模式。中国长租行业的新纪元也自此开启。

前十年，自如做的是别人不做的事。这种模式通过统一改造、配备家具家电、提供保洁维修等服务，将租房体验从概率事件变为可预期结果，首次改变了租住行业的底层逻辑，也被叫作“省心租”模式。

正在自如高速发展之际，2021年又成为关键转折点。熊林做出了一个在外界看来颇为冒险的决定，推翻沿用十年的“省心租”模式，全面转向“增益租”。这种新模式将自如变成一家资产管理公司，如同管理五星级酒店一样为业主规划房屋的长期出租策略，双方共享收益、共担风险。这又是一次行业底层逻辑的变革。

在不动产领域，酒店、商业、写字楼等有成熟的资产管理模式。自如希望商业模式对标成熟的商业资产管理来完成住宅资产模式的转变。

“理论上把每一个业主当作他拥有一栋五星级酒店，或者是经济型酒店，我们像管理一个酒店一样，来帮您规划未来十年这个房子应该怎么进行出租。”熊林说，我们希望通过科技手段，专业化运营，将“万豪式”的服务从大资产移植到业主、租客这些个体。

但是转型初期的阵痛超出预期。模式切换首月，自如收房量从月均5000套骤降至213套。出乎意料的是，这次在市场乐观时期启动的转型，最终成为企业在行业寒冬中的“救命之举”。目前自如管理的资产中，70%已转换为“增益租”模式，一套“增益租”资产的价值相当于原来十套传统资产。2025年，自如实现规模、收入、利润的全面回升。

因为“增益租”模式，在行业深度调整时，自如不仅顺利走出“困难时期”，更是真正构建起了面向未来的健康发展新模式。

此前，租赁企业为了获得更高的回报，不断拼规模、拼资金，拿到市场定价权。自如带头转向挖掘运营价值，用“增益租”构建了一个稳健的可持续模式，成为中国专业化住房租赁市场健康发展的新坐标。

瞄准“稳”，在长价值链中深挖价值

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在熊林看来，租赁行业的本质可以用一个“稳”字概括。

从供给端看，中国拥有超过3.5亿套住房，其中28%楼龄超过30年，且这一比例每年增长约2%。每个人的房子都会变老变旧，业主需要稳定的资产收益和专业的维护服务。

从需求端看，在北京、上海等城市，超过35%的人口选择租房居住，租房人群年龄不断增长，甚至出现“三代同堂”的租赁需求。租客的核心诉求同样是“稳”——租金稳定、租期更长、品质可靠。

而“增益租”模式正是瞄准了“稳”这一本质需求。通过专业化运营，将万豪式的服务标准移植到个体业主的资产管理中。

面对行业普遍存在的规模与质量悖论，熊林提出了独特的增长哲学。

“企业增长的维度不止规模和质量，还有年岁。”他认为，在充满挑战的环境中，企业每多活一年，且被客户认为“活着很有必要”，这本身就是一种增长。“每一年都算数”，这种理念反映了熊林对企业生命力的深层思考。

为解决规模扩张可能带来的品质稀释问题，自如今年提出“五个到盘”，鼓励员工深入社区、贴近客户。如今，自如每月会尽量少开集中会议，更多深入城市一线，重新拉近与客户的距离。

与多数互联网企业追求“轻模式”不同，自如选择了对市场的持续“重”投入。从租住业务扩展到自如资管、自如美家二手房、智爱家、自如家服等品牌，构建了覆盖居住全周期服务的生态体系。

熊林对此的解释是：“重不重”的核心是价值创造深度的选择。在房地产科技这一长价值链行业中，值得投入资源深挖的环节很多。

面对AI时代，自如的“重投入”有了新内涵。熊林展望，未来用户找房可能不再通过App搜索，而是由AI助理一站式解决需求。为此，自如加大在设计等环节的投入，看似更“重”，实则是为了实现更高品质的服务输出。

自如的成长更像一场稳健前行的马拉松

“企业竞争的永远是经营能力和文化价值观。”熊林希望将文化价值观持续转换成组织动力。

左晖的“做难而正确的事”深刻影响了自如的文化基因。熊林在此基础上，提出了“做正确而美好的事”的新理念。

“第一代创业者解决了行业很多基础问题，我们希望新一代从业者既能继承‘难而正确’的精神，也能感受到更多美好，更加阳光、更加享受工作。”熊林说。

这种文化迭代，反映了企业不同发展阶段的精神需求。

熊林用三个准则践行文化价值观：“说你所做，做你所说”；在微观和中观环境中迭代文化价值观；“以身作则”。在他看来，文化价值观的真正考验在于艰难时刻——“那时候，你怎么对客户，怎么对员工，你的那些话拿出来检验，才是真的。”

展望未来五年，熊林的期待朴实而坚定：“如果我们还能稳稳地‘做正确而美好的事’，就挺好。”

自如的“稳”不仅体现在商业模式的可持续性上，更体现在对行业本质的坚守中。熊林经常思考的问题是：有自如和没自如到底有什么区别？自如转型的底层逻辑是否有益于社会？

在他看来，中国租赁行业的竞争远未到终局，方差依然很大。正如他在10月18日，自如14周年“司庆”这一天，多跑的3公里，自如的成长更像一场马拉松，不在乎一时快慢，而在于能否持续绕湖前行，最终跑完全程。

14年来，自如亲历了行业高光，也尝到了转型的苦楚。如今，这家企业正试图为中国住房租赁行业探索一条健康可持续的发展路径。在这个过程中，企业的年轮不仅记录着自身的成长，也映照着整个行业的成熟与蜕变。

文/袁秀丽

编辑 岳彩周

校对