抄底20套东北老破小，靠收租能躺平吗？

房价低迷的今年，东北地区却再次涌入了一些投资客，专挑老破小入手，30多平方米的小户型成了抢手货，有人甚至在半年内买下20多套。前几年，黑龙江鹤岗3万元一套房的故事让东北房产“低价”出圈，吸引了很多资金有限的人来买刚需房。而如今，“鹤岗化”也向省会城市的中心城区蔓延开来。主城区的二手房已经跌去30%多，甚至5万块就能拿下一套省会城市主城区的老破小。

但租金却没有下降，买二手房收租一下变成了一个赚钱的门道。原本可能要二三十年才能回本，如今“到处都是十年回本的房子”。不止是投资客，还有人试图把二手房当成“养老保险”，对于他们来说，房子握在手里，看得见摸得着，至少更稳妥。

文 |王潇

张轻松

运营 |歪歪

半年买了20多套

看房三天，就成交了一套主城区的老破小。

今年三月，在哈尔滨做了9年二手房中介的王晓敏接到了一个来自广西北海的买房咨询。咨询和往常大不相同，以往，大多是本地人来买二手房，他们倾向于更大的户型，几乎全家人都要一起做决定，对价位、周边环境、甚至上下邻居等都会有要求。成交的时间线也很长，一般要两三个月才能成交，“有的甚至会拖到一年多”。

但这次，咨询买房的人目标明确，问题只有两个：房价多少，租金多少。甚至都不会亲自过来看房，直接拿着手机拍一段房子周边和内部的看房视频发过去，“线上看房就能搞定”。更不一样的是，成交速度很快，王晓敏记得，对方只考虑了三天，就直接签合同过户了。

王晓敏很快就判断出了对方的需求：应该是专门为了投资出租用的。猜中需求后，王晓敏手头再碰到合适的房源，又发过去碰碰运气，没想到，对方考虑了不到一周又入手了，差不多半年多的时间，已经断断续续买了20多套老破小。

投资咨询不止一个，这半年来，大手笔的客户又扩展到了北京、上海，甚至美国，“几乎都买了十几套”，而且成交的速度都很快，平均算下来，一周内就能签合同，“一点不磨叽（拖延）”。王晓敏给他们下了定义——从外地来的投资客。

对于很多东北地区的房产人来说，这是一个久违的概念，记忆里大批外地投资客涌入东北还是在疫情前房价飞涨时。到了这几年，黑龙江鹤岗3万元一套的故事又让东北房产出圈，吸引了很多资金有限的人来买刚需房。“鹤岗房”也已经变成了一种房价状态，中国房价行情网显示，2025年10月，二手房价最低的10个城市中，东北上榜了6个。

▲ 图 / 中国房价行情官网

“鹤岗化”也向省会城市的中心城区蔓延开来。王晓敏表示，就拿哈尔滨主城区40平方米左右的二手学区房来说，2018年时贵一点的能卖到60多万元，而到了今年，已经跌去了1/3，只要40万元就能成交。很多面积更小、楼层高、房龄久的二手房价格掉得更多，甚至十几万就能拿下，“买了十几套房的客户，平均每套只花了十几万元”。

足够低的价格如今反而形成了一种吸引力。在沈阳做了10年房地产中介的郭子昂介绍，相比于2018年的房价巅峰时期，如今沈阳二手房的价格已经下跌了40%左右，平均20万元以内就能拿下一套二手房。这两年，他也遇到了抄底二手房的人，有一个在铁岭做生意的客户，陆陆续续买了30多套二手房，客户不挑楼层，买了很多顶层，“平均下来，一套房子差不多只要5万多元”。

相比于外地投资客，更早瞄准机会的是本地人。在哈尔滨做生意的李成亮早在三四年前就开始买二手房了，他很早就有买房收租的想法，但以前房价太高，不敢轻易入手。疫情后，房价开始下跌，他看准时机出手，到如今，手里已经有8套二手房了。每一套都只有20多平方米，一套平均13万元，8套房的总价，换算一下差不多就是原本一套新房的价格。

“白菜价”的老破小让很多资金有限的普通人也能上车。赵建德在辽宁抚顺开了5年猫舍，这两年生意渐渐稳定，手头攒下了一部分钱，于是开始琢磨投资。他以前在广东生活过一段时间，房东阿姨每天拎着一大串钥匙走街串巷，挨家挨户收房租，闲了就打打麻将。从那时起赵建德就向往那样的生活。

如今刚好房价下跌，今年5月，赵建德在沈阳买了一套50平方米，自带精装修的老破小，总价25万元，核算下来，一平方米只要5000元。不到一个月，赵建德再次出手，又入手了一套相似的老破小。

社交媒体上，更多人在观望。有人几乎每天发帖询问，“在沈阳买5套房收租，能躺平吗？”还有人劝大家把握机会，“真要有好的二手房大家都留着自己租了，碰见十几万的就赶紧下手吧”；也有外省人开始心动，发帖询问本地人，“手上有100万元，能去东北买房吗？”

▲ 社交媒体上有许多人发帖询问在东北买房收租。图 / 小红书截图

这些投资者们看中的，是房价跌到底后逐渐显现出的租售比优势，抱着抄底思维在谷底上车，如今人们能用更短的出租时间，快速回本。

这两年，投资老破小收租并不是一件新鲜事，几乎每个城市都有人投资，但东北地区的租售比一直都在最高梯队，根据诸葛找房数据研究中心分析，哈尔滨和沈阳的租售比都超过了3%。很多人在买二手房时只出几万块的首付，然后用租金抵掉贷款。清华大学城市规划硕士“趋势动物NickNie”在知乎上统计了截至2024年10月，国内主要城市租售状况，发现哈尔滨能做到以租养贷的小区数量最多，超过了26%，沈阳紧随其后。以租养贷小区数量最多的城市前10名中，东北地区的城市就占了四个，三个省会城市都在其中。

房本都没拿到，就租出去了

租售比优势的另一面是坚挺的租金，虽然房价下跌，但中心城区不缺租客。

好房子几乎一放出来就有人租。赵建德买的两套房子都在沈阳一环以内，周围就是大学城，离地铁、公交都很近，从一开始，他就瞄准了学生和年轻打工人。在看第一套房子时，赵建德就感受到了中心城区租房市场的火爆，他只看了半天的房子，前脚刚敲定，顺便把出租信息直接发在了网上，后脚就有人来联系租房，直接交定金，“房本都没拿到，就租出去了”，每月租金1300元。从看房到出租，只用了半天时间。

事实上，刚决定投资二手房时，家人都不同意，赵建德和妻子的婚房买在了高岗，如今已经跌了30多万元，“每天都闹心”，家人害怕他这次又亏钱。第一套房的顺利出租给了他信心，他才加紧步伐又买了另一套，两套老破小几乎完全相同，破旧的老楼，但屋里是简约风精装修，“年轻人指定喜欢”，第二套也只花了三天就租出去了。

▲ 赵建德的简约风精装修出租房。图 / 受访者供图

但是否好出租，也要看地段。

建筑设计师沈清清一直都想攒够钱，早点退休，手头有些钱就会买房投资，她在2017年之前买了3套房，都用来出租。刚买房时，对于租客群体、位置等完全没研究，“那时买房要靠抢，能抢到就不错了”。经济上行时，几乎都不愁租，但现在不同地段房子的差距渐渐拉大了。

有一套在万达商场楼上的房子，整栋楼都是日租房、美甲等小商铺，平时总是很吵，沈清清的租客也大多是个体经营户，原本几乎没有空置过。如今，沈清清租给了做日租房的人，可对方一到冬天就会直接违约走人，“冬天住的人少，继续经营也会亏钱，干脆直接扔给我”。

沈清清自己也很难找到新的租客，只能空一冬天，疫情前租金2200元，“哪怕月租降了500元，也租不出去”。而另一套学区小洋房从来没亏过，旁边就是重点小学，小区里有很多教职工和政府工作人员，根本不愁租，“上午空出来了，下午就有人续上”。

关于东北的叙事里，主流似乎是日益枯竭的资源，走向衰落的重工业，和逃离的年轻人。但这类叙事讲述的更多是低线城市的故事，很多像鹤岗一样的五线城市，出走的年轻人越来越多，诞生的孩子越来越少，渐渐变成“鬼城”。

而从低线城市出走的人们会涌向东北省会城市，在哈尔滨、长春和沈阳，常住人口的数值波动很小。只有哈尔滨在小幅降低，根据中经数据，从2021年的988.5万缓慢下降到2023年的977.6万，而沈阳和长春的常住人口都在小幅上涨。2021年往后的3年里，3市常住人口总和一直稳定在2800万人左右。

稳定的学区和高考优势也是东北中心城市吸引人口流入的关键。3个省会城市中，核心城区里都有大学城。王晓敏住在哈尔滨南岗区，周围被一片综合学区包围，有重点小学，和很多专升本、考研机构。“光是这一批人，就能撑住租房市场。”

每年还有很多像闯关东一样，从山东等地赶来的“高考移民”。一个残酷而现实的对比是，综合多个教育网站数据，2023年山东省本科录取率约为34%～37%，黑龙江省的本科录取率则达到了56%～60%。为了这20%的差距，很多有东北户籍，挣扎在一本线的外省考生会一路北上，其父母会在学校旁边租房陪读。

租客稳定，租金就会一直坚挺。王晓敏表示，如今哈尔滨主城区一套三四十平方米的老破小每月能租到1500元左右，如果楼层低、装修好甚至会达到1800元，和疫情前相比几乎没有变化，“最多只降了一二百元”。

租金不变，房价大幅下跌后，老破小投资变成了一笔划算的买卖。

最直接的变化是回本时间短了。李成亮的8套老破小都在南岗区，“都不远，走几分钟就到”，每套租金差不多都是1500元左右，他计算了一下，差不多11年左右就能回本。而放在以前，这些房子一套总价能达到30多万元，相同的租金，回本时间就要将近20年，如今“缩短了一半”。

事实上，老破小还是第一次这么吃香，在此之前，能卖出去的二手房普遍都是大户型。

房价上涨阶段，房地产是一种短线投资逻辑。郭子昂2015年入行没几年，就迎来了房价攀升期，大批的炒房客涌入东北，那时他只要把炒房客带到售楼处，“自动就会抢着买，任何人都能当房产经纪”。买了房，隔几个月再卖掉，就能赚一笔差价。

有些人预算不充足，会转向二手房领域，买的一般都是80多平方米的中大户型家庭住房。投资的逻辑和新房是一样的，低价买入，涨了再卖出。郭子昂也曾短线操作过二手房，“换算下来，年化收益有50%，甚至会到80%”。

那时，买房甚至像买包一样随意。山东人王琳琳做微商，做得好的年头能年入百万元，2018年，她到沈阳旅游时，感觉城区里人多，奢侈品店也多，房价也合适，直接就入手了两套，“都有点不把钱当钱了”。

▲ 图 / 《玫瑰的故事》

但现在的老破小投资明显变了，逻辑已经从短线投资变成了长线投资。即便是投资客，也形成了一种共识：钱生钱没那么容易了。

养老保险

在房地产行业里，人们把投资老破小称为“养老项目”，很多人把它当成一种养老保险。

对于一些难以找到稳定工作的人来说，抄底老破小成了唯一可行的养老金补充计划。赵建德很早就进入社会了，辗转过很多行业。17岁的时候，他不顾家里人反对，兜里揣着600块钱，就只身跑到了沈阳。

先是当起了纹身师，后来又揣着积蓄去了北京做房产中介，赶上行业遇冷，做了一年多没什么起色。于是又带着一万块去了义乌，想做小饰品生意，学了两个多月，什么都看不懂，钱花得差不多，也不好意思回家，赵建德只能继续南下，被中介拉去东莞进了厂。在厂里干累了，又出来创业做劳工中介，每月最高时能赚两万多元，可疫情来了以后，又赔了。

那几年赵建德几乎没赚到钱，也没有存钱的概念，今天有钱今天花，不愁以后，反正还年轻。

在广东创业失败后，赵建德回了老家，跟着亲戚做德文猫繁育，开猫舍，到2022年时，才开始渐渐赚到钱。去年，赵建德30岁了，结了婚，有了小孩，他的心态这才发生了改变，开始为以后考虑了。

▲ 赵建德的猫舍账号。图 / 小红书截图

首要解决的就是养老保险的问题。赵建德为此想过很多种方案，首先，在现在的经济情况下，找一个能交社保的工作肯定行不通；后来又想交商业保险，但商业保险是每年存钱，10年以后一次性取出，连续10年把钱都存进保险公司，也看不到现钱，总感觉不太稳妥。他还想过找个公司挂靠交保险，可算了一下，一个人交够社保就要将近20万元，夫妻二人就接近40万元，而且从60多岁才开始领养老金，“还不一定能活到多大岁数”。

于是，投资二手房变成了最可行的办法。花20多万元买一套房，每月都有稳定收益，而且房子就握在自己手里，哪怕有一天真的出现意外，“也算是给家里人存了点钱”。

投资二手房也经历了谨慎的计算。一套二手房必须在15年内回本，赵建德才会入手，这像是一个节点，15年后，赵建德45岁，如果还没回本，也很难有心力再做买卖赚钱了。而且那时候刚好到了小孩中考升学的阶段，正是用钱的时候，赶上房子回本了，“手头也更宽裕”。等小孩成年，不管新旧，还能留几套房子给儿子。

郭子昂也把买二手房当成给自己交养老金。房价下跌后，他开始主做二手房生意，遇到合适的房源，自己也会入手，前年，就买了一套老破小，当时的价位还没跌到谷底，回本年限也比较长，估计要15年左右。今年价格低，他又入手了一套，“只要10年就能回本”。

人到30岁了，郭子昂也开始为以后做打算。房产中介的工作不交社保，养老要自己想办法。工作本身也不好干，时间不固定，经常在休息时，客户一个消息就要起身看房了。尤其现在房价下跌，成交难，有时候甚至带了一年的客户都不会成交，“感觉心很累”。郭子昂打算多投点二手房，“越早退休越好”。

尽管租售比已经很吸引人了，但实际上，二手房市场总体还是冷的，投资客并没有想象中多，省外的就更少。郭子昂从没有接待过外地客户，作为公司的销冠，他2020年时一个月就能卖十几套二手房，也就说是，两三天就能卖出一套，可如今，一个月只能卖出两三套。

▲ 郭子昂在社交媒体账号上分享沈阳的小户型。图 / 小红书截图

王晓敏手上的外地客户，大多和东北有一些关系。有人小时候在东北长大，有人家里有亲戚在东北，在想到房产投资时才会考虑东北。人们投资外地房产会更加谨慎，在社交媒体平台上，有一个北京人本打算买一套东北的老破小，了解一圈后得出结论：本地人慢慢淘房子可以，但外地人很难。他觉得水很深，很难买到能赚钱的好房子，而且房屋出租还需要维护、打理，为了租房再专程去一趟也不值得。

面对房子这种大件投资，普遍的逻辑还是“买涨不买跌”，现在的行情，不论是在房子中赚到钱还是亏过钱的，都不敢随意再买。

王琳琳在沈阳买的两套房，因为没有及时卖出，几乎都亏了。有一套位置稍微好点，如果现在卖掉可以做到“平进平出”，可100多万元就算放到银行里，也会有几万块的收益，“平进平出就已经算亏了”。另一套房子每平方米都跌了2000多元，算下来已经亏了将近20万元。她暂时不打算卖了，“只要不卖，就不会亏”。

投资亏钱，收入也在缩水。王琳琳的生意从原本的年入百万元缩到了50万元，家里几个小孩又都到了上学的年龄，正是花钱的时候。现在的王琳琳，不敢乱花钱了，“随便买个东西都得多平台比价，挑最便宜的”。也不敢碰任何投资，只把钱存银行里。房子更是不敢碰，她现在甚至都害怕看到房价的信息，“有人要是问起了，也闹心”。

赚到钱的人，也在控制持有房产的数量。沈清清这两年一直在找新的投资方式，甚至有段时间还看起了短剧投资，导演在短视频言之凿凿，“要是暴雷欢迎大家实名举报我”，了解了一段时间感觉还是不太靠谱。

前两天，沈清清看到二手房的价格很合适，格外心痒，整整纠结了三天，依然没敢出手。她想着手上已经有三套房了，再买房的话，相当于鸡蛋都在一个篮子里了，“要是没房子，我肯定马上就买了”。

某种程度来说，投资老破小也是一条不得不走的路。赵建德在老家县城开猫舍，他明显感觉，钱变得越来越难赚了，县城越来越空，“店开一个黄（倒闭）一个”。猫的价格也在下降，原本一只猫5000元，如今只能卖到一两千元，“也不知道养小猫能走多久”。

赵建德的理想生活是，趁着生意还在，多赚点钱，多买房，最好买够三四套二手房，再来两套门市，等老了以后就靠吃租金生活。

但到了那时候，房子还好租吗？谁也说不好。

（除王晓敏、郭子昂外均为化名）

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