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坑口康有为纪念小学旁！保利瑧誉现楼清盘，纯板楼南北对流改善盘深度解析

在广州荔湾区花地湾板块，有一个备受改善群体关注的楼盘正在现楼清盘 —— 它就是前身为保利锦上印的保利瑧誉。作为东漖旧改的第三期产品，它在周边超高层塔楼扎堆的市场里，以纯板楼设计、低密度社区和即将开学的优质公立小学，成为不少购房者的 “心头好”。

从核心优势来看，保利瑧誉的稀缺性尤为突出。整个小区主打纯板楼格局，所有户型一字排开，实现 100% 南北对流、100% 三开间及以上朝南，对比周边塔楼 “混合朝向、遮挡多、私密性差” 的问题，居住舒适度直接拉开差距。而且项目综合容积率仅 3.94，是片区内难得的低密度社区，再加上约 1.8 万方的 “安缦系” 八境园林，人均绿化面积约为同板块项目的 4 倍，不管是日常散步还是亲子活动，都能享受到充足的公共空间。更值得一提的是，小区配建的省一级康有为纪念小学已封顶，预计 2025 年 9 月就能开学，步行可达的距离解决了家长们的教育焦虑。目前项目正处于现楼清盘阶段，今年已卖出 162 套，早期的 N8 栋已售罄，仅剩 N7 栋独栋小高层户型，入手窗口期十分紧迫。

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再来看看大家最关心的户型，保利瑧誉主打 107-170㎡的全景大平层，覆盖不同改善需求。其中 107㎡四房总价 500 万起，性价比颇高，做到了四开间朝南，约 11.8 米面宽让整个空间格外通透，LDKB+X 通透宽厅联动约 5.9 米景观阳台，无论是家庭聚餐还是朋友小聚都能轻松容纳，U 型厨房设计也让餐厨动线更流畅，很适合三口之家或三代同堂居住。

143㎡全景舱平层则更注重 “阔绰感”，约 44㎡的 LDKG 大方厅是核心亮点，南北通透的格局让采光和通风效果拉满，中西双厨的配置（U 型中厨 + 岛式西厨）满足了不同烹饪需求，平时做个西餐、搞个家庭派对都很方便。主卧更是达到约 30㎡的行政主套标准，配备豪华衣帽间和 270° 转角飘窗，早上醒来就能看到窗外的园林景色，私密性和舒适度都在线，适合追求品质生活的中产家庭。

170㎡航母大平层则是为高端改善群体量身打造，“极境方厅” 设计堪称 “层大人物的生活主场”，LDKG 布局让客厅、餐厅、厨房、阳台无缝衔接，社交空间格外开阔。中西双厨的配置更显奢华，中式 U 型厨房满足日常炒菜需求，浪漫岛式西厨则是下午茶、烘焙的好地方。豪华双套卧设计也很贴心，主卧的 270 度飘窗 + 尊崇衣帽间 + 酒店式双台盆，完全媲美五星级酒店，即使家里有长辈或客人同住，也能保证各自的私密空间。而且整个项目的户型使用率最高达 115%，在白鹅潭片区的豪宅项目中也是佼佼者，空间利用率相当可观。

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了解完户型，再来梳理下项目的基本信息。保利瑧誉总共有 15 栋楼，总户数 1500 户，建筑类型以板楼和小高层为主，占地面积 56000 平米，建筑面积 280000 平米，容积率 3.94，绿化率 38%，绿化面积达 18000 平米，这样的绿化规模在市区里算比较出色的。车位方面，总车位数 1050 个，车位配比 1:0.7，虽然不算特别高，但考虑到小区以改善户型为主，基本能满足日常停车需求。得房率稳定在 88%，装修标准为精装修，省去了后期装修的麻烦，物业公司是广州保利城物业管理有限公司，物业管理费 3.94 元 / 月 / 平米，保利的物业口碑一直不错，后期居住的服务保障也更让人放心。

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配套方面，保利瑧誉的表现也比较均衡。交通上，距离地铁 1 号线坑口站约 800 米，步行 10 分钟左右就能到，坐地铁可直达上下九步行街、天河路商圈，不管是去逛街购物还是上班通勤都很方便。而且前后两站内还有白鹅潭（芳村站）、西塱两大交通枢纽，换乘其他线路或前往佛山等地也很便捷，对于依赖公共交通的家庭来说很友好，不过自驾出行要注意，周边道路相对较窄，高峰期可能会有堵车情况。

教育配套更是项目的 “王牌” 之一，除了小区配建的、预计 2025 年 9 月开学的省一级康有为纪念小学（保利斥资约 2 亿全资代建，36 班公办学校），项目 1 公里内还有东漖中学、金兰苑小学，步行十几分钟就能到；稍远一些还有广东实验中学、汾水中学、西关实验小学等优质学校，从小学到中学的教育资源都比较丰富，家长不用为孩子上学的问题过多操心。

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商业和生活配套方面，项目沿用了东漖村成熟的生活配套，周边有广百广场、芳和花园购物广场，平时买菜、买日用品、逛超市都很方便，虽然目前缺乏大型商业体，但基本能满足日常需求，后续周边建设完善后，商业配套还会进一步升级。医疗方面，荔湾区妇幼保健院就在附近，平时看病、体检都很便捷；休闲方面，东漖公园和项目外联的滨河景观带，都是茶余饭后散步、锻炼的好地方，再加上小区内部的 1.8 万方园林，休闲空间十分充足。

此外，保利瑧誉作为保利高端 “印系” 首次进入华南的项目，在规划和品质上也下了不少功夫。项目打造了六大精奢高定空间，包括星级酒店式社区主门楼、流光天幕美感立面、豪华双大堂、奢华车库、地下室智能环保小屋、五星级酒店式电梯轿厢 + 奢厅入户，从进入小区到走进家门，每一处细节都透着 “精致感”，玻璃外立面据说和琶洲南 TOD 同款，颜值和品质都很在线。

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社区配套也很丰富，一座鎏光花影美学馆加上十二个主题泛会所，涵盖了会客厅、围炉、露营、健身、棋牌、儿童游乐等多种社交互动场景，而且提供预约制尊贵服务，平时想和朋友聚聚、健身锻炼，或者带孩子玩耍，在小区里就能实现，不用跑到外面去。“2+8” 生态升级系统也值得一提，2 条花地河滨水生活带 + 8 大美景组团，保利耗资超亿元进行升级改造，从河水清洁到绿化升级，再到绿道景观打造，经过数十稿方案调整，只为让业主能享受到 “一河两岸” 的安逸奢品生活，真正实现 “出则繁华，入则闲适”。

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不过客观来说，项目也存在一些小缺点。地段上，花地湾板块虽然配套成熟，但周边产业相对较少，而且老小区比较多，城市面貌还有提升空间。商业方面，目前只有广百广场等中小型商业体，缺乏大型购物中心，需要依赖后续周边建设。另外，板块内目前有 5 个楼盘在售，未来二手房市场可能会比较 “卷”，但好在保利瑧誉的纯板楼设计在片区内比较稀缺，竞争力相对更强一些；小户型北向厕所对着连廊，平时使用时记得关窗，避免隐私泄露。

最后总结一下，保利瑧誉作为花地湾板块东漖旧改的三期产品，在产品力、配套、教育等方面都有不少亮点，纯板楼南北对流、低密度社区、优质公立小学、高使用率户型，加上现楼清盘的节点，对于想在荔湾区改善置业，尤其是重视教育、注重居住舒适度的购房者来说，确实是一个值得重点考虑的选择。虽然存在一些小缺点，但综合来看，其稀缺性和性价比在同片区内还是很有竞争力的，尤其是目前仅剩 N7 栋独栋小高层，感兴趣的朋友不妨抓紧时间去实地看看，毕竟现楼项目能直观感受到房屋的实际情况，买起来也更放心。

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