日本人住房梦渐远，房价是年收入10倍

来源：日经中文网

东京都的海湾沿岸地区矗立住宅楼（江东区）

过去，日本房价的标准被认为是“年收入的5倍”。但2023年日本全国平均值为10.09倍，东京更是达到了约18倍。以终身雇用为前提，结婚后购置自有住房，在退休前还清房贷，这种日本传统模式在瓦解……

日本人在日本城市中心拥有自有住房的梦想渐行渐远。以终身雇用为前提，结婚后购置自有住房，在退休前还清房贷，这种日本传统模式已经因为房价高涨、单身家庭增多以及实际工资低迷而土崩瓦解。日本在二战后长期推行为新房提供优惠的自有住房政策，这种政策也迎来了“重建”时期。

“如此下去，这里会变成普通人住不起的街区”，东京都千代田区区长樋口高显流露出危机感。由于房价高涨和房租上涨，千代田区7月向大型房地产企业加盟的不动产协会（东京千代田区）提出了引入房产转售管制措施的要求。

该协会于9月发表观点称：“有必要采取措施来遏制以投机为目的的短期转售行为”。部分房地产开发商已开始采取对策，比如禁止在一定期限内转售房子。不过，除建筑成本增加外，海外的过剩资金也在持续流入日本房地产领域。目前仍看不到房价企稳的迹象。

日本不动产经济研究所（东京都新宿区）发布的数据显示，今年1～6月东京23区的新房平均价格为1亿3064万日元（约合人民币624万元），较去年同期上涨20%。

东京KANTEI（东京都品川区）的数据显示，从表示新房平均价格（按70平方米换算）为平均年收入几倍的“年收入倍率”来看，2023年的日本全国平均值为10.09倍，这是该调查开始以来首次超过10倍。按都道府县来看，有27个都府县的年收入倍率高于去年，其中东京都为约18倍。

独栋住宅的价格也持续呈现出上涨态势。东京KANTEI的调查显示，东京圈的新建独栋住宅平均价格（占地面积在50平方米以上且不足100平方米）保持在5500万日元区间，比5年前高出1000万日元以上。

过去，日本房价的标准被认为是“年收入的5倍”。1992年，宫泽喜一内阁在内阁会议上通过了《生活大国5年计划》，提出的目标是“能够以劳动者家庭平均年收入5倍左右的标准买到优质住房”。

回顾一下历史就会发现，日本自经济高速增长期以来，一直推行鼓励中产群体购置新房的“自有住房政策”。通过大量供应公营住宅以及日本住宅公团建造的租赁住宅克服了二战后的住房难题，上世纪60年代中期，日本将政策转向了为自有住房提供优惠。

政治学家、神户大学教授砂原庸介指出：“日本的自有住房社会是制度性产物。长期租房居住不划算，大多数人都选择了购买新房”。

具体而言，日本通过扩大住房贷款规模，在税收政策上为新房提供了优惠措施。住房是重要的经济刺激手段，也是“一生中购买的最昂贵商品”，企业提供的稳定就业岗位也为人们积极购房和还贷计划提供了支撑。

多摩新城是东京郊外的大规模近郊居住区，从上世纪60年代中期开始开发（照片拍摄于1972年）

如今，日本仍在实行自有住房政策。以住房贷款减税制度为例，针对节能住宅及零能耗住宅等不同类型的住房，在买房后的最长13年内，购房者每年可享受最高35万日元的附加扣除减免。此外，日本还推行房地产购置税及固定资产税减免措施。

2019年日本的金融审议会的报告指出的“夫妇养老需要储备2000万日元资产”引发热议，前提也是无需承担高额住房支出。

但日本社会情况已发生变化，购房者的条件土崩瓦解。由于经济停滞等原因，就业岗位变得不稳定，未婚及晚婚现象导致单身家庭数量增加。结婚后购买自有住房的固有模式失效，每年的新房开工套数只有约80万套，下降到了鼎盛时期的一半以下。

熟悉住房政策的日本摄南大学特任教授平山洋介表示：“如今已是连中产群体也买不起房子的社会”。毋庸置疑的是，日本迫切需要调整为能让更多人受益的政策。

跟日本一样，英国也是房价高涨，普通人难以负担的国家之一。根据2024年版《瑞银全球房地产指数》，伦敦房价与居民年收入的比值为12倍，仅次于东京（14倍）和巴黎（13倍），处于较高水平。

英国政府关注的是通过官民合作供应价格合理的“经济适用房”的机制。政府通过对开发商的扶持和监管，将售价和租金控制在市场价格的80%左右。法国的做法更为直接，约有五成低收入家庭从政府获得住房补贴。

欧洲有很多公共住房充实的国家。在住房总数中公共住房所占比例方面，荷兰高达30%以上，英国、法国也超过10%。在八成国民居住公共住房的新加坡，还允许公共住房的买卖。

摄南大学特任教授平山洋介表示：“在日本，父母的自有住房一直发挥着安全网的作用”。不过，今后没有房子的父母也会增加。无论是自有住房还是租赁住房，如何让民众更容易拥有理想的住房？日本需要调整住房政策。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）安部大至

〈记者视角〉住房政策需提供多样化选择

作为优待新房的自有住房政策的替代方案，有效的举措首先是促进二手房流通。

日本总务省的住房和土地统计调查结果显示，截至2023年10月，住房总数为6504万套，其中900万套为空置住房。空置住房数量在这30年里翻了一番。

在持续偏重新建住房的日本，装修在住房投资中所占比例较低。摄南大学特任教授平山洋介指出：“如果对二手住房进行改造以维持其价值，流通量也会增加。如果将装修作为政策予以支持，将产生很高的经济效益”。

供应能以合理租金居住的经济适用房也是候选方案。

东京正在参考制度完善的纽约和伦敦进行研究。计划与民间合作设立总额200亿日元规模的基金，向育儿家庭等提供比市场价格更便宜的住房。还设想充分利用空置住房。

也有意见认为“仅凭东京的政策供应规模较小，对市场的影响有限”。不过，东京正在摸索通过放宽容积率等建筑标准的监管来引导经济适用房供应的方法，对国家和其他地方政府具有很多参考价值。

在国家和地方政府财政困难的情况下，新建公共住房或引入一旦发放就难以取消的房租补贴门槛很高。如果能有效利用二手住房和空置住房等已投资的存量住房，就能摆脱鼓励新建住房和自有住房的单一政策，提供多样的住房选择。

日本经济新闻（中文版：日经中文网）安部大至