林巍：不动产信托是养老传承的有效工具

来源：睿见Economy

　　由瞭望智库主办的2025第10届新金融论坛于2025年11月28日在北京举行，主题为“从秩序重构到行稳致远——金融业的既往十年与未来五年”。北京市通州区区长助理、政府特聘专家林巍出席并演讲。

　　林巍在演讲中表示，不动产信托是养老传承的有效工具。

　　他谈到，在养老场景，不动产是养老的重要经济来源，普通家庭没有任何财产比这笔财产更大，所以是一个特别重要的经济来源。此外，特殊需要信托是老人的财务管家，意定监护是老人的生活管家。“这个制度是特殊需要信托的制度，不动产进入这个制度之后，能够让这样的制度惠及更多的普通家庭。”他说。

　　以下为演讲实录：

　　林巍：特别感谢前面几位嘉宾，一位讲到了保险，一位讲到了遗嘱，给我的演讲做了很好的铺垫，我讲信托。

　　从财富传承主要的工具来讲，三大工具，小工具不讲了，大的工具，遗嘱是大家最常见，保险是大家也很常见，信托是大家不常见的，但是三个工具里面最重要也最有能力的一个工具。

　　今天我要分享的主题是“不动产信托是居民家庭养老和传承的有效工具”，两个主题，一个是养老，一个是传承，跟今天这个环节的主题能对上。

　　讲几点：

　　第一，不动产信托财产登记在北京开始，全国跟进，火热的场面。

　　第二，讲一个通州的案例，我们自己完成的案例，通过这个案例说清楚什么是不动产信托。

　　第三，讲一个我们正在做的事，叫通州行动，是特殊需要信托走进社区的活动。

　　第四，讲我的结论，不动产信托是养老和传承的有效工具。

　　首先，先讲试点的情况。

　　这是从去年开始北京最先进行的政策创新，叫作不动产信托财产登记的试点。

　　时间线，北京是2024年12月11日开始的，案例落地时间是4月2日，大概经历了4个月时间，之后上海、广州、厦门、天津、江苏陆续开始这样的试点，之间的时间间隔越来越短，北京、上海之间隔了三个月，后来每一个大概是一个月到两个月的间隔，非常快，落地的时间也基本是从政策出台到案例落地一个月左右时间，能够看出政府对这个事情是非常积极的。

　　为什么会这样呢？不动产信托到底是什么东西？我通过这个案例，我自己没有想到大家对不动产信托的误解如此之深，大家听到这个词第一个联想就是，信托里边的钱要去投资不动产，这叫作不动产信托，这是极大的误解，不动产信托的本质是要把老百姓自己手里、家里的不动产放到信托里进行保护和传承，这是我们信托的本源业务。

　　这个例子里有两个主人公，一位主人公是70岁单身母亲，另外一位主人公是她的孩子40岁自闭症患者，对这样的家庭母亲最大的担忧就是，自己的财产，我们为了讨论方便，房产和现金加在一起大概500万的量级，房产为主，这个财产如果不做任何安排，在老人身后就是遗产，遗产被谁继承？会被孩子继承。问题来了，自闭症患者这样的孩子是没有能力去这样继承财产的，谁管呢？就是他的法定监护人。在这个案例里，法定监护人是他的爸爸，我们刚才讲了，这位主人公田女士是单身母亲，孩子的爸爸是她的前夫，已经有了新的家庭，新的家庭里还有孩子，母亲心里是不放心的。这笔财产能够用到自己孩子身上吗？不知道，在这个案例里面我们知道父亲是充满爱意的父亲，但是问题没有解决，因为父母大概率都会走在孩子前面，所以这个问题还会再次出现。

　　最后我们把它归纳起来，面临一个总体上的挑战就是，父母走了之后孩子有一大笔财产，对孩子的财产权利和人身权利都要委托给另外一个跟他没有强烈的感情联系和血缘联系的这么一个人去管理，大家知道这是一个巨大的道德风险，这个财产可能会受到侵占，也可能因为财产的侵占人身受到伤害，是一个巨大的风险。

　　这个问题用信托把它完全解决了，这就是我图中画的保险箱，就是信托。信托里可以放现金、可以放保单、可以放不动产，这个例子里不动产是最大一笔财产。田女士把房子放在信托里，这是一次真实的财产转移，因为发生了真实的财产转移，所以这个财产、这个房子就不再是遗产，不再会被孩子继承。我用这个保险箱来讲有两层意思，一个是它有清晰的边界，就是财产的独立性，第一层是跟委托人独立的，第二层是跟受益人孩子也是独立的，这不是孩子的财产，所以他的监护人摸不着这个财产，可以去用但是摸不着的，所以财产侵占的可能性也减低了。他的受托人是信托公司，在咱们例子是国投泰康，但是这个财产不是信托公司的财产，是信托公司管理的财产，所以把他财产保护起来，保证这个家庭的财产从上一代能够用到下一代的身上，这是我们这个案例里一个基本的特点。

　　在这个案例里有两个亮点：

　　第一个亮点，刚才我说的保险箱，把财产真正保护起来了，能够保证这个财产用于孩子的生活保障，不是我们的创新，这是信托制度从有之来第一天就具备的本质特点，只不过在我们中国我们的信托行业以前没有从事这样的业务，所以大家觉得它很新。

　　第二个亮点，不动产进入信托这件事情，不动产跟别的财产不一样，是需要进行财产登记的，在房产证上要写明主人是谁，在我们这次试点之前，如果要做这样的事情，房产就会登记在信托公司名下，就意味着如果信托公司倒闭这个财产就会清算，母亲的愿望就会落空了。但是在咱们这次试点里面，房产证里面写明了这个财产不是信托公司的财产，是信托的财产，这是我们这件事情的创新。

　　这件事情意义有多大吗？我们讲不动产进入信托，体现了信托这样的工具具有普惠价值，我们把它拆解开。

　　普惠的“普”，讲的是普及和覆盖面广。如果大家熟悉信托的话，知道资金信托的设立，如果家族信托门槛是在1000万这个量级，后来也有更低的门槛，叫作家庭信托，100万现金的量级，我们就说低门槛，100万这样的门槛对于绝大多数家庭是使用不上的，但是不动产进入信托这件事情，因为中国绝大多数家庭都有不动产，而且不动产是普通家庭最主要的财产，比现金大得多，这个工具就让几乎所有家庭都能用得上了。

　　普惠的“惠”，就是实惠有用，我们刚刚举了一个例子，残障子女的终身照护，大概在全国2000万人的量级，不少，但是比例未必大。另外一个场景是独居老人养老，这个场景就大得多了。我们刚才讲老人寿命越来越长了，80岁、85岁之后半失能或者更严重的情况占的比例会在80%左右，这种情况再叠加空巢，就是没有子女，或者子女不在身边，或者因为各种原因跟子女有矛盾或者子女之间有矛盾等情况，老人面临的挑战跟刚才自闭症患者的孩子面临的挑战是几乎一模一样的，这种情况下不动产信托的适应面就广得多了。

　　因为这种原因我们在通州开展了一个特殊需要信托走进社区的活动。在特殊需要信托开展的时候，大家会觉得这件事情特别难做，比如从信托公司角度来讲，他们面临的最大挑战，解释完财产的独立性之后委托人会问一句话，我的孩子需要去找一个照护机构你能帮我去找吗？信托公司说我不能，所以这个单子就做不下去了。在我们提出的三方服务、一方监督的整个超乎体系里照护，我们把这个问题解决了，信托公司不需要去做为孩子找照护机构这样的事，信托公司只干一件事情，把财产管好，保证财产就用在孩子的身上，这是孩子的财产权利。孩子的人身权利是另外一套体系来管的，这个体系叫意定监护，也是非常伟大的制度。简单来讲就是，如果我们以老人的角度来讲就是，老人请了两个管家，一个管家是信托公司，管着钱，一个管家是监护机构管着他的生活事务，两个管家都不干事，他们是管事的，干事的是我们常规的照护机构，照护机构的钱从信托里边来支付，照护机构的选择、决定和监督是由意定监护来做的，这么一个架构解决了我们刚才讲的可能会碰到的那些问题。

　　我们就以这样的架构开始做特殊需要信托走进社区的活动，这个活动从今年7月开始到现在已经持续了将近5个月时间，完成了21场，21场不是由政府完成的，是政府牵的台由市场主体来完成的，一共有20几个信托监护和律师这样的专业机构，组成了6个专业团队走进社区，一共做了21场宣讲，筛选出了36个跟进的线索。后续我们这个活动还会持续做下去，而且有更多的银行、信托和律师希望加入我们的通州行动里边来。

　　这是我的一个简单的单子，讲到哪些公司已经做了这样的努力。

　　最后做一个总结，不动产信托是养老传承的有效工具。在养老场景，就是我刚才讲的主要场景里，我们看到不动产是养老的重要经济来源，普通家庭没有任何财产比这笔财产更大，所以是一个特别重要的经济来源。第二个，特殊需要信托是老人的财务管家。第三个，意定监护是老人的生活管家。我们讲的这个制度是特殊需要信托的制度，不动产进入这个制度之后，能够让这样的制度惠及更多的普通家庭。

　　传承的家庭里，我们刚才讲到了遗嘱、保险、信托是三大重要财富传承的工具，作为传承工具来讲，信托有自己的独特优势，讲三点：

　　第一个，传承可以在生前就启动，而且完成。刚才讲了财产可以转移进去，进入信托这个财产就完成了，能够避免身后的继承纠纷。

　　第二个，可以传多代。刚才讲的，无论是指遗嘱还是保险，只能传一次，王总刚才讲的图是典型的信托应用案例，而不是遗嘱的应用案例，这是信托的特点。

　　第三个，信托可以设立奖励的条款，比如说升学、生子、创业等，以及惩罚条款，以这种方式来传承优良的家风。

　　做个总结，不动产信托实现了从有房到无忧的跨越，让冰冷的房产转变为温暖的养老保障，让家庭的财富升华为子孙后代的美好未来，让我们用好这个工具，守护挚爱，传承美好。

　　谢谢大家！