向存量要效益 各地探索房屋资源“活化”之路

中经记者 吴静 卢志坤 北京报道

面对闲置商办物业与民生住房需求并存的结构性矛盾，近两年多地出台新政策，为盘活存量房屋开辟可行路径。

《中国经营报》记者了解到，截至目前，已有上海、广州、杭州、成都、佛山等城市，通过允许房屋用途转变、支持功能兼容使用、松绑房企自持物业限制、优化审批流程四大方向，有效激活闲置资源。这些举措不仅缓解了房企资金压力，更推动了保障性租赁住房等民生设施供给。

功能用途转变

从各地已经发布的政策来看，在转变存量房屋用途方面的政策措施主要分为两类：临时改变房屋用途和改建存量房屋。

11月12日，杭州市公开征求《杭州市临时改变房屋用途实施细则》意见，明确首次申请期限最长不得超过五年，每次延续期限不得超过两年。对于改变房屋用途的适用范围，该细则做出详细界定，其中包含“国有建设用地上有合法权源证明的存量房屋”，用于发展国家、省、市支持的产业和行业，补齐民生短板，以及完善区域配套。此外，明确已纳入房屋征收范围、城中村改造范围或者土地储备三年滚动计划的，用于改作或以任何形式变相用于商品住宅等情形，不得申请临时改变房屋用途。

作为全国首个落地《细则》的城市，中指研究院一位研究员指出，杭州市为存量房屋临时改变用途设定了明确的边界和流程，为市场主体盘活存量房屋提供了明确的指引。

此外，广州市在9月份发布的《广州市提高土地利用效率综合改革试点实施方案》中也提出支持存量建筑临时转换使用功能，可按正面清单进行临时转换。

将存量房屋改建为保障性租赁住房是多地破解存量房屋盘活的又一路径。据了解，早在2021年时，中央层面已开始推动非居住存量房屋改建为保障性租赁住房，而后各地相继落地适应当地环境及特点的配套政策。

2025年10月31日，深圳市发布修订后的《关于既有非居住房屋改建保障性租赁住房的通知》，其中提到，除取得不动产权证的非居住房屋外，具有证明权属清晰的相关主管部门文件等符合条件的房屋也可按规定改建。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这样做目的是让一些在建项目也可以纳入改造的范围，否则建成之后再改，成本非常高。“由于非住市场去化周期长，很多项目出地面后就没有再动工，这样改造的成本低，也能激发改造动力。”

今年7月份，上海市发布《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，支持存量商务楼宇分类兼容符合地区发展及人民生活需求的功能业态，该政策明确在城市主中心、副中心区域，可根据周边产业岗位需求，适当增加服务公寓和人才公寓、医疗服务等功能。在地区中心区域强化职住平衡，允许商务楼宇兼容酒店、文化体育、租赁住房（含人才公寓）等功能。

不过，该意见强调商务楼宇兼容新功能需遵循“三条底线”：主体不变、产证性质不变、主体结构不变。这意味着商务楼宇即使兼容新功能，其核心属性仍为商业办公。

政策松绑、优化审批流程

据了解，目前市场上还存在不少在“限地价、竞自持”时期遗留的存量房屋，为缓解房企资金压力，近两年多地开始优化自持物业政策。过去在这一规则下，房企积累了相当规模的自持住宅和商办物业，制约了资金流动。

当前，佛山、广州、成都等地已允许自持商品住房经政府同意并补缴土地出让金后，转为可售商品住房上市交易。商办物业方面，广州、成都也明确企业可调整自持比例，补缴出让金后将部分自持物业转为可售。为规范交易，政策还设定了最小分割销售面积、允许集团内部整体转让等细化要求。

此外，各地正通过优化开发节奏、资金监管与审批流程，助力企业缓解资金压力，推动存量房屋盘活。

据中指研究院梳理，目前成都市完善商住项目进度挂钩机制，允许住宅项目超出监管要求的预售资金用于商业建设，加快项目整体投运。佛山市则弹性设定项目开竣工期限，对已出让项目允许最长一年缓建期，并降低违约金标准，为企业资金周转减负。上海市对商务楼宇500平方米以下简易装修工程取消施工许可，改为备案管理，提升商务楼宇更新效率。杭州市则建立临时改变房屋用途的豁免清单，清单内项目无须办理手续或缴纳年收益，明确流程、提高效率，引导存量房屋向指定功能转型。

上述中指研究院研究员指出，存量盘活目标与保障民生、产业升级、城市功能完善等紧密结合，政策方向也更加精细化，从单一功能调整扩展到全方位、系统性的制度供给。杭州、成都等城市已出台政策为其他城市提供了宝贵的借鉴，未来更多城市有望根据当地市场特点优化跟进，落地更加系统性、集成化的政策体系，探索新的路径进一步破解存量房屋优化利用瓶颈，挖掘存量资源潜力，持续推动城市发展向“存量提质”转型。

（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：颜京宁）