一家襄阳房企，“烧钱”三百多亿，在三线城市造商住巨舰？

商场如战场，竞争即战争。中小房企如何在不同的发展阶段“攻城、造城、守城”，拿下深耕区域的市场阵地？民发集团的做法或许能够提一些灵感和启发。

欲知详情，请看正文——

“天下之要领，襄阳实握之”，这座千年古城，历来是战略要冲。从“水淹七军”的襄樊之战，到“侠之大者”的宋蒙之战等历史经典，再到抗战时期随枣、枣宜、鄂北“三大会战”，襄阳在历史长河中一直书写着打硬仗、打大仗的传奇故事。

当历史步入新世纪，舞台从军事战场转向城市建设，一家在2000年创立的本土房企：民发集团，也像是一位现代“将领”，在“铁打的襄阳”中战果颇丰。截至目前，其累计开发量超1500万方，业主家庭超10万户，把“在襄阳，总要住一次民发”打造成当地口口相传的佳话。

商场如战场，竞争即战争。民发集团在襄阳的城市化进程中，分三个战略阶段，打响“攻城-造城-守城”的战役，展示出区域房企随市场变迁而持续升级的发展之道。

NO. 1｜壹

攻城：创新占位奇袭战

“住宅+商业”双轮驱动

第一个战略阶段，大体是民发创立后的头十年。其打法的典型特征，是通过填补市场空白的创新产品，迅速确立市场地位。据报道，其在2001年打造都市花园项目，开创襄阳第一代电梯商品房先河；2002年推出汉江国际项目，则是襄阳首个江景高层居住区。

但如果在此期间选一个最有特色的，那盘姐会投2005年落成的民发世纪新城一票。

这个项目是襄阳繁华中轴长虹路的首个高品质住宅，而隔壁的民发广场（长虹路店），据报道也是襄阳首个集休闲、娱乐、购物、餐饮为一体的大型综合体（Shopping Mall）。

可以发现，民发较早地注意到商业地产运营对于提升区域价值、创造可持续收益的重要性。盘姐查到的资料显示：民发坚持以自建、自持、自营为路线，确保更好地对硬件资产和软性服务承担起全盘管理和运营责任。这不仅在一定程度上说明其“家资雄厚”，更重要的则是完成了从开发销售到资产运营的强主导、闭环式布局。

民发广场（图源网络）

另外，盘姐关注这个项目，还有一个原因：其较为前瞻地落地了“首店经济”的打法——通过引入沃尔玛，使襄阳成为湖北省地市中首批吃到世界500强零售巨头品牌红利的城市之一。

这完善了“住宅+商业”双轮驱动的良性循环：填补市场空白的创新住宅，吸引了经济实力更强的客群聚集；而导入首店商业，提供前所未有的品牌和体验，则为目标客户兑现更高能级的区域人居体验，反过来夯实了资产价值、增强了购房信心、加速了住宅去化。

NO. 2｜贰

造城：超级社区阵地战

构建全生命周期价值闭环

第二个战略阶段，大致是以2012年，襄阳东津新区成为湖北省首个城市新区作为新起点。民发集团敏锐捕捉到这一历史性机遇，落地百亿级“造城”项目：民发·东津世纪城。

该项目从2012年开始拿地，2013年首开，持续开发十年有余，累计投资超300亿，总占地面积约4000余亩，总建面达900万方，是湖北省数一数二的超大项目，曾创下一年销售10000套的记录，至今仍有新盘在售。

民发·东津世纪城地块总平图（图源网络）

这个创收超十年的标志性项目，特色在于构建“全生命周期超级社区”：

• 以好住宅筑牢楼盘价值的地基：项目从1.0迭代至今到4.0版本，长期保持市场同期较高水准，并逐步打造出“宽精薄透”等独家竞争力。据介绍，如今的“民发系”产品，平均客厅开间比市场同等面积项目多10cm；平均阳台径深160cm-180cm，比市场同等面积项目多10cm-20cm；厨房开窗宽度比市场同等面积项目多30cm；窗墙比也在空间允许下做到最大。

民发·东津世纪城住宅项目从1.0迭代至4.0（图源网络）

• 以好配套夯实楼盘价值的四梁八柱：东津世纪城以“配套先行，造圏运营”的模式，打造“360°全系生活配套”。在造城前，先开挖2000米的浩然河（打造景观带）；教育资源配备幼儿园、小学、中学一站式品牌教育，甚至自建自办的金源中学还是当地中考“六冠王”；商业商务方面建设62万方民发世纪广场，汇集购物中心、五星级酒店、超高层写字楼等。

此时的民发，已从单点式的“创新占位”模式，升级为全链条、全生命周期的超级社区开发运营商。

NO. 3｜叁

守城：数字赋能突围战

创新打造内生增长新引擎

第三个阶段，则是近年来，随着房地产行业进入深度调整期，襄阳存量市场需求减少，保利、碧桂园等头部房企下沉分流。面对这样的形势，民发积极探索新技术、新模式，充分发挥固有优势，打造区域发展韧性。

比如，民发整合地产、建筑、酒店、商业、教育、物业六大板块的资源，打通数据孤岛，形成一个多业态积分共通的“生活平台”。既能为地产的存量客户提供更多服务产品和场景，告别“一次性”交易，同时，其他业态与地产交叉引流，成为了住宅销售的天然渠道，以最小成本开拓新客户。

文字解释比较抽象，盘姐找到了这张图，估计你一看就懂其“内循环”的逻辑：

民发e家小程序（图源网络）

另外，民发集团还是业内探索短视频&直播营销走得相当靠前的房企。其在2025抖音房产直播挑战赛中，获评“全国十大标杆房企”。

民发探索短视频&直播营销（图源网络）

如何在“酒香也怕巷子深”的数字经济时代，找到更主动的营销方式？民发系统探索了搭建团队、创新获客、专业赋能“三板斧”：

• 搭建团队：成立由营销总牵头、策划和营销打通的抖音团队，设立并优化直播标准，招聘并孵化房产赛道专职主播，逐步将项目直播间打造成专业化、常态化的线上售楼处。

• 创新获客：形成“1+X+N”的新媒体获客模式：1个城市号塑造品牌IP，X个项目号深耕常态化直播，N个员工号强化短视频引流，实现“线上有发声、线下有转访”。

• 专业赋能：幕后团队依托传统地产基本功，在招人、培训、策划、复盘等方面形成支撑。比如，在策划团队统筹下，民发围绕重大节点开展大型专场直播，为项目曝光及品牌传播提供动力。

从“创新占位”的精准破局，到“超级造城”的规模开疆，再到“数字赋能”的敏捷革新，民发的二十余年，演绎了一家深耕型房企在随城而进的过程中，对“价值创造”逻辑的持续迭代：从创造“稀缺性”的置业价值，到构建“完整性”的生活价值，最终升维至运营“持续性”的服务价值。

对于众多寻求转型的区域房企而言，民发集团的故事启示或在于：真正的“深耕”，不仅是物理空间的坚守，更是与城市发展同步、与客户需求同频的价值共创。其“造城”之术，始于抢跑红利，但最终沉淀下的，是穿越周期的内生力量。

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