全国跌0.84%，合肥逆势涨1.09%！10月房价涨幅跃居全国第二

当中指研究院最新发布的《百城新建商品房价格》指数显示，10月全国百城二手住宅均价环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大0.1个百分点时，合肥却以1.09%的环比涨幅，跃居全国第二，仅次于杭州的1.20%。这一数据与国家统计局70城房价指数高度吻合——在全国70个大中城市中，仅有6个城市新房价格环比上涨，合肥名列其中。

在“十五五”规划建议刚刚定调“推动房地产高质量发展”的背景下，合肥楼市的这一表现尤为引人关注。当多数城市尚在调整中摸索方向时，合肥为何能逆势突破？其市场内部正在发生怎样的结构性变化？这些变化又预示着怎样的未来？

NO.1 | 壹

结构性上涨：合肥房价涨幅背后的深度解析

全国视野下的合肥位置

从全国范围看，10月房地产市场整体仍面临下行压力。百城二手住宅均价已连续多月下跌，且跌幅呈现扩大趋势。然而在此大环境下，合肥新房价格能够实现超1%的环比涨幅，这一表现确实令人瞩目。

（图片来源：合肥楼市航拍图）

仔细观察涨幅榜可以发现，环比上涨的城市主要集中在长三角和部分中西部核心城市。杭州以1.20%领跑，合肥1.09%紧随其后，成都、上海、苏州等城市涨幅均在0.6%以上。这反映出核心城市群的集聚效应正在加强，优质资源向重点城市集中的趋势愈发明显。

合肥房价上涨的结构性特征

值得关注的是，合肥的房价上涨并非普涨，而是典型的结构性上涨。从区域分布来看，包河区、滨湖区等核心区域成为拉动整体价格上涨的主要动力。其中，滨湖区以28626元/㎡的成交均价领跑全市，包河区则因多个优质项目集中入市，成交量位居各区之首。

从产品类型看，改善型住房表现尤为突出。总价300万以上的房源成交占比有所提升，尤其是140㎡以上的大户型产品去化速度加快。这反映出市场需求的升级趋势，购房者从“有房住”向“住好房”转变的需求日益明显。

NO.2 | 贰

量价齐升：合肥新房市场的全面回暖

10月份，70城中新建商品住宅价格环比微涨或持平的城市数量明显增多。以上海为例，新房价格环比上涨0.3%，同比涨幅高达5.7%，展现出强劲的市场韧性。杭州、合肥等二线城市新房价格环比也实现微涨，分别上升0.1%。

在整体市场调整的大背景下，合肥新房市场表现可圈可点。10月份合肥新房价格环比上涨0.1%，同比上涨0.4%，成为本月全国少数几个房价上涨的城市之一。

供需两端同步改善

根据金刚石数据，10月合肥商品住宅供应量15.3万㎡，虽然环比下滑58%，但成交量达到18.04万㎡，环比上涨13%，成交均价21737元/㎡，环比上涨6%。这一“量价齐升”的态势，显示出市场信心的逐步恢复。

从推盘情况看，10月合肥市区共有17次推售，房源1895套，整体认购率为27%。虽然市场仍面临压力，但多个首开项目表现亮眼，带动去化率较上月有所上升。特别是包河区、瑶海区等区域，新推项目去化情况好于预期。

产品结构优化引领市场

从成交结构来看，10月合肥商品住宅主力成交面积段集中在100-110㎡，占总成交量的18%；总价段集中在300万以下，占比68%。这一数据表明，刚性需求和初步改善需求仍是市场主力。

然而，更值得关注的是高端改善项目的表现。如雲涛项目以4.74亿元位列成交金额榜首，伟星ONE139、中海观庐府等项目也取得了不俗的销售业绩。这些项目普遍位于核心区域，在产品设计、配套设施等方面具有明显优势，反映出市场对高品质住宅的旺盛需求。

NO.3 | 叁

分化加剧：二手房市场的深度调整

价格普遍下行。10月份，70城二手住宅价格环比全面下跌，无一城市上涨。合肥二手房价格环比下降0.7%，同比下降6.5%；郑州二手房价格同比跌幅达8.2%，市场调整幅度更深。

量价走势背离的现实

与新房市场形成鲜明对比的是，合肥二手房市场仍处于调整期。根据七七说数据，10月全市二手房住宅网签4481套（不含三县），环比下降3.61%，同比下降20.62%。但成交均价为12279元/㎡，环比上升5.10%。

这种“量缩价跌”的态势与全国趋势基本一致。百城二手住宅价格环比下跌0.84%，且跌幅扩大，说明二手房市场整体仍面临较大压力。高挂牌量、预期偏弱等因素共同作用，导致二手房价格下行压力持续存在。

区域分化特征显著

从区域表现看，分化现象尤为明显。瑶海区以815套的成交量环比上升8.38%，成为市场亮点；而政务区虽然以17373元/㎡的成交均价位列九区第一，但环比下降约18.88%，调整幅度较大。

根据好好选房最新数据显示，近一个月以来，蜀山区涨幅10.1%，位列第一；肥东涨幅7.8%，位列第二；长丰涨幅5.7%，位列第三。

在价格表现上，蜀山区、瑶海区、包河区等环比上涨，而滨湖、政务等前期高热区域价格下行压力明显。这种分化反映出市场正在重新评估各区域价值，具备实际居住需求支撑的区域抗跌性更强，而前期炒作成分较多的区域则面临较大调整压力。

成交量的小幅下滑，延续了市场的调整态势。二手房市场的活跃度与去年同期相比已不可同日而语。从区域看，除瑶海区（成交量815套，环比上升8.38%）和庐阳区外，其余区域成交量均环比下降，尤其是政务区降幅最大，约18.88%。这反映出核心区的高总价房产流动性进一步减弱，而总价较低的瑶海区等区域，因其较高的性价比，吸引了部分预算有限的刚需客群。

NO.4 | 肆

趋势与展望：高质量发展路径下的合肥楼市

政策环境持续优化

“十五五”规划建议将房地产纳入民生保障与共同富裕章节，明确提出“推动房地产高质量发展”。这一政策导向为合肥楼市发展指明了方向。地方层面，合肥已在公积金政策、土地供应等方面进行优化调整，如提高贷款额度、优化“商转公”等，这些措施将有助于稳定市场预期。

特别值得关注的是，10月山东、河北、重庆等省市发行超225亿元专项债券用于收购闲置存量土地，这种盘活存量资源的做法有望为市场注入新活力。合肥作为重点城市，未来可能在土地要素市场化配置方面获得更多政策支持。

市场格局重塑进行时

从未来趋势看，合肥楼市将呈现以下特征：首先，分化现象将持续深化，核心区域与外围区域、优质项目与普通项目的差距将进一步拉大；其次，产品力将成为竞争关键，房企必须从“卖房子”向“提供美好生活”转型；最后，租赁市场与销售市场将协同发展，共同构建多层次住房供应体系。

NO.5 | 伍

结语

合肥楼市10月的表现，为我们观察当前房地产市场提供了重要窗口。新房市场的结构性回暖，说明只要产品对路、价格合理，需求依然存在；二手房市场的深度调整，则反映出市场正在挤出泡沫、回归理性。

第一房智库观点：

趋势判断：合肥楼市已进入质量主导的发展新阶段。未来半年，市场将延续分化态势，核心区域优质楼盘有望保持稳健，而非核心区域仍将面临调整压力。随着“好房子”理念的深入，产品力将成为决定项目成败的关键因素。

影响分析：对购房者而言，房产的居住属性将超越投资属性。选择核心区位、优质品牌、配套完善的房产，将成为资产保值的关键。对开发商而言，必须从追求规模转向注重品质，真正落实“好房子”理念。

• 对购房者：刚需客户可关注100-110㎡的主流户型，改善型客户应优先选择品牌开发商的核心区域项目。投资需格外谨慎，避免盲目跟风。
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• 对开发商：聚焦产品创新，在绿色、健康、智慧等方面下功夫，同时注重现金流管理，稳健经营。
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• 对政策制定者：继续因城施策，在支持合理住房需求的同时，通过城市更新、存量盘活等方式优化供给结构。