以存量换增量？金地年内4宗盘活宅地落袋

出品|中访网

审核|李晓燕

在房地产行业深度调整期，盘活存量资产成为房企纾解资金压力、补充土储的关键路径。金地集团近期接连落子宅地市场，11月20日以底价约2.1亿元拿下武汉汉阳桥梁学校片A-2地块，本月初又通过参股公司斩获湛江一宗住宅用地，两宗地块均源于存量资产盘活运作，尽显其以存量换增量的发展巧思。

此次武汉成交的P（2025）125号地块，坐落于鹦鹉大道与规划锦绣路交汇处，土地出让面积13585.25平方米，规划建筑面积约3万平方米，折合楼面地价7026.67元/平方米。这并非金地商置首次在武汉通过存量盘活拿地，此前该企业1183套存量公寓被武汉汉阳区属平台收购用作保障房，收购款及追加投资化作拿地资金，已先后换得3宗同片区宅地，加上此次新获地块，一年间累计在武汉落子4宗宅地，合计支付土地出让金约8亿元。

存量置换而来的宅地项目展现出强劲市场号召力，金地在武汉打造的大成乐府项目尤为典型。该项目一期于今年6月开盘，2小时内去化200余套房源，单日签约额突破4.27亿元；后续推进的二期及补充地块开发，全年累计推售4次均实现房源售罄，总计卖出753套。基于前期项目的热销基础，金地商置计划将此次新拿的A-2地块打造为低密度洋房社区，进一步挖掘片区居住需求潜力，而存量公寓换宅地的运作模式，也让企业在控制拿地成本的同时，实现了资产流动性的高效提升。

湛江的宅地补仓同样是存量盘活的成果体现。该地块原本是金地早年布局的商住用地，其中商业部分长期闲置未开发，2024年9月湛江自然资源局公示地块规划调整方案，将10914.25平方米商业用地变更为二类城镇住宅用地，时隔一年重新挂牌后，于今年11月4日由金地参股公司以1.005亿元底价竞得。湛江作为金地此前重点布局城市，目前仍有4个在建项目，此次存量商业用地转性开发住宅，既盘活了闲置资产，也贴合当地居住市场供给需求，延续了企业精准补仓的拿地策略。

金地集团在存量盘活领域的布局早已铺开，今年9月业绩会上，董事长徐家俊便提及土地置换、规划调改、存量房“收存转保”等多元盘活路径。除武汉、湛江外，金地在多地推进存量资产优化，金华、常州、青岛等城市已有商品房被政府收购用作保障房的案例，大连、沈阳、长春等地则聚焦商办项目性质调整与闲置土地收储，沈阳皇姑区西窑二期-1A地块的规划调整便是重点推进项目之一。

沈阳这一地块由金地2020年底以19.17亿元竞得，原规划包含居住与商业业态且有自持要求，因区域产业落地带来人才居住需求变化，当地拟将地块02宗地1.7公顷用地从纯商业调整为商住混合用地，整体地块综合商业比例从34%-35%降至24%-25%，02宗地商业比例从100%调至41%-43%。结合过往存量盘活案例，地块重新挂牌后，金地大概率会参与竞拍，进一步优化当地项目业态布局。

截至目前，金地集团今年已累计获取6宗土地储备，其中4宗来自存量盘活，存量转化占比超六成。当前房地产行业销售需求尚未出现确定性复苏，叠加房企普遍面临的资金链压力，金地以存量盘活补充土储的方式，既规避了高成本公开拿地的风险，又实现了闲置资产的价值兑现，被业内视为理性审慎的投资选择。毕竟金地公开债偿还高峰虽已过去，但资金面依旧偏紧，存量盘活带来的低成本土储，能为后续项目盈利预留更多空间。

在重资产开发受限的行业背景下，金地同步发力轻资产业务，以多元布局分摊经营风险。今年上半年，企业代建业务新增签约规模达698万平方米，同比增幅52%；第三方机构数据显示，前三季度金地管理新拓代建面积1096万平方米，已超越2024年全年拓展规模，轻资产业务的快速增长，正逐步成为企业业绩贡献的新支撑。