香港大埔宏福苑，给高层老大楼敲了次警钟

香港大埔宏福苑正在翻修外立面，因外面的脚手架起火，已经造成十分惨烈的后果，让人悲痛难过。

（图源搜狐网新闻）

香港的住宅状况大家多少都有所耳闻，

翻修所需3.3亿港币，每个业主还要承担16-18万港币。

这事之所以如此惨重，主要原因有两个：

第一，香港人多房少，所以大多数住宅小区密度非常高，而且普遍楼龄老，宏福苑出事这几栋是已经40年楼龄的老大楼，到了该大修的时候，而外墙维修所搭建的脚手架是主要祸因。

第二，这几栋楼非常高，楼间距又太小，一层楼有8户，居住密度很大，电梯无法满足这么多垂直交通需求，纵向疏散就很难。

这类老大楼，物业管理也一般，通常每个楼配一个六七十岁的安保，平时就坐在小区楼下。

这件事，让我想起了几年前重庆加州花园的事。

2020年元旦，加州花园失火。5分钟内，大火从2楼蔓延到30楼。

（图源央视新闻报道截图）

但当时重庆处理结果很好：

其一，相关单位处置及时，事发后约2小时全部搞定；

其二，没有人员伤亡。

但是，这两次事件却都折射出一个问题，值得人们深刻思考。

那就是--老大楼的安全问题，以及未来的城市更新问题。

三十年前，重庆高层住宅横空出世，极大的缓解了当时城市居民住房短缺的问题。

有电梯、独立厨房、卫生间、有安保和物业服务的高层让人眼前一亮。

重庆曾被很多人叫做“小香港”，因为两座城市都有山有水立体感十足，并且核心区住宅都很密。

重庆拥有全国前三的高层建筑数量和建筑密度。

但随着楼龄增加很多20-30年前修建的高层塔楼逐渐暴露出各种问题，以加州花园为例，当时业主总结，造成事故的因素主要有三：

1）规划配套车位不足，导致消防通道被占用；2）外墙雨棚和外墙保温层，是导致火势快速蔓延的因素；3）物业公司被认为“不作为、维护管理不善”。

在09年《民用建筑防火暂行规定》出台之前，重庆市面上对于外墙保温材料阻燃性方面是没有统一、强制的执行标准的。决定建筑质量的，只是开发商的能力水平和道德底线。假如某开发商为了节省材料成本，采用了B3级材料（易燃）代替不可燃性的A级材料呢？就有可能滋生风险。

同时，高层住宅绝大多数是钢筋混凝土浇筑，各种管线和混泥土浇筑在一起。混泥土没问题，可包裹着在其中的管线呢？

时间长了，各类隐蔽工程，水电问题、渗漏问题、电线材料老化问题等等，也都隐藏着风险。

按照买卖合同，我国住宅土地使用年限是50年-70年，但据公开信息，住建部相关官员曾公开说过“中国的建筑寿命平均大约30年。”未来这些高层怎么办？

因破旧缺乏使用价值而无人问津？

稍有条件的都搬离，最后沦为城市里的“平民窟”？

最坏的情况，当他丧失了基本的居住条件后，成为空置的废墟...

我国在2019年5月份提出了“新旧改计划”，即：用「修补」替代「拆除」，提升老旧小区的功能使用性，比如加装电梯、粉刷公共区域、替换必要的管网线路等。但这些老旧小区普遍都是10层以下的建筑。

30层+的高层呢？该如何“旧改”？

物业费和大修基金虽然都有收取，但实际使用和管理过程中，因为时代不同，很多老小区的维修基金额度很少，不足以覆盖长期的大型维修维护，同时，也缺乏更加科学的使用规范。

我们身边的老大楼们，该老的还是老，该破的还是在破。

实际上，面对越来越多的高层老大楼，我们都该未雨绸缪，早做打算。

于购房者，品质一般的高层，或许该20年一换，尽快卖出手中那些年久失修、且缺乏有效维护的住宅，选择更有品质的住房，才是明智之举。

于开发者，既是道义，也是商机。重庆现在的新房大多数是中高品质的新款建筑，密度也大幅降低，这是好事。对于老大楼的更新旧改，其实也是未来的商业机会。

于主管单位，出台更多针对老旧高层塔楼的维护、使用或处置方案与制度措施，或已是迫在眉睫的事了！

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