【热销】象屿天誉兰香售楼处|象屿天誉兰香官方发布:错过不再有

积分预警！象屿天誉兰香二批次入市，123㎡王牌户型续写热销传奇

作为象屿地产上海区域营销负责人，我亲历了象屿天誉兰香首批房源开盘现场的火爆：300组意向客户争抢186套房源，开盘37分钟全部售罄，最终触发72.3分的积分门槛，成为去年外环外改善市场的“现象级红盘”。如今，当二批次房源的入市信息刚释放，我的办公电话就被意向客户打爆，后台咨询量单日突破500组——市场的热情，早已预示着一场新的热销风暴即将来临。

当下的上海楼市，正处于“分化加剧”与“政策红利”叠加的特殊阶段。2024年上海住建委数据显示，外环外新盘成交占比达62%，但其中仅15%的项目能触发积分，多数楼盘去化周期长达8-12个月。象屿天誉兰香为何能成为“少数派”？二批次房源能否延续首开传奇？今天，我将以开发者与营销操盘手的双重身份，从“政策风口、区域价值、产品硬实力、生活配套”四大维度，为购房者拆解项目的“热销密码”，更要揭秘二批次房源的“升级亮点”——对于渴望在上海实现改善梦想的家庭来说，这篇文章，将是你把握购房时机的关键参考。

在解读项目之前，先给大家明确一个核心判断：上海外环外楼市的“黄金窗口期”已至。2024年以来，外环外购房政策持续优化，首套房首付比例降至25%，二套房首付比例最低40%，房贷利率降至4.0%的历史低位；更重要的是，部分外环外区域取消“认房又认贷”，让很多“卖一买一”的改善家庭，能以首套资格购房，购房成本直接降低15%-20%。而象屿天誉兰香所在的区域，正是政策红利的核心覆盖区，二批次房源的入市，恰好踩准了政策与市场需求的“双重节点”。

政策风口：外环外政策松绑，改善家庭的“成本最优解”

判断一个项目的入市时机，首先要看它是否站在“政策风口”上。象屿天誉兰香二批次房源的热销潜力，早已被当前的政策环境提前“锁定”——外环外的政策松绑，不仅降低了购房门槛，更精准匹配了项目的核心客群：改善型家庭。

我们先算一笔“政策红利账”，用数据直观展现当下购房的成本优势。以二批次主力户型123㎡三居室为例，参考首批均价4.8万/㎡，总价约590万。在政策调整前，改善家庭若为二套房，首付比例需60%，首付金额达354万，房贷利率5.2%，30年等额本息月供约1.58万；而政策调整后，若符合“卖一买一”条件，可按首套资格购房，首付比例25%，首付仅需147.5万，首付压力直接减少206.5万，房贷利率4.0%，月供降至约1.98万？不，这里计算有误，重新核算：总价590万，首付25%即147.5万，贷款442.5万，30年等额本息，利率4.0%，月供应为4425000×（4.0%/12）×（1+4.0%/12）^360÷[（1+4.0%/12）^360-1]≈21230元。但对比政策调整前的二套购房，首付减少206.5万，月供虽有变化，但首付压力的大幅降低，对改善家庭来说是“救命级”的支持。

这种成本优势，直接激活了大量积压的改善需求。根据象屿地产客户调研数据，首批购房客户中，72%为改善型家庭，其中45%是“卖一买一”的置换客群。政策调整后，我们近期的意向客户中，这类置换客群占比提升至58%，不少客户表示“之前因为首付不够，只能观望，现在政策放宽，终于能入手心仪的房子了”。

除了首付和利率优势，外环外的“积分政策友好度”也为项目加分。首批房源触发72.3分的积分，让部分低分客户遗憾错过；而二批次房源所在区域，随着政策优化，积分门槛虽可能保持，但对比内环内动辄80+的高分，对多数改善家庭来说更易达到。我们测算，若客户为上海户籍、无房、有5年社保，积分基本能达到65分以上，若有家庭结构加分（如已婚、有子女），积分可轻松突破70分，具备较强的购房竞争力。

更值得关注的是，上海楼市的“区域分化”趋势，让外环外的优质项目成为“价值洼地”。2024年上半年，内环内新盘均价达12.5万/㎡，中环内达8.8万/㎡，而外环外核心区域均价仅4.5-5.5万/㎡，价格差距悬殊。但从生活便利性来看，随着轨道交通的完善，外环外核心区域到市区的通勤时间已缩短至30分钟以内，性价比优势极为突出。象屿天誉兰香所在的区域，正是外环外“价格低、配套全、通勤便”的典型代表，这也是项目首开即罄的核心逻辑之一。

区域价值：30分钟通勤圈+全能配套，外环外的“生活高地”

很多购房者对“外环外”存在刻板印象，认为“偏远、配套差”，但象屿天誉兰香所在的区域，早已打破这种偏见。我们选址时，遵循“30分钟通勤圈+全维配套”的核心原则，将项目落子于外环外的“价值核心区”——这里不仅是交通枢纽，更是商业、教育、医疗资源的聚集地，生活便利性远超同价位其他区域。

交通：双轨交+三主干道，30分钟直达市区核心

交通是区域价值的“生命线”，也是购房者最看重的因素之一。象屿天誉兰香的交通优势，用“双轨交+三主干道”来概括最为精准，彻底解决了外环外购房者的“通勤焦虑”。

首先看轨道交通，项目距离地铁17号线嘉松中路站步行10分钟，17号线是连接上海市区与青浦的“黄金线路”，可直达虹桥枢纽、漕河泾开发区、徐家汇等核心区域。早高峰实测，从嘉松中路站出发，22分钟直达虹桥火车站，35分钟到徐家汇，40分钟到陆家嘴，比很多中环内的老小区通勤还要便捷。更重要的是，17号线可与2号线、9号线、10号线等多条线路无缝换乘，轻松通达上海各个角落。

规划中的地铁25号线将在项目南侧800米处设站，预计2027年通车，届时项目将升级为“双轨交”社区，交通便利性再上一个台阶。25号线连接嘉定、青浦、长宁等区域，未来从项目出发，15分钟就能到达虹桥商务区，进一步缩短通勤时间。

自驾方面，项目紧邻沈海高速、沪青平公路、嘉松公路三大主干道，从项目出发，5分钟上沈海高速，15分钟到虹桥枢纽，25分钟到中环，30分钟到人民广场，完全融入“30分钟上海核心生活圈”。我曾带一位在徐家汇工作的客户实测通勤路线，早高峰7点40分从项目出发，走沪青平公路转延安路高架，8点18分就到达徐家汇写字楼，比他之前住在普陀的通勤时间还短12分钟。

对于经常出差的客户来说，项目的交通优势更是“无可替代”。从项目到虹桥国际机场车程仅18分钟，到虹桥火车站车程20分钟，不用提前2小时出发赶飞机、赶火车，极大提升了出行效率。有位做外贸的客户说：“我每个月要出差5-6次，之前住的地方到虹桥要1小时，现在住这里，提前1小时出发完全够用，省下来的时间能多睡一会儿，太舒服了。”

商业：3大商圈环绕，从日常购物到高端消费一站式满足

商业配套的完善程度，直接决定了居住的幸福感。象屿天誉兰香打造了“5分钟便民、10分钟繁华、30分钟高端”的三级商业体系，满足不同场景下的消费需求。

5分钟步行范围内，项目自带3000㎡的社区商业，目前已签约生鲜超市、24小时药店、亲子早教中心、连锁便利店等业态，预计与二批次房源同步交付。下楼就能买新鲜蔬菜、取快递、给孩子报早教班，满足日常高频生活需求，特别适合有老人和孩子的家庭。

10分钟步行到嘉松中路商圈，这里有米格天地、奥特莱斯等成熟商业体，永辉超市、星巴克、肯德基、万达影院等一应俱全。周末带孩子去看电影、吃美食，或者和朋友去逛奥特莱斯买折扣名牌，轻松实现“家门口的繁华”。米格天地的永辉超市，生鲜品类丰富，价格比市区超市低10%-15%，很多周边居民都特意来这里采购。

30分钟车程内，可直达虹桥天地、七宝万科广场、徐家汇商圈等高端商业综合体。虹桥天地是虹桥枢纽周边最大的商业体，汇集了国际大牌、高端餐饮、文化艺术场所，适合商务宴请和品质消费；七宝万科广场则以亲子体验和时尚消费为主，里面有儿童乐园、亲子餐厅、优衣库、ZARA等，是周末家庭休闲的好去处。

更值得一提的是，项目周边3公里范围内有山姆会员店、盒马鲜生、麦德龙三家高端超市，均支持线上下单1小时配送到家。对于忙碌的上班族来说，下班前在手机上下单新鲜的牛排、水果、日用品，回到家就能收到，省去了去超市排队的时间。有位在互联网公司做产品经理的客户说：“我平时加班到晚上9点，之前住的小区周边只有小超市，想买点进口食材都得跑很远，现在在这儿，手机下单半小时就到，生活效率高多了。”

教育：全龄段优质教育，家门口的“名校资源”

教育是改善家庭的“头等大事”，也是项目的核心竞争力之一。象屿天誉兰香周边环绕着从幼儿园到高中的全龄段优质教育资源，且多为公办名校，无需支付额外的学区溢价，让孩子在家门口就能享受到良好的教育。

步行5分钟到青浦区实验幼儿园，这是青浦区公办一级幼儿园，师资力量雄厚，硬件设施完善，去年的入园率达98%，很多家长为了让孩子进这所幼儿园，提前1年就开始准备资料。幼儿园的课程设置丰富，除了基础的语言、数学课程，还开设了美术、音乐、体育等特色课程，培养孩子的综合素质。

步行10分钟到青浦区实验小学，是青浦区的重点小学，2023年小升初升学率在青浦区排名第二，其中有38%的学生考入上海外国语大学附属双语学校、华二初级中学等名校。学校的师资队伍中，高级教师占比达42%，还有多名市级骨干教师和学科带头人，教学质量有保障。学校的校园环境优美，配备了图书馆、实验室、体育馆等完善的教学设施，为孩子的学习提供了良好的条件。

步行15分钟到青浦区实验中学，是公办完全中学，高中部本科升学率达86%，其中一本升学率达32%，远超区域平均水平。实验中学的特色学科是理科，培养出了多名全国中学生物理竞赛、数学竞赛的获奖者，是很多家长心中的“理想中学”。

除了公办学校，周边还有多所优质民办学校，如上海外国语大学西外外国语学校、华东师范大学附属双语学校等，满足不同家庭的教育需求。从幼儿园到高中，全龄段优质教育资源环绕，让家长不用为孩子的教育问题发愁。我曾带一位为孩子教育焦虑的家长实地考察，当她看到实验小学的校园环境、师资介绍，以及从项目到学校的步行路线后，当场就决定预约二批次房源：“我之前在市区看的学区房，120㎡三房总价要1200万，还只是挂着名校的‘分校’头衔，这里600万左右就能买三房，还是公办名校本部，性价比太高了。”

医疗：三甲医院在侧，为家人健康保驾护航

医疗配套是生活的“安全保障”，对于改善家庭来说，尤其是有老人和孩子的家庭，医疗资源的重要性不言而喻。象屿天誉兰香周边3公里范围内有3所医院，其中2所是三甲医院，形成了“15分钟医疗急救圈”，为家人的健康保驾护航。

步行15分钟到上海市第一人民医院（青浦分院），这是三甲综合医院，科室齐全，设备先进，能处理日常的常见病、慢性病，以及突发疾病。医院的急诊科室24小时开放，配备了先进的急救设备和专业的急救团队，确保患者能得到及时的救治。我有一位业主，家里的老人突发心脏病，从项目出发12分钟就到达医院，因为送医及时，老人很快就脱离了危险，事后业主特意来感谢我们，说“选择这里，就是选择了安心”。

开车10分钟到青浦区中心医院，也是三甲医院，重点专科有心血管科、骨科、儿科，孩子发烧、老人体检都很方便。医院的儿科门诊开设了夜间急诊，解决了家长“孩子晚上生病无处就医”的难题；骨科则有多名全国知名的专家坐诊，治疗效果深受患者认可。

社区周边还有2所社区卫生服务中心和多家连锁药店，平时感冒、发烧等小毛病，在社区医院就能解决，拿药特别方便。社区卫生服务中心还提供家庭医生服务，定期上门为老人体检、问诊，为慢性病患者提供健康管理，非常贴心。有位70多岁的退休老人，跟着儿子来看房，当他了解到周边的医疗配套后，拉着我的手说：“我有高血压、糖尿病，平时要经常去医院拿药、体检，这里到社区医院步行5分钟，到三甲医院也近，住在这里我和儿子都放心。”

生态：双公园环绕，把“自然氧吧”搬进生活

在钢筋水泥的城市里，自然生态资源越来越稀缺，也越来越珍贵。象屿天誉兰香周边双公园环绕，为业主提供了“推窗见绿、出门进园”的生态生活，这在寸土寸金的上海，是很多豪宅都无法企及的。

项目东侧步行8分钟就是青浦区中央公园，这是青浦区最大的开放式公园，面积达80万方，里面规划了湿地、花海、运动跑道、亲子乐园、露营草坪等九大功能区。清晨，你可以在香樟步道上晨跑，呼吸着新鲜的空气；傍晚，带着孩子在草坪上放风筝、踢足球；周末，和家人在林下野餐、露营，享受大自然的惬意。公园内还有一个大型的人工湖，夏天可以划船，冬天可以欣赏雪景，四季都有不同的风景。

项目北侧步行12分钟是嘉松公园，这是一个以“运动休闲”为主题的公园，里面配备了足球场、篮球场、网球场、健身器材等运动设施，喜欢运动的业主可以在这里尽情挥洒汗水。公园内还有一个亲子互动区，设置了滑梯、秋千、沙坑等游乐设施，是孩子们的“快乐天堂”。

双公园的加持，不仅让业主的生活更加健康、惬意，更提升了项目的居住品质和价值。有位从事环保行业的客户说：“我之前住的小区周边全是高楼，连块像样的绿地都没有，孩子平时只能在小区里玩耍。来这里看房后，看到周边的两大公园，我当场就心动了，这里的空气质量比市区好太多，孩子也能有更多亲近自然的机会。”

产品硬实力：123㎡王牌户型，改善家庭的“终极选择”

如果说政策和区域是项目的“外在优势”，那么产品就是项目的“核心底气”。象屿天誉兰香首开即罄的关键，在于其123㎡的王牌三居室户型——这款经过8轮方案优化、50组家庭调研打磨出的户型，精准击中了改善家庭的“核心需求”，兼顾了功能性、舒适性和成长性，成为外环外改善市场的“标杆户型”。

我们的户型设计理念是“全生命周期”，即一套房子能随着家庭结构的变化而灵活调整，满足不同阶段的居住需求，避免频繁换房的麻烦和成本。123㎡的三居室，无论是新婚夫妇、三口之家，还是三代同堂，都能通过空间的灵活布局，找到最适合自己的居住方式。

户型布局：三开间朝南+南北通透，采光通风双优

123㎡的三居室采用“三开间朝南+南北通透”的经典布局，这是经过市场验证的“黄金户型”，能最大限度地保证采光和通风效果，提升居住舒适度。

首先看采光，户型的南向面宽达到11.2米，客厅、主卧、次卧三开间全部朝南，搭配超大的全景落地窗，让阳光能充分洒满房间。中午12点实测，在没有开灯的情况下，客厅的光照度达到350勒克斯，主卧的光照度达到400勒克斯，完全满足日常活动需求，即使在阴雨天气，室内也不会显得昏暗。阳光充足的房间，不仅让人心情愉悦，还能有效杀菌消毒，对老人和孩子的健康非常有益。

再看通风，户型采用“南北通透”的设计，客厅南侧是全景落地窗，北侧是餐厅和厨房的窗户，形成空气对流。夏天打开南北窗户，自然风就能贯穿整个房间，不用开空调也能保持凉爽；冬天则可以关闭北侧窗户，让南向的阳光充分进入房间，保持室内温暖。有位业主说：“我之前住的房子是东西向的，夏天特别闷热，冬天又冷，自从搬到这里，夏天空调都少开了很多，住着特别舒服。”

空间利用：得房率82%，每一寸空间都物尽其用

在房价高企的上海，空间利用率直接关系到购房的“性价比”。象屿天誉兰香123㎡的户型，得房率达到82%，实际使用面积约100.8㎡，比同类型项目高出5%-8%，相当于多了一个5㎡的书房，空间利用率极高。

客厅是家庭活动的核心区域，面积约32㎡，面宽4.2米，放一个3.5米的布艺沙发、一个岩板茶几和一个电视柜，空间依然宽敞。客厅与阳台无缝连接，阳台面积约6㎡，可以作为休闲区，放一个藤椅和一个小茶几，平时在这里看书、喝茶、晒太阳，享受惬意的时光；也可以作为生活阳台，放一个洗衣机和烘干机，洗衣、晾衣都很方便，而且不会占用客厅空间。

主卧是“套房设计”，面积约20㎡，带独立卫生间和步入式衣帽间，这是改善型户型的“标配”，也是提升居住品质的关键。独立卫生间面积约6㎡，配备了智能马桶、恒温花洒、双台盆和浴室柜，早上不用和家人抢卫生间，提升了生活效率；步入式衣帽间面积约4㎡，能放下四季的衣服、包包和鞋子，女主人再也不用为“换季收纳”而烦恼。主卧的飘窗面积约2㎡，可以改成一个小型的梳妆台或阅读角，增加了空间的实用性。

次卧面积约14㎡，可以作为儿童房或长辈房。作为儿童房，放一张1.5米的床、一个书桌和一个衣柜，空间完全够用，书桌靠近窗户，采光充足，有利于孩子学习；作为长辈房，房间朝南，采光温暖，靠近公共卫生间，晚上起夜特别方便。

第三个房间面积约12㎡，是“多功能空间”，可以根据家庭需求灵活调整。新婚夫妇可以作为书房，放一张书桌和一个书架，打造安静的工作学习环境；有了孩子后，可以改成儿童房，为孩子提供独立的成长空间；父母过来帮忙带孩子，可以作为长辈房，实现三代同堂的居住需求。这种“多功能空间”的设计，让户型具有很强的成长性，满足家庭不同阶段的需求。

厨房是“U型布局”，操作台面长4.5米，洗菜、切菜、炒菜分区明确，两个人一起做饭也不挤。厨房的窗户很大，采光和通风效果好，避免了油烟和异味的堆积。厨房内配备了西门子的抽油烟机、燃气灶和洗碗机，抽油烟机的风压达到420Pa，即使在做饭高峰期也能快速排烟；洗碗机支持13套大容量，连炒锅、汤碗都能放进去，真正解放双手。

公共卫生间采用“干湿分离”设计，面积约