谢晨：租户未来房地产规划“稳”字为先｜2025不动产资管峰会

本文为谢晨先生在2025观点商业年会之不动产资管峰会发表的演讲。

谢晨（CBRE世邦魏理仕中国区研究部负责人）：非常感谢观点邀请，让我有机会和大家分享一些CBRE对中国内地市场最新的看法。

熟悉我们的朋友们都知道，世邦魏理仕一般每年会做一次国内办公楼租户的调查，特别最近几年，办公楼资管与租赁遇到许多的挑战，希望能够从租户角度给大家做一个分享。

今天我分享的题目是《从租户需求看中国办公楼市场趋势》，其中主要的一些观点来自于我们2025年对租户进行的最新调查结果。

每年的租户调查都会问类似的问题，未来3年，不同行业租户对于未来国内办公房地产的规划是什么样的？对租赁策略会有怎样的规划和想法？

今年有一个明显变化，和2024年的调查相比，租户表示未来3年在国内的办公面积会有明确增长的想法或者意愿的比例从34%下降到了29%。

在2年前这个比例是36%，在最好的一年2021年是59%，今年29%的数字在过去延续6年的调查当中仅略好于2020年。所以其实我们一直说办公楼从资管的角度，从商业地产投资的角度来看，它是一个周期性非常强的类型。

另外一个比较显著的差异是18%的租户表示说，未来3年在国内的不动产规划存在比较大的不确定性，这和我们今年问卷发布的时间可能有比较大的关系，我们问卷采集时间是4月到6月初，期间正值中美关税战。

希望近期在关税问题上，中美之间的短暂降温可以为2026年企业不动产规划提供一个确定性相对更强的环境。

当然，从短期来看，我们认为企业未来房地产规划在今年调查中是以“稳”字为先的。体现在具体不动产策略上，这个“稳”字表达出来的在于“stay or go？”，具体就是留在原来的办公地点做续租，还是搬迁？在这个选项上和此前的调查相比，租户更倾向于留。

在今年调查中，把续租作为未来3年首选租赁策略的比例是63%。这个比例比此前的调查结果提升了8个百分点。提升最大的不是续租，而是排第2位的租约重组。

租约重组其实也是一种续租，但它跳出了原来租赁，根据市场最新价格水平，在业主和租户之间进行租约的重组，这个选项比例上升到37%，比两年前几乎翻一倍。

在排序上，可以看到排前两位的都和续租有关，搬迁从2年前的第2位下移到了第3位。可以看出，租户在面临不确定性的时候，大家还是倾向于稳定。

从实际租赁成交的数据也体现同样的趋势。

2025年前三季度，从CBRE统计的租赁成交数据来看，续租交易面积和去年同期相比增长32%。当然，同时可以看到，搬迁交易也变得更加活跃同比增长14%，这和租金下降有一定关系。

事实上，续租占比在过去12个月期间持续提高，特别在北京和上海这两个国内最重要的办公楼租赁市场，连续2个季度续租交易面积比例超过50%。

从增量需求来看，每个行业体现出来的动能不太一样。

在今年调查当中，专业服务、金融、TMT、零售和消费服务未来3年国内办公楼面积有净增长的意愿，表示要扩租的比例高于缩减面积的比例，而这四个行业也是从租赁交易占比来讲市场上的主力需求行业。所以从这个意义上讲，我们对未来的租户需求增长并没有太悲观，原因在于主力租赁行业呈现出来的未来增长动能是相对比较强的。

在今年的调查当中，推动企业做选址决策的五大因素（寻求更低的租金价格、区位交通和配套、灵活的租约条款、可持续发展目标、提升空间体验并缩减面积）其实没有太大的改变，但是具体的比例上有一些变化。一是租约的价格，也就是租金；第二是租约的灵活度，（租户对这两方面的）关注度较去年的调查有进一步地提升。

在今年调查当中，86%的租户表示在未来签订续租或者搬迁租约的时候，更低的租金价格是决策的因素，去年这个比例是83%。

另外，排在第三位的是灵活的租约条款，这个比例是从去年调查的49%左右，提升到了今年的55%。也就是说，各行各业在面临比较大的业务不确定性的时候，对于承载业务的办公空间，大家希望有更大的灵活度。这个灵活度可能体现在具体的空间解决方案上，也体现在租约的条款当中。

在灵活度和租金的基础上，租户同时还在寻求区位、交通和配套，这个比例高达70%。另外，可持续发展仍然是排到第四。

我给大家分享的前半部分主要讲了现在的租户从意愿上更倾向于续租，做一个相对稳健的办公楼租赁策略选择。但是，当有足够大的租金节降的时候，租户还是会有搬迁的动力。

我们做了一个假设性的问题去问受访的三百多家租户，在不考虑搬迁装修费用的情况下，租赁成本下降幅度达到多少时会优先考虑搬迁。最后发现大概有接近六成的受访租户选择20%-30%或30%-50%。

所以当房地产租赁能够节省比较大比例费用的时候，还是会推动租户去做出优先考虑搬迁的决策。

现在的市场环境在一定程度上也支持租户去做这样的决策。过去五年国内主要城市甲级办公楼有效租金的平均降幅大致都在15%-30%之间。这意味着如果以租期5年来看的话，租户想要节约20%-30%的租金的话，那他在原地续租大概率也能实现这样一个成本节降。如果要实现更大幅度的成本节降，则可以考虑从核心区向非核心区搬迁，或者在同样的区位里面选择一定程度的楼宇降级，或者同品质楼宇从高区向低区搬迁。

无论怎样，市场上目前有很多的选择性给到租户。

过去两年，办公楼租金是在一个加速下行的通道里面，2024年我们所监测的十个城市（深圳、成都、天津、武汉、北京、上海、杭州、广州、南京、苏州）租金的平均降幅在7%左右。今年预计到四季度结束，整个降幅应该会在8.5%-9%。

对于2026年的展望，在我们的基准情景假设当中，短期看租金仍然是会延续下降的趋势。

新增供应方面，2026年上海、深圳大概各有100万到120万平方米的新增供应预计会入市。对于上海的目前的去化水平来看，预计明年在40万到45万平方米，整体市场招租的竞争仍然会比较激烈。深圳的去化会好一些，去化水平大概在65万到75万平方米。

同步看广州、成都等城市，明年的新增供应相对来讲也是比较充裕的。北京将迎来这个周期中最后一个大批次的新增供应，主要集中在国贸CBD。在2026年以后，北京可能是第一个新增供应非常有限的城市。在主要的城市当中，北京和杭州相对来讲可能会比较早地实现供需平衡。

价格之外，租户选址时也非常关注区位以及区位所附带配套设施的水平。在我们调查当中，核心商务区对租户的吸引力非常强，有74%在核心商务区区位的租户，如果有搬迁计划时仍然希望留在核心商务区。

比较让我们出乎意料的是，新兴商务区当中48%的租户表示，下一次搬迁选址可能会考虑一下核心商务区。

在实际成交的趋势上，我们并没有看到太多（这样的搬迁选址），这个意愿度反映出来的其实是租户对于楼宇所在区位的，不管是交通还是餐饮，或者其他一些外延的配套水平的要求和需求在同步提升。这对于办公楼资管来讲，其实也提出了更高要求。

目前，一线城市核心商务区的空置率大部分在15%以下，像北京中关村、上海南京西路的空置率只有个位数，哪怕是加上未来四年的新增供应，也能看到未来比例不超过25%，远远低于一线城市全市大概在36%的平均水平。

对于核心商务区，一方面可以看到租户的搬迁选址意愿比较强，另一方面整体供应水位相对控制得比较合理，整体的供需关系可能会更早达到一个相对健康的水平。

另外，可以看到在持续的高品质新增供应的冲击下，一些建筑标准、设施服务水平相对落后和老化的楼宇，租户迁出的情况在最近的几年有所加速。

特别是在2023年以后，可以看到2023年和2024年流出情况非常明显。在过去三年，北京和上海15年楼龄以上项目净迁出60万平方米。

总体来讲，未来两年的办公楼市场仍然能够持续地看到“以旧换新”的趋势。这要求一些楼龄比较长的楼宇，在硬件改造、服务提升上要做出进一步投入。

对楼宇周边以及楼宇内的一些设施和服务，在今年调查当中，我们发现租户更聚焦在和日常办公最相关的一些核心领域，第一是餐饮配套，第二是停车位。在租户关于楼宇增值服务的诉求中，今年排第一的是停车位相关优惠（占比74%），排第二位接近60%的是员工食堂。

甲级办公楼目前有员工食堂的并不多，投入额外精力和成本去做员工食堂，并不是每一个业主的选项。但如果办公楼周边本身餐饮配套并不是特别充足的情况下，小型员工食堂其实是可以给租户带来更高的粘性和满意度。

我们发布报告以后，在许多线下活动的过程当中，这一点被很多租户所提及。

最后是关于可持续发展。由于财务方面的约束，今年租户对于绿色认证楼宇的租金溢价水平的认可度比例进一步下降，只有5%的租户有意愿为绿色认证楼宇去支付租金溢价。

但去年我们对亚太区范围内超过3000栋楼宇做了一个量化分析，国内一线城市绿色认证楼宇的整体租金溢价水平0.7%-2.4%，在出租率方面的优势有3.7个百分点，可以看到绿色楼宇目前在租户粘性方面的积极作用更明显。从中长期的角度来看，绿色认证仍然是租户所追求的一个非常重要的楼宇特质。

以上就是从CBRE今年租户调查的角度给大家做的一些分享，谢谢大家。

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