北京
文｜孙明新 冷威 孙林潇
本篇报告旨在探讨建材行情和地产政策的关联。我们发现重大地产政策发布约4-10个月后房屋销售面积出现明显改善，而新开工面积的拐点则相对滞后，通常在政策出台后8-20个月左右显现。尽管政策效果传递至宏观经济及企业基本面尚需时间，但资本市场往往提前反应。建材板块股价对地产政策高度敏感，常在关键利好政策公布后率先启动上涨行情，并显著跑赢上证指数，展现明显的超额收益。维持行业“强于大势”评级。
▍地产政策一般领先房屋销售面积4-10个月。
我国房地产行业具有明显的周期性特征，且政策调控是驱动周期变化的关键因素。在观测这一周期时，房地产开发投资、商品房销售面积和房屋新开工面积通常被视为先行指标。我们发现在重要的房地产政策出台后，4-10个月左右商品房销售面积会出现较为明显的改善；而新开工面积的拐点则会滞后一些，通常在政策出台后8-20个月左右显现。
▍2008年：
面对国内外经济的不确定性，2008年10月政府推出了一系列房地产刺激政策，包括降低首套房契税、个人买卖住房免征印花税和土地增值税、降低商业性个贷利率下限、降低公积金贷款利率、调降最低首付比并连续降低存贷款基准利率等。在政策出台5/12个月后，我国商品房销售面积/房屋新开工面积分别于2009年3月/10月累计同比转正。
▍2014年：
从2014年年中开始，除一线城市以外，各城市开始陆续放松限购、限贷政策。2014年7月时任住建部部长陈政高提出要“千方百计的消化库存”，当年9月和次年3月分别出台的“9.30新政”和“3.30新政”也进一步加强了宏观层面的松绑。商品房销售面积累计同比增速在2014年三季度见底，2015年6月转正；新开工面积累计同比增速则在2016年初转正。
▍政策对建材行业需求的传导遵循着从房地产销售回暖，到新开工/竣工面积改善，最终至建材产品需求释放的路径。
历史数据显示，这一过程存在明显的时滞，且不同细分领域的响应速度各异：消费建材企业业绩通常率先改善，约在政策实施后8-18个月；而水泥、玻璃等大宗商品企业的业绩好转则相对滞后，一般出现在政策实施后11-27个月。我们认为这种差异主要源自于水泥、玻璃主要在建造过程中使用，和开工、竣工关系较大，而消费建材（如涂料、防水材料等）消费属性更强，和地产销售关联较大，受到政策的影响更快。
▍从历史表现来看，建材板块股价对地产政策反应敏感，往往在重大利好政策出台后开启显著的趋势性上涨行情。
例如，在2008年10月一系列刺激政策出台后，CS建材指数开启了一轮上涨周期，持续至2011年4月，期间相对于上证指数的累计超额收益为250%；在2014年6月开始的宽松政策周期中，CS建材指数相对于上证指数获得53%的超额收益。值得注意的是，消费建材板块在2014年的表现要更优于传统建材板块，我们认为主要由于彼时头部消费建材企业仍处于塑造品牌价值、提高市占率的黄金阶段，具有更大的增长潜力。
▍风险因素。
地产需求不及预期；原材料成本大幅上升；行业竞争加剧；龙头公司多元化发展不及预期；环保政策趋严。
▍投资策略。
2017年地产政策开始收缩，2020年“三道红线”后房地产企业的融资全面收紧，2022年起地产政策逐渐放宽。目前政策态度比较明朗，2025 年 8 月，北京和上海相继发布房地产市场优化政策，政策内容集中在限购、公积金贷款支持等方面。我们认为，房地产政策的进一步优化，不仅有利于释放短期需求，更说明面对巩固市场止跌回稳的要求，政策并不会无所作为，而会结合现实情况积极出台相关措施。
本文节选自中信证券研究部已于2025年11月26日发布的《基础材料与工程服务行业深度跟踪报告—建材行情和地产政策关联几何》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。
本文源自：券商研报精选
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