跌幅近70%！广州一次新小区房价从277万跌到94万，只跌剩一个首付

从277万跌到了94万，广州黄埔区的大型次新小区实地常春藤，成交价又跌破了新低，跌幅接近惊人的70%了。别的小区最多是跌没了首付，实地常春藤是只跌剩下一个首付了。引发网络关注。

实地常春藤位于黄埔区科学城的边缘板块，是2018年才建成的绝对次新房，开盘的时候就卖到2万多/平方。虽然小区的位置有点偏，但前几年也是一个热门楼盘，还曾经是黄埔的新房销量冠军。

2021年的时候，实地常春藤一套86平方的3房，二手成交总价是277万，单价接近3.2万/平米。结果到了今年10月份，小区同样户型的3房，最新成交价跌到了94万，单价降到了1万/平米。

前几年买入的人，这套房子总价跌掉了180多万，再加上利息、税费和中介费大约60万，总亏损达到了240多万。如果是买来投资的话，相当于把投入的所有资金都亏光了，实在是触目惊心。

• 当然不只是这个小区，我们来看看广州黄埔二手房房价趋势。

先来看看黄埔区域楼盘的大概情况。

从上表来看，黄埔楼市整体跌幅显著，多数小区房价“腰斩”。可以说，绝大多数二手小区房价较2022年高峰出现大幅下跌，跌幅普遍在40%-50%区间，部分小区如金碧世纪花园（-53.28%）、万科金色梦想（-53.70%）、万科尚城御府（-50.41%）等跌幅甚至超过50%，呈现“腰斩”级下跌。

同时，区域分化明显，核心区抗跌性相对较强不同板块的跌幅存在差异，可大致分为三类：

跌幅较浅板块（相对抗跌）：如科学城的峰湖御境（-29.21%）、科城山庄峻森园（-26.45%），长岭居的保利越秀岭南林语（-45.43%），以及永和的实地常春藤（-28.81%）。这类板块多属于产业集聚（科学城）、居住配套成熟或规划落地性较强的区域，对房价支撑相对明显。
跌幅较深板块：开发东区、香雪、南岗、知识城等板块多数小区跌幅在45%-53%之间，这些区域或受产业兑现周期长、配套不完善、供应过剩等因素影响，房价回调幅度更大。

有人一定会问，黄埔二手房价能否“涨回去”，黄埔作为广州产业强区（如科学城、知识城的科创产业），若能持续导入高薪产业和人口，将为房价提供基本面支撑。此外，楼市政策（如限购放松、信贷支持）及市场情绪的回暖，可能刺激需求释放，带动房价修复。所以，黄埔楼市能否恢复，那就是仁者见仁，智者见智。

我们再来看看广州的整体楼市波动情况。一年半，广州的二手房均价从2万8跌到了2万1。整整跌了23%！

以为这就完了？最骚的操作是，成交量居然没崩。这似乎有些怪。其实想想，一点都不怪。之前吹上天的那些网红盘，水分终于被挤干了。然后政策一松，以前上不了台面的老破小、远郊盘都涌进来了，哗啦一下就把那个虚胖的均价给拽了下来。

那到底谁在接盘？还用问吗？就是这些以前踮着脚都够不着的人啊。房价下来了，咬咬牙，月供看着不那么吓人了，终于敢上车了。

还有一波，是“卖一买一”的改善型消费者。把手里的“老破小”出了，赶紧去够一个带电梯、环境好点的次新房。如此一番操作，楼市这不就流转起来了么。

所以，房价这不叫崩，这叫“价值回归”。甚至可以说，这叫“健康”。房子嘛，终于慢慢开始像个给人住的“家”，而不是一张会无限升值的股票了。对真正想安家的人来说，这水不是浑了，是清了。

不得不说，商品房本身就是商品，涨跌都是市场供需关系所致。房子是用来住的，不是用来炒的。而上述这些楼盘价格状况，符合市场经济规律，也是当前部分楼盘的真实写照。价格波动起伏，都是市场需求变化决定的。哪怕是腰斩，这可能也有一些特殊原因引发。

总之，如今的楼市状况对于刚需购房者是个机会，但是购房前需要盘点家庭经济状况，特别是贷款买房者，毕竟还款是一个长期工程。

对此，你怎么看呢？