重大改判：确认非法集资中以商品房买卖合同作为担保的，担保无效！

来源：快马一脚

案号：(2024)最高法民再122号

裁判观点：

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”向某全作为黄某泓非法吸收公众存款犯罪案件的集资参与人，其参与的黄某泓非法吸收公众存款犯罪活动，破坏了国家金融管理秩序、损害了社会公共利益，依照上述法律规定应属无效，本案《商品房买卖合同》系为非法集资中向某全出借款项提供担保，亦应认定为无效。

• 基本案情

某房地产公司法定代表人黄某泓，“怀化大厦国际名品城”是某房地产公司开发的房地产项目，该项目于2008年4月3日取得《商品房预售许可证》。2011年11月15日，某房地产公司与向某全就“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋签订4份《商品房买卖合同》。同日，某房地产公司出具4份金额为450000元的购房收款收据;次日，买卖双方为上述四套房屋分别办理预告登记，预告登记权利人为向某全。2012年9月3日，某房地产公司出具《承诺书》，内容为：“我公司2011年11月17日同向某全分别签订了湘怀房(合)NO.1012636、1012637、1012638、1012639号商品房买卖合同，合同第八条约定于2012年6月30日交付合同约定的商品房给向某全使用。现由于我公司原因导致无法按合同约定时间交房，已经违约。现承诺在2012年12月30日前一定把验收合格的房屋交付买房人向某全，如到期不能交房我公司愿意承担违约责任，按购房合同总价款5%每天支付违约金，直至房屋交付使用。如向某全不再愿意继续购买该房屋，可无条件退房，我公司除退购房款之外，自愿承担从收款之日起，每月2.5分的利息。”2012年12月25日，某房地产公司出具《向某全借款说明》，内容为：“本公司于2011年11月15日向向某全借款金额为6000000元，利率6%,以一楼消防通道夹层作为抵押物，面积661.61平方米，按开盘价计

算661.61x16800=11115048.00元。利息已付至2012年8月份金额3240000.00元,1900000.00元无票未作账。”2013年6月13日，向某全向“怀化大厦国际名品城”物业管理处申请开通水、电。此后，上述房屋由向某全占有、管理。对于签订商品房买卖合同时，向某全支付600万元给某房地产公司的事实，当事人双方均无异议。此后，某房地产公司还陆续给向某全支付了部分款项，向某全当庭予以认可，但提出某房地产公司支付的款项为打牌款项和其他经济往来款项。

2017年5月12日，湖南省怀化市中级人民法院作出民事裁定，受理湖南某某农村商业银行股份有限公司对某房地产公司提出的破产申请。2018年8月23日，管理人书面通知向某全，认为“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋为破产企业某房地产公司的财产，要求向某全向管理人交付上述房屋。向某全给管理人书面回复，称某房地产公司与向某全之间系商品房买卖合同法律关系，并非民间借贷法律关系，房屋已实际交付给向某全,“怀化大厦国际名品城”消防通道夹层01、02、03、04号房屋不属某房地产公司破产财产，管理人无权请求交付。

湖南省怀化市鹤城区人民法院作出的(2014)怀鹤刑初字第376号刑事判决，判令某房地产公司法定代表人黄某泓犯非法吸收公众存款罪、逃税罪，合并执行有期徒刑十四年。

2018年9月18日，某房地产公司起诉至一审法院请求：确认某房地产公司与向某全签订的四份房屋买卖合同无效;判令向某全退还收取的租金276万元;判令向某全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋;本案诉讼费由向某全负担。

• 一审判决

一审法院认为：

某房地产公司请求返还租金收益及退腾房屋，是基于商品房买卖合同无效提出返还财产请求，系主张合同无效衍生的诉请，故本案案由应确定为确认合同无效纠纷。商品房买卖合同签订后，某房地产公司还陆续给向某全支付了部分款项，向某全也不能提供证据证明双方之间还有其他经济往来，而房地产开发的商品房买卖交易中，开发商的义务是交付房产，不需向购房人支付款项。某房地产公司在签订商品房买卖合同后陆续支付款项给购房人向某全，符合当前房地产行业开发商以房产担保借款情形。因此，向某全与某房地产公司之间并无商品房买卖真实意思表示，虽然向某全与某房地产公司未签订借款合同，但根据双方交易特征能够认定双方基础法律关系为民间借贷，所签订的商品房买卖合同及办理预告登记，实质为借款债务提供担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保......人民法院应当按照民间借贷法律关系审理......”的规定，某房地产公司与向某全签订商品房买卖合同是以转让标的物权利方式来达到债权担保目的，系借贷双方真实意思表示,不属《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”规定的虚假意思表示情形。同时，该担保行为也不损害第三人利益，不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效情形。故某房地产公司以双方之间系民间借贷关系，提出商品房买卖合同是虚假合同无效并据此请求返还财产的主张，缺乏事实与法律依据，不予支持。对于本案所涉房屋，向某全虽然支付全部购房款并事实占有、经营案涉房屋，但未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。现某房地产公司依法破产清算，根据《中华人民共和国企业破产法》第三十条“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产”的规定，案涉房屋仍为债务人某房地产公司的财产，但某房地产公司管理人依据《中华人民共和国企业破产法》第十七条请求财产持有人交付财产的，与合同无效返还财产的权利属性、法律依据完全不同，某房地产公司公司管理人应当另行主张。

一审法院判决驳回某房地产公司的诉讼请求。

• 二审判决

某房地产公司不服一审判决，向湖南省高级人民法院提出上诉。

二审法院认为：

从本案证据看，某房地产公司并未提供借款合同或借条等书证证明其与向某全之间是借款关系，某房地产公司在本案中提交其自行出具的《向某全借款说明》系单方制作，不能达到其证明目的。相反，本案双方签订《商品房买卖合同》后，向某全支付600万元款项，次日就将涉案四套房屋办理预告登记。2012年9月3日，因某房地产公司无法按期交房，某房地产公司还出具《承诺书》，承诺在2012年12月30日前交付房屋，如不能按时交付则支付违约金，此后的2013年6月13日，向某全开始占有房屋。从双方上述行为看，四份《商品房买卖合同》已经实际履行，应当认定双方之间有真实的商品房买卖意思表示，目前虽未能将房屋产权证办至向某全名下，但并非向某全的原因导致。

另，即使如黄某泓非法吸收公众存款罪一案查明事实部分的认定，向某全存在向某房地产公司提供借款的行为，但从某房地产公司向向某全出具《承诺书》、向某全占有涉案房屋这一事实来看，双方也已作出明确的意思表示将该借款关系变更为商品房买卖合同关系，应视为双方仍然形成商品房买卖的真实意思表示，且本案无证据证明某房地产公司以明显不合理的价格出售涉案房屋，同时，该行为发生在某房地产公司破产前5年，没有证据证明双方之间存在恶意串通或者行为结果损害了第三人利益的情形，涉案四份《商品房买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，也不属于《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定的虚假意思表示情形，合同合法有效。因涉案四份《商品房买卖合同》合法有效，向某全已经支付购房款，某房地产公司在给向某全的《承诺书》中明确表示将房屋交付向某全，向某全占有房屋系合法占有，且已经占有使用多年，合同已经实际履行，现某房地产公司在本案中以《商品房买卖合同》无效为由主张向某全返还房屋没有法律依据，本案以确认合同无效纠纷为案由并无不当。

二审法院驳回上诉，维持原判。

• 最高人民法院再审审查

某房地产公司不服二审判决，向最高人民法院提出再审申请，最高人民法院于2020年9月17日作出(2020)最高法民申1426号民事裁定书，驳回某房地产公司的再审申请.

最高人民法院再审

某房地产公司向检察机关申请监督。最高人民检察院认为，本案二审判决适用法律确有错误，依法提出抗诉。最高人民法院再审本案。

最高人民法院再审认为：

(一)本案中某房地产公司与向某全签订《商品房买卖合同》的真实意思表示，双方是什么法律关系。

关于本案在本案原审及本院再审庭审中，双方当事人对于签订《商品房买卖合同》时，向某全支付600万元给某房地产公司的事实均无异议，但是对600万元款项是购房款还是某房地产公司借款双方主张不同。对此本院认为，首先，根据湖南省怀化市鹤城区人民法院(2014)怀鹤刑初字第376号刑事判决书查明的某房地产公司法定代表人黄某泓以案涉怀化大厦国际名品城等地产项目开发需要资金为由，以高息为诱饵，采用开借据、房地产担保抵押、协议分红并加盖某房地产公司印章及黄某泓签名、盖章等方式向包括向某全在内的409人和单位等社会公众非法吸收资金6.2亿余元，造成社会公众本金3亿余元无法归还的犯罪事实，以及该刑事案件中由怀化市公安局委托所作的怀某信司鉴所[2014]鉴字第005号《怀化市泰信司法鉴定所司法鉴定意见书》(以下简称《司法鉴定意见书》)所附《黄某泓集资案集资汇总表》第16页“截至2012年12月31日向某全累计融资金额600万元，累计偿还30万元，未退本金570万元，累计支付利息299万元”的记载，可见向某全系黄某泓非法吸收公众存款案件的集资参与人，且向某全存在向某房地产公司或者黄某泓出借过600万元的情况。其次，某房地产公司和向某全均认可在案涉《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司收到向某全600万元，该事实发生于前述生效刑事判决认定的黄某泓非法集资期间。再有，向某全虽表示不清楚上述刑事判决中600万元借款、公安机关从未向其询问过与案件相关的事实，且某房地产公司支付给其的款项为打牌款项和其他经济往来款项，但向某全并未就这些主张提交证据，因此在没有证据证明向某全与某房地产公司之间除案涉600万元外还存在其他的600万元款项往来的情况下，案涉600万元款项系向某全出借给某房地产公司或黄某泓的借款理据更为充分。

如前所述，某房地产公司与向某全之间存在借款关系，据此结合以下事实，即一是某房地产公司在收到向某全600万元后，既未就欠付剩余购房款向向某全催要，亦未向向某全交付案涉房屋，反而是通过黄某泓等账户陆续给向某全支付了部分款项;二是《商品房买卖合同》签订后，某房地产公司为案涉房屋办理预告登记将权利人登记为向某全，但并未办理房屋过户，而向某全亦未要求某房地产公司交付房屋，其也未实际占有使用房屋，直至黄某泓因涉嫌刑事犯罪被公安机关采取强制措施后，才向房屋物业申请开通水、电并实际占有案涉房屋，可见某房地产公司与向某全之间系名为商品房买卖、实为借贷的法律关系，双方并无商品房买卖合意，其签订案涉《商品房买卖合同》的真实意思表示是以房屋买卖合同为双方借贷提供担保。

(二)案涉《商品房买卖合同》的效力。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”向某全作为黄某泓非法吸收公众存款犯罪案件的集资参与人，其参与的黄某泓非法吸收公众存款犯罪活动，破坏了国家金融管理秩序、损害了社会公共利益，依照上述法律规定应属无效，本案《商品房买卖合同》系为非法集资中向某全出借款项提供担保，亦应认定为无效。

(三)本案的处理。

关于某房地产公司与向某全借贷关系的处理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”的规定，本院在再审庭审中向双方当事人释明抗诉机关认定本案房屋买卖合同系借款担保法律关系，该如何处理。某房地产公司主张向某全可在破产程序中申报债权，而向某全则主张后续问题的解决应该另案解决。本院认为，某房地产公司在本案中虽提交《司法鉴定意见书》证明其与向某全之间有600万元借款,但并未提供借款合同或借条等原始书证证明其与向某全之间存在何时的借款关系。而某房地产公司向法庭提交的《司法鉴定意见书》所附《集资审定表》、《向某全银行流水清单》显示，向某全与黄某泓或者某房地产公司的集资金额为832.36万元，退付本息388.60万元，上述集资款中还包含案外人高坤、王旅律的银行流水。该集资金额与《司法鉴定意见书》中“向某全累计融资金额600万元，累计支付利息299万元”的认定不一致。鉴于某房地产公司称相关的原始借条找不到了，而其自行提交的银行转账、支付利息等证据又存在借款金额不一致且互相矛盾的情况，故本院只能依据本案现有生效刑事判决及《司法鉴定意见书》等证据推断案涉600万元系向某全与某房地产公司或者黄某泓之间的借款，除此之外，在向某全主张借款问题另行解决的情况下，向某全与某房地产公司或者黄某泓之间存在的相关借贷事实和纠纷，可另行寻求解决。

关于腾退案涉房屋和返还租金的处理。某房地产公司在原审中提出的诉讼请求为三项即确认案涉《商品房买卖合同》无效、判令向某全腾退案涉房屋并退还收取的租金276万元。虽然某房地产公司提出案涉《商品房买卖合同》无效的诉讼请求属于确认之诉，但某房地产公司的核心诉讼请求是要求向某全返还案涉房屋及租金收益。上述诉求并不是确认《商品房买卖合同》效力的衍生请求，也不是某房地产公司要求返还房产或租金收益请求成立的前提条件。因此，无论《商品房买卖合同》是否有效，对于某房地产公司要求向某全返还房屋或租金收益的主张，人民法院应予以处理。

某房地产公司在原审中主张案涉房屋以及租金收益系破产财产，向某全在原审中抗辩案涉房屋不属于债务人财产。对此本院认为，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第71条对上述情况曾作出了不属于破产财产的例外规定，但因该规定与《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定(二)》(法释〔2013〕22号)第二条、第三条规定不一致而不再适用。从原审查明的事实看，案涉房屋所有权并没有发生转移，应为某房地产公司的财产。因此，某房地产公司主张向某全腾退案涉房屋，本院予以支持。

至于某房地产公司主张向某全应退还收取的租金276万元的问题，因案涉《商品房买卖合同》项下已付购房款系某房地产公司向向某全的借款，在某房地产公司无力归还借款的情况下，向某全占有案涉房屋存在一定合理性。但前述对双方600万元借款之认定系源于生效刑事判决和《司法鉴定意见书》及双方履行《商品房买卖合同》的情况而推定，而向某全与某房地产公司或者黄某泓之间的具体的借款金额及利息等真实情况，在双方均未提交原始借据或合同等直接证据的情况下，考虑到某房地产公司主张此问题向某全可在破产程序中申报债权，向某全主张借款问题可另行解决，故案涉房屋的租金等问题可一并予以处理。

最高人民法院再审判决：一、撤销一审、二审判决，二、确认某房地产有限公司与向某全签订的四份《商品房买卖合同》无效;三、判令向某全腾退“怀化大厦国际名品城”一楼消防通道夹层房屋;四、驳回某房地产有限公司的其他诉讼请求。