万科股债双杀：股价十年新低、债跌超20%，155亿偿债缺口悬顶，深铁308亿托底+52亿拿地谋破局

最近万科的操作有点让人看不透：这边债券一天跌超20%，A股股价跌到2015年以来最低；那边却在两个月里砸了52亿拿地，还把手里的贝壳股票全卖了。到底是缺钱缺到急眼，还是在偷偷布局？

先看坏消息：股债双杀，155亿债务压顶

今天（11月26日），万科在资本市场栽了个大跟头。

图源：深交所官网

债券市场上，“21万科04”、“22万科02”、“22万科04”、“21万科02”、“22万科06”五只债券直接跌超20%，交易所都紧急停牌了；这不是偶然，整个11月万科的债就没怎么好过。

股票更惨，A股万科A当天差点跌破6块钱，近两个月跌了13%，创下十年新低；港股更夸张，从9月中旬的5.94港元跌到4港元左右，两个月市值没了三成。

图源：同花顺数据

为啥大家这么不看好？核心就一个：没钱还债。按华泰证券算的，从现在到明年6月，万科要还的境内债本息就有155.46亿，再加上0.3亿美元的美元债利息，缺口不小。可手里能指望的新增贷款，只有和深铁协议里剩下的22.9亿，这点钱连塞牙缝都不够。

再看救命钱：深铁掏了308亿托底，万科自己也在“割肉”

关键时刻，大股东深铁没掉链子。

从今年年初到11月2号，深铁已经给了万科203.73亿纯信用贷款，其中197.1亿已经到账；加上后面能再借的22.9亿，总共能给到236.91亿。更实在的是，万科今年已经还的303.25亿债里，有55%都是靠深铁的钱，差不多165亿。

前段时间开股东会，新任董事长黄力平也放了话：“深铁会按规矩帮万科化解风险”。财务负责人还补充说，这308亿借款不仅期限长，利率还比银行低，最近补的抵质押手续就是走流程，不影响拿钱。

光靠别人帮不行，万科自己也在“减负”。11月24号确认，把2017年投的30亿贝壳股票全卖了，这算是把非核心资产变现。另外，今年通过盘活存量房回了71亿，大宗交易签了近70亿，连冰雪业务都找了中旅合作，明摆着就是“能卖的都卖，能回的钱都回”。

最后看迷之操作：砸52亿拿地，不是乱花钱而是有算计

就在大家担心万科没钱的时候，它却在土地市场悄悄下手了。

从7月到现在，万科在杭州、武汉等12个城市拿了16块地，总共花了51.99亿，光11月25号一天就在杭州、武汉花了14亿。

别觉得这是瞎花钱，这里面有门道：一是不单打独斗，比如杭州拱墅区的地，是和杭州安居建投一起拿的，10.15亿底价成交；武汉光谷的地，也是和湖北科投合作，3.94亿拿下，风险共担。二是专挑熟悉的区域补仓，比如在重庆中央公园北、成都郫都区拿地，都是跟之前开发的璞园、樟宜星光项目挨着，后续开发更省心。

中指研究院的李国政说得实在：“现在房企拿地就得这样，只挑好城市、好地块，合作拿地能控制风险，还能保证后续有房子卖。”而且万科前10月通过盘活存量，已经多了228亿的可售货值，加上新拿的地，算是给住宅开发业务留了后路。

总的来说，现在的万科，日子确实不好过：资产负债率73.5%，前三季度亏了280.2亿。但它没躺平，一边靠深铁输血，一边卖资产回血，还一边挑着核心地块布局。只是22亿救急款填不满155亿债坑，接下来能不能靠卖资产、卖房子把现金流撑起来，才是真正的考验。咱们接着看后续吧。

（内容参考来源：深交所互动易平台、澎湃新闻、证券时报、第一财经、界面新闻及公开新闻报道）