鲁楼观察 | 超20亿元起拍，东李低密地块能否成就“新变量”？

来源：界面新闻

文 | 张馨仪

近日，青岛市自然资源和规划局发布一则土地出让公告，引发市场高度关注。位于李沧区惠水路以南、平川路以西的三宗住宅用地将以整体打包形式公开出让，总占地面积约15.8万平方米，规划建筑面积约18.96万平方米，起拍总价高达20.18亿元。

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这批地块的入市，不仅因其规模与总价引人瞩目，更以其超低容积率和整体竞买条件，预示着青岛高端住宅市场格局或将迎来新一轮调整。

从规划指标来看，这三宗编号分别为LC0302-33、LC0303-16和LC0303-17的地块，容积率介于1.11至1.25之间，明显低于当前市场主流住宅项目。

其中LC0303-17地块容积率仅为1.11，为打造高端低密社区提供了先天条件。起始楼面地价均已突破万元大关，分别为10520元/平方米和10940元/平方米，加之“整体报价、整体竞得”的出让条件，意味着竞得企业需具备一次性投入超20亿元的资金实力与高端项目操盘能力，门槛相当之高。

而这批地块的入市时机，正值东李片区改善型住宅市场发生结构性变化的关键阶段。

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2025年上半年，该区域120-140平方米户型曾一度供应紧张，但进入下半年后，随着青山湖岸二期等新项目入市，供需矛盾已得到有效缓解。该项目在6月推出的125平方米户型凭借约95%的高得房率，及时为市场补充了优质房源。

实际上，当前东李改善型需求依然坚实，但购房者更加挑剔。一个有力的证明是，青特璟誉项目于11月15日开盘，当日近200组客户摇号选房，实现了首开售罄。该项目主打128-230㎡的洋房和小高层，其成功关键在于超越同行的产品力，如一梯一户、约270°环幕观景视野等设计，正是市场“为好产品买单”的决策体现。与此同时，片区内在售项目多数已进入尾盘阶段，也为惠水路低密地块提供了明确的差异化发展空间。

从区位条件看，这批地块享有东李板块成熟的配套优势。周边汉川路、惠水路、平川路等主干路网已建成，规划中的地铁站点将进一步增强交通便利性。教育资源尤为丰富，现有1所初中、3所小学和5所幼儿园，规划还将新增1所初中、1所小学和2所幼儿园。李村河公园提供了稀缺的自然景观资源，加之完善的医疗、文体和商业配套，形成了“生态+配套”双重价值支撑。

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值得关注的是，此次出让地块实为经过精心规划调整的优质资源。它们原为海创集团于2020年7月竞得的商住混合用地，经过2025年5月的控规调整，用地性质全部转为二类居住用地，容积率由原先的1.3进一步下调，这一调整显著提升了地块的开发价值与市场定位。

从区域市场看，东李板块正在成为青岛高端住宅供应的重要区域。随着青特、金茂等品牌房企的入驻，该区域产品力显著提升，吸引了改善型需求的关注。惠水路地块的加入，将进一步强化东李板块的高端定位。

随着多个低密地块项目相继入市，东李板块有望稳步确立其在青岛主城中的高端改善居住区地位，与浮山后、崂山等传统热门板块形成差异化竞争格局。此次土地出让不仅是简单的市场供应，更是观察青岛高端住宅市场演进的重要风向标，随着改善需求从“有房住”向“住好房”转变，产品力将成为未来市场竞争的核心变量。