贝壳巨震，揭开了房地产的真实情况

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　　临近年底，贝壳发生了巨震，贝壳总部传出将要启动今年以来最大一波裁员的消息。

　　根据小红书和脉脉社区上的爆料，贝壳这一次裁员的规模大致是整体比例的15-20%。截止到去年年底贝壳的员工总数是135021名员工。今年上半年贝壳的员工少了3140人。现在按照20%的裁员比例计算，那将有两万多名员工被裁掉。

　　而且这一次，贝壳动刀的是产研、运营、中后台这些坐办公室的员工。尤其是年龄大、薪资高，又不能给公司带来直接产出的中高级管理人员，更加难以幸免。

　　去年年底贝壳就动刀了一些和AI创新项目不相关的P8级及以上的员工，而经过一年之后，即使是你做了AI创新项目，只要是没有给公司带来业绩，依然可能出现在裁员的名单里。

　　贝壳给的赔偿算相对厚道。N+4的赔偿比例，算是给了这些二手房中介行业里为数不多的白领精英们一些交代。

　　这一次贝壳的动手，可谓狠准快，不拖泥不带水，干脆麻利。

　　为什么贝壳如此决绝的做出这样的动作呢？这个从三季度贝壳的财报里能够体会出来。

　　贝壳的三季度财报，用数据把当下贝壳的焦虑、困境和转型都一五一十的进行了表达。

　　今年三季度贝壳的财报数据不太好，不太好的核心原因有两个。

　　一个是交易额不增长了。

　　一个是利润下滑厉害。

　　2025年三季度贝壳的交易额7367亿元，基本上和之前持平，没有出现增长。这是在贝壳大规模扩张状态下保持的交易额。

　　净利润情况更不好。三季度贝壳净利润为7.47亿，同比下滑了36.1%。毛利率从之前的22.7%降到了21.4%。

　　这是2022年以来贝壳三季度利润首次下滑。而且一滑还滑这么多。贝壳三季度净利润下滑是在净收入增加的情况下发生的，三季度贝壳净收入231亿元，同比微增2.1%。

　　当增量不增利时，只能说明一个问题。

　　付出更多的成本，换不来和当年同样的利润。

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　　从贝壳的财报里，能够看出来贝壳应该是尽力了。它在几项业务上的发力，颇有点逆天改命的意味。

　　贝壳的核心业务是房产交易，也就是新房和二手房的买卖环节。其中它的业务大头是二手房买卖。

　　它的二手房买卖主要集中在一二线和少量三四线城市。今年三季度二手房买卖的交易额是5056亿，同比去年增长了5.8%。这个增幅是比全国重点城市三季度二手房成交增幅要高的。

　　根据克而瑞的数据，2025年三季度30个重点监测城市二手房累计成交面积大致在5342万方，同比去年增长了4%，算上三季度下跌的房价，成交额同比增速肯定低于4%。

　　贝壳二手房交易额逆势增长5%，是因为它仍然在逆势扩张。

　　它的扩张采取的是增量不增质的做法。

　　减少自营的链家门店的数量，大幅增加第三方加盟门店的数量。

　　三季度链家的自营门店只贡献了1900亿的交易额，只占贝壳存量房交易额的37.6%，剩余的交易额都由第三方加盟门店来实现。今年以来贝壳的第三方加盟店数量疯狂扩张。截止到今年9月30日，贝壳的门店总数达到了6.14万家，同比去年猛增27.3%。

　　这种做法虽然能够推高交易额，但是佣金分成更低，而管理成本更高。因为在二手房佣金比例分配上自营店和加盟店平台的分成差别很大。贝壳自营门店的佣金贝壳能拿走43%，而对于第三方加盟店的佣金抽取是8%-18%。

　　在佣金抽取比例下降的情况下，贝壳的二手房的营收和利润自然就出现了下滑。三季度二手房的营收为60亿，同比下降了3.6%，二手房净利润同比下滑了8.4%。

　　相比较二手房，贝壳新房的营收和利润下滑的更明显。

　　三季度贝壳新房的交易额为1963亿元，同比下降了13.7%，营收66亿，同比下降了14.1%。不仅新房成交规模降，佣金收入也降的更多。

　　这主要是因为新房成交规模和开发商给的佣金的双下降。根据克而瑞的数据，三季度110个重点城市新房市场成交2867万方，同比量去年下降了18%。

　　而且新房市场处在激烈的产品分化时代。产品正在决定客户量，好的房子开发商即使不给贝壳高佣金也能哗哗地卖。差的房子即使给了高佣金，成交量也未必好。这就导致贝壳对客户的影响和引导力出现了下降。

　　两大核心业务下滑拉低了贝壳的利润。不过它在非房产业务上发展迅猛。两大非房产业务，一个家装，一个房屋租赁，加起来占了净营收的45%。

　　尤其是房屋租赁，是贝壳财报最大的亮点。

　　今年三季度贝壳房屋租赁管理的房源突破66万套，同比增长75%，收入猛增45.3%，并且贡献了超过1亿的利润。正在成为贝壳新的营收和利润支柱。

　　说不定哪一天，房屋租赁成为贝壳最大的利润源。这也是贝壳转型正在发力的一个方向。

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　　贝壳的财报，基本上把房地产行业的真实情况给透漏完了。它的困境，它的转型都是当下房地产市场的缩影。

　　这个缩影如果用几个字概括，叫做交易收缩，租赁扩张。

　　如果从房地产交易市场上来看，市场无疑是在下行的。而且时至今日市场下行的速度并没有减弱。

　　不管是从成交量，还是从成交价来说，都还没有达到触底的情况。而目测这个摸底还需要周期。这个周期可能还需要一年，甚至两年。

　　在这个过程中，政策能起到的是托底作用。并不能把房地产交易市场拉回到2021年的位置上。

　　更为重要的是，房子角色正在发生的变化对于房地产结构的影响是翻天覆地的。

　　当房子从资产变成消费品的过程中，买房就未必是刚需了。

　　房子的居住需求是刚性需求，而买房不再成为刚需。年轻人的观念在发生变化，从而造成了交易需求的减少和租赁需求的增加。

　　这是当下正在发生的情况。

　　买房的人看待房子的角度，也不再是从升不升值的角度看，更多的是从租金和月供的比较上来做选择。

　　当月供比租金划算，那就买房。当租金比月供低，那就租房。

　　当买房不再成为必备的动作时，房地产旧的时代就过去了。那个暴涨的时代，那个买房发家致富的时代再也没有了。

　　对于我们很多从旧时代走过来的人来说，还没有习惯。但是事实会一点点改变我们的想法。

　　我们每个人，都要学会适应房地产的新时代。

　　THE END