北京
房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
父亲全款买房入住后突发离世，房产未及过户，6 年后却因开发商欠债被法院查封。作为唯一继承人，儿子提起执行异议被驳回后，起诉要求停止执行、解除查封。这场 “房子住了多年却要被执行” 的纠纷，法院最终会如何判决？
案情回顾：继承房产突遭查封，继承人维权起争议
陈卫国（原告陈磊之父）2017 年 3 月与甲房地产开发有限公司（以下简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买了四号房屋（实测面积 90.66 平方米），总房款 126.562 万元（含面积差价 6040 元）。同年，陈卫国付清全部房款，甲公司于 7 月交付房屋，陈磊及其家人随后入住，一直居住至今。
天有不测风云，2017 年 4 月陈卫国突发疾病去世，生前未立遗嘱。陈卫国与妻子早于 1962 年离婚，共育有陈磊、陈婷、陈伟、陈强、陈敏五个子女，父母均先于其去世。因三子陈伟长期患病、生活无法自理，房产继承事宜被迫搁置。2022 年 10 月陈强去世，2023 年 8 月陈伟去世，经全体继承人（含陈强、陈伟的继承人）协商一致，同意四号房屋由陈磊一人继承，公证处 2023 年 11 月出具《公证书》，确认陈磊为该房屋相关财产性权益的唯一继承人。
未曾想，甲公司因拖欠乙装饰工程有限公司（以下简称乙公司）工程款，被乙公司起诉至法院。2023 年 4 月，法院作出 A 号民事判决书，判令甲公司支付工程款、质保金及利息等共计 210 余万元。因甲公司未履行判决义务，乙公司申请强制执行（案号 B 号），2023 年 7 月法院裁定查封了仍登记在甲公司名下的四号房屋。
陈磊得知后，于 2023 年 11 月向法院提出书面执行异议，请求解除查封并停止执行，却被法院以 C 号执行裁定书驳回异议。为保住唯一住房，陈磊提起案外人执行异议之诉，提出四项诉求：1. 停止对四号房屋的执行；2. 解除对四号房屋的查封；3. 判令甲公司协助将房屋过户至自己名下；4. 诉讼费由被告承担。
庭审中，三方立场明确：
原告陈磊主张：四号房屋是父亲全款购买的唯一住房，自己及家人已居住 6 年，名下无其他住房；未过户是因父亲突然去世、继承人变故等客观原因，非自身过错；已取得继承权公证书，是房屋唯一合法权利人，享有排除强制执行的权益。
被告乙公司辩称：不同意解封，但已与执行法官沟通暂停拍卖涉案房屋。
被告甲公司辩称：认可陈磊的全部诉求，恳请法院依法裁决。
为证明主张，陈磊提交了商品房预售合同、购房全款发票、继承权公证书、死亡证明、居住证明等证据；乙公司提交了 A 号民事判决书、强制执行申请书；甲公司提交了房屋交付记录，佐证房屋已实际交付使用。
争议焦点：
陈磊作为继承人，是否对四号房屋享有足以排除强制执行的民事权益？
四号房屋未办理过户登记，是否因买受人自身原因导致？
停止执行、解除查封的诉求是否符合法律规定？
法院审理：四要件全部满足，支持停止执行与解封
法院经审理认为，案外人提起执行异议之诉，需举证证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，核心认定如下：
查封前已签订合法有效合同：陈卫国 2017 年 3 月与甲公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容合法有效，早于 2023 年 7 月的查封时间；
查封前已合法占有房屋：甲公司 2017 年 7 月交付房屋后，陈磊及其家人一直居住使用，形成合法占有事实；
已支付全部购房款：陈磊提交的购房发票、转账记录等，证实陈卫国已付清全部房款，无欠款情形；
非因自身原因未过户：陈卫国签订合同后短期内去世，后续因部分继承人患病、离世导致继承事宜延迟，未办理过户是客观因素造成，并非陈卫国或陈磊自身过错。
关于陈磊要求甲公司协助过户的诉求，法院认为该主张涉及《北京市商品房预售合同》的继续履行问题，不属于执行异议之诉的审理范围，故在本案中不予处理，陈磊可另案主张。
判决结果
依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条及相关司法解释，法院判决：
一、停止对四号房屋的执行；
二、解除对四号房屋的查封。
律师点评：执行异议之诉胜诉的 4 个核心要点
合同合法有效且签订在查封前：这是排除执行的基础，需提供书面购房合同，证明交易真实发生在法院查封之前；
已合法占有房屋：需提交交房记录、物业费 / 水电费缴纳凭证、居住证明等，佐证实际占有事实；
已支付全部或大部分房款：全款支付的需提供发票、转账记录，部分支付的需按法院要求补足剩余款项；
非因自身原因未过户：常见情形包括出卖人去世、权属争议、开发商违约等，需举证证明自身无过错。
此外，继承人在继承房产后遇执行查封的，需及时办理继承权公证，明确自身权利主体身份；购房后应尽快办理过户登记，避免因出卖人债务、变故等导致房产被执行；若房产被查封，应在法定期限内提出执行异议，异议被驳回后及时提起执行异议之诉，维护自身合法居住权益。若遇类似纠纷，建议咨询专业律师，梳理证据链，精准适用法律规定主张权利。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
