懋源鏖战166轮超50亿摘得东三环宅地，新盘单价有望突破10万

北京土地市场迎来一场久违的高热"鏖战"。11月25日，位于东三环与东四环之间的朝阳区松榆里一宗稀缺住宅用地，经过7家房企、长达2小时、共计166轮的激烈竞价，最终被懋源以50.24亿元的价格收入囊中，成交溢价率高达18.21%。这场白热化的竞争不仅刷新了近期北京土地市场的竞价轮次纪录，更将区域楼市的热度与未来房价预期推向新高。业内分析指出，该区域已连续两年无新增住宅用地供应，且周边二手房市场以房龄超30年的"老破小"为主体，改善型需求被严重抑制。此次松榆里地块入市，市场普遍预测，该项目未来售价或将突破10万元/平方米。

2小时持续竞价

出让文件显示，松榆里地块土地面积约2.89万平方米，规划建筑面积8.08万平方米，容积率2.8，用地性质为二类城镇住宅用地，起拍价42.5亿元。

在正式竞拍前，招商蛇口与中建玖合已先后公开招标计划，展现出积极的拿地意向。此外，建发房产、懋源、首开股份、越秀+建工联合体、中海、金隅等6家房企也明确表达了竞买意愿。该地块在竞价开始前已累计获得6次报价，市场热度初步显现。

进入现场竞价环节前，中海退出竞买，其余7家房企继续角逐。竞拍开始后一小时内，中建玖合与懋源迅速展开激烈竞争，交替出价，其他房企则暂时观望。

竞拍过半后，金隅打破僵局加入竞价，形成中建玖合、懋源、金隅三方竞争的局面。进入冲刺阶段，中建玖合退出，越秀适时加入竞争。从整体举牌频率来看，懋源的拿地意愿最为强烈。经过2小时、共166轮竞价，懋源最终以50.24亿元竞得该地块，成交溢价率达18.21%。

从区位来看，松榆里地块优势显著。其毗邻北京工业大学，轨道交通十分便利：距离地铁14号线北工大西门站仅约100米，可直达望京、国贸、北京南站等核心区域。此外，地块北侧还规划有地铁11号线站点，未来有望形成"双地铁"布局，进一步提升出行便捷度。

生活配套方面，地块周边2公里范围内聚集了朝阳合生汇、燕莎奥特莱斯、芳圆里ID MALL等多个商业综合体，可满足多元消费需求。医疗资源方面，周边有中国医学科学院肿瘤医院（三甲）、垂杨柳医院等优质医疗机构。教育资源方面，垂杨柳中心小学、汇文中学朝阳分校、北工大附中等学校覆盖了从小学到高中的教育阶段。

值得关注的是，该地块出让文件中明确提出鼓励设置下沉庭院。中指研究院土地市场研究负责人张凯指出，通过利用地下空间实现与规划文化用地的连通，体现了"好房子"的建设导向。预计项目将结合下沉式景观、公共空间及地铁接驳系统，打造独特的社区品质。

未来售价或突破10万元/平方米

松榆里地块位于朝阳区东三环与东四环之间，属于北京核心CBD区域。该区域商务功能成熟，商业配套完善，集聚了大量高端写字楼、商业中心及国际企业总部。

据北京商报记者不完全统计，目前北京CBD区域在售新房项目仅有能建·东誉府。该项目为北京首个全现房销售项目，于2021年拿地、2025年入市，总户数仅98套，户型面积为102平方米、130平方米和160平方米三种。

尽管能建·东誉府在户型设计和园林配套等方面与近年入市的"好房子"项目存在一定差距，但其成交均价仍为开发商带来了较为可观的利润空间。北京市住建委官网信息显示，该项目当前成交均价约为10.78万元/平方米。回溯其2021年拿地时，销售指导价为10.66万元/平方米，实际成交价略高于指导价，保障了开发商的盈利水平。

2023—2024年期间，CBD区域无新增住宅用地供应，土地市场持续低迷。这一局面在2025年略有缓解：9月5日，首开股份以底价4.45亿元竞得朝阳区呼家楼南里CY00-0310-9001、9002地块。不过，该地块规划建筑面积仅约0.76万平方米，对缓解区域改善型住房需求的作用有限。

从市场供应结构看，该区域新房源稀缺，老旧二手房正集中进入更新置换周期。以松榆里地块附近的松榆里社区为例，某头部房产中介数据显示，该社区目前在售房源共45套，其中60平方米以下户型占绝大多数，70平方米及以上户型仅9套。社区建筑年代集中在1990年至2013年，当前均价约为4.82万元/平方米。

此外，武圣东里、磨房北里、平乐园小区等周边社区也存在楼龄偏老、户型偏小的问题，面积多集中在60平方米左右。

张凯表示，项目周边以"老破小"二手房为主，如松榆里小区总价230万元左右的房源占比超过六成，房龄普遍在30年以上。区域新房供应短缺，反映出存量住房老化与改善型需求之间的结构性错配。基于此，松榆里地块后续预计将推出120—180平方米的改善型户型，填补区域市场空白。结合区域行情分析，未来项目售价预计在10万—12万元/平方米区间。

北京商报记者 王寅浩 李晗