涉外房产律师：外国人如何在意大利购买房产？需要注意哪些？

外国人在意大利购买房地产需区分欧盟 / 欧洲经济区（EU/EEA）公民与非 EU/EEA 公民的待遇差异，核心流程围绕 “税号申请、资格声明（如需）、公证签署、产权登记” 展开，具体规则如下：

一、外国人购买资格与限制

1.EU/EEA 公民及实体：无特殊限制，与本国公民平等待遇

欧盟（EU）、欧洲经济区（EEA）公民或注册地在 EU/EEA 的法律实体（如有限责任公司 Srl、股份公司 SpA），可在意大利自由购买、持有房地产，无数量、区域（除历史保护区外）或房产类型（住宅、商业、工业用地等）限制，仅需遵守一般交易规则：

可直接获取 “完全所有权（dominio pleno）”（意大利最高产权类型，包含占有、使用、处分权），或用益权（usufrutto）、长期租赁权（affitto a lungo termine，最长 99 年）等限制物权；

购买农业用地时，需向当地 “农业局（Agenzia delle Entrate 地方分支）” 提交 “农业用途承诺”，确保用于农业生产，禁止随意转为建设用地，与意大利公民适用同一标准。

2.非 EU/EEA 公民及实体：需资格声明，战略区域受限

资格声明要求：非 EU/EEA 公民（个人）或外国实体（如非 EU 公司）购买房地产，无需国家层面审批，但需向房产所在地 “行政公署（Prefettura）” 提交《外国人房地产购买资格声明（Dichiarazione di idoneità）》，证明：①无犯罪记录；②资金来源合法（反洗钱核查，需提供银行流水或资金证明）；③房产用途符合当地规划（如自住、投资），流程通常 1-2 周完成，未提交声明不得办理产权登记。

区域限制：禁止非 EU/EEA 公民购买 “战略敏感区域” 房产，包括：与奥地利、斯洛文尼亚接壤的北部边境地区（如南蒂罗尔省）、部分军事管控岛屿（如撒丁岛部分区域）、国家级历史保护区（如罗马古城中心区）—— 若购买历史建筑，需额外获得 “文化遗产部（Ministero dei Beni e delle Attività Culturali）” 许可，承诺遵守修复与保护义务（如不得擅自改造外观）。

实体持股限制：若通过 “外资控股的意大利公司”（如 Srl）购买房产，若外资占比超 50%，公司需在意大利商业登记处（Registro delle Imprese）备案 “受益所有人信息”，且需向税务机关提交 “外资投资声明”，否则影响后续产权登记。

二、核心购买流程（五步法定程序）

意大利房地产交易实行 “公证前置、登记生效” 制度，公证人（notaio）是法定必要角色，且需先申请意大利税号（codice fiscale），具体步骤如下：

1.第一步：申请意大利税号（codice fiscale）

外国人（无论 EU/EEA 与否）必须在意大利当地税务机关（Agenzia delle Entrate）申请 “个人或实体税号”，这是签署合同、缴纳税费及产权登记的前提。申请材料：

个人：护照及意大利语翻译件、地址证明（如意大利酒店预订或租房合同）；

实体：商业登记证、受益所有人身份证明，流程 1-3 个工作日完成（可通过意大利驻华使领馆协助申请）。

2.第二步：产权尽职调查

委托意大利律师或公证人向 “土地登记处（Registro Immobiliare，由地方法院管理）” 调取房产的 “产权证书（foglio immobiliare）”，核查内容包括：①卖方是否为 dominio pleno 合法所有人；②房产是否存在抵押、查封、地役权（如公共设施通行权）等权利负担；③房产是否在历史保护区或战略区域（非 EU/EEA 需额外确认）。若存在未披露瑕疵，需要求卖方在交易前解除（如注销抵押），否则交易无效。

3.第三步：签署初步协议（contratto preliminare，可选但推荐）

双方可签署 “预约购买协议”，约定核心条款：房产描述、成交价、定金（通常为 10%-20%）、最终交易时限（如 3 个月内）。定金需存入公证人托管账户（非直接支付给卖方），若卖方违约需双倍返还定金，若买方违约定金归卖方所有。协议需经公证人认证，具备强制执行力（可向法院申请强制执行）。

4.第四步：签署正式公证书（atto pubblico，Mandatory）

最终交易需在意大利公证人面前签署《房地产买卖公证书》，公证人需完成以下核查：①买卖双方身份与税号有效性；②非 EU/EEA 买方的资格声明；③资金来源合法性（反洗钱要求）。公证书需明确：

房产的 “foglio immobiliare 编号”（唯一标识）、面积、边界；

卖方需结清的税费（如过往年度不动产税 IMU、水电费）；

产权类型（如 dominio pleno 或 usufrutto）及期限（若为限制物权）。签署后，公证人需在 20 天内将公证书提交至土地登记处备案。

5.第五步：产权登记（所有权生效关键）

土地登记处收到公证书及相关材料（如税清证明）后，核查无误即完成 “所有权过户登记”，并更新 “foglio immobiliare” 至买方名下。登记完成后，买方正式成为合法所有人，可通过土地登记处官网查询登记信息；若购买的是历史建筑，还需同步向文化遗产部提交 “登记确认函”，完成保护义务备案。

三、交易结构与税费明细

1.主流交易结构

2.核心税费（买方 / 卖方承担）

四、卖方的法定责任与风险提示

1.卖方的强制责任

产权保证：无论协议是否约定，卖方需保证所转让的产权（如 dominio pleno）“完整无瑕疵”，若存在第三方主张产权（如前业主继承人），卖方可被追责，需返还买方购房款并赔偿利息损失（按意大利央行基准利率 + 2% 计算）；

隐藏缺陷担保：对房产 “隐藏缺陷”（如结构裂缝、水管 / 电路故障等买方无法预见的问题）承担责任，买方可在登记后 5 年内向法院主张 “价格减免”（最高为成交价的 30%）或 “解除合同”，卖方不得通过协议免除该责任；

文件交付：需向买方交付完整材料，包括：原 foglio immobiliare 证书、税清证明（IMU 及 VAT 已结清）、房屋质量检测报告（若为二手房产），否则买方有权拒绝支付尾款。

2.外国人特殊风险

历史建筑义务：若购买历史保护区内的房产，需遵守文化遗产部的 “修复要求”（如不得改变外墙颜色、需使用传统建材），违反可能面临罚款或强制修复；

税号与外汇：非 EU 公民需确保税号有效（每年需向 Agenzia delle Entrate 提交 “居住状态声明”）；出售房产后汇出资金，需向意大利央行提交 “交易证明”（公证书、税清证明），否则可能被限制汇出；

区域规划风险：部分地区（如威尼斯、佛罗伦萨）对房产用途有严格限制（如不得将住宅改为民宿），需提前向地方政府 “规划局（Ufficio Urbanistico）” 确认用途合规性。

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