瑞森生活服务内斗，南京大本营“后院”起火

文/乐居财经 徐酒眠

退市倒计时嘀嗒响，停牌近15个月的瑞森生活服务（01922.HK）终于披露了拖欠的三份业绩报：

2024年中期收入9.58亿元，同比增长1.2%；录得毛利约1.40亿元，同比减少10.9%，毛利率下滑2个百分点至14.6%；期内净亏损1587.5万元，而上一年同期的净利润约为4817.2万元；

2024年全年实现收入19.56亿元，同比减少0.9%；录得毛利约2.72亿元，同比减少12.6%，毛利率约为13.9%；期内净亏损2057.8万元，而2023年的净利润约为9701.2万元；

2025年上半年收入9.96亿元，同比增长4.1%；录得毛利约1.51亿元，同比增长7.7%，毛利率约为15.1%；期内净利润约为5752.0万元。

由盈转亏又扭亏为盈，经过一轮业绩大洗澡后，2025年中期数据似乎已经向好了。

但细究之下，实现扭亏为盈主要源于其金融资产减值亏损同比大幅减少约98.3%，而非主营业务的实质性改善；毛利率有所提振但仍低于2023年中期的16.6%。

从细分业务来看，作为压舱石的物业管理服务板块2025年上半年收入同比增长14.8%至7.90亿元；而增值服务却受住宅项目减少影响，同比下降24.4%至2.03亿元；投资物业的租金收入虽增长145.6%，但目前的基数较小，仅有4730万元，对整体业绩拉动有限。

比短期亏损更令人担忧的是，瑞森生活服务的业务规模正在大幅收缩。

曾经以“二手盘运营专家”自居、标榜自身外拓能力的瑞森生活服务，如今在市场化拓展方面显得力不从心。

截至2025年中期，其在管项目总数从上年同期的1084个下降至807个，降幅高达25.6%。

其中，在大本营南京的在管项目同比下降36.5%至507个；南京以外地区在管项目虽同比增长5.3%，但总量仅300个，难以弥补南京区域的损失。

业态收缩更为明显，住宅项目数量同比下降44.4%至360个。今年上半年，瑞森生活服务退出了约200个城镇老旧小区。

非住宅物业项目447个，同比有所增长，但涨幅仅有2.3%。

来自独立第三方的项目则由1040个减少至760个，降幅26.9%。这对于超过95%项目来自市场的瑞森生活服务而言，无疑是个危险信号。

瑞森生活服务今日之困，有行业大环境与市场压力的因素，但更是因为其深植于内部的控制权争夺战爆发，而以此牵出的公司治理缺陷问题也是影响其能否复牌的关键。

二股东瑞华投资经过两轮举牌将持股增至27.98%，与创始人黄清平的31.29%相差不到5个百分点。

去年6月，瑞森生活服务罢免执行董事兼总裁李春玲，理由涉及收取额外薪酬、成立持股平台与集团进行交易，1.2亿上市款被关联方挪用等。

而后，针对创始人黄清平的举报函也被捅了出来，直指其唆使时任公司执行董事兼财务总监黄雪梅挪用公司运营资金、关联交易、报销个人支出等问题。

此后不久，2024年7月10日，原来的“银城生活服务”正式更名为“瑞森生活服务”，这也被外界视作控制权之争的显性化。

而针对李春玲的举报被调查委员会实锤；针对黄清平的指控虽大事化小了，但几周前，黄清平与银城系老臣谢晨光纷纷辞去所有职务。

值得一提的是，今年9月，瑞森生活服务的治理危机再次被推至台前：独立非执行董事周兆恒辞去所有职务，而在辞呈中，他直指董事会“缺乏合理理据”解除其审核委员会主席职务，暴露出董事会与独董之间“互信出现问题”。

周兆恒特别强调，其“持续参与审核委员会工作将有助于并支持其继续履行职责”，包括参与“涉及公司财务事务的进行中的调查”。外界猜测，解除其职务可能与其正在进行的财务调查存在联系。

面对指责，董事会提出了四项调整理由：遵循《上市规则》的性别多样性要求、新委任独董邓惠霞的资历经验、平衡董事会成员工作量、以及各委员会任期与董事任期一致的规定。

这场独董辞任风波，一定程度上反映了瑞森生活的股东博弈已严重影响到公司治理的有效运作。

对于瑞森生活服务而言，当前最紧迫的任务是争取复牌。其股份自2024年8月28日起于联交所暂停买卖，目前已距离港交所退市红线所剩时间仅3个月左右。

根据港交所下发的七条复牌指引，瑞森生活服务已刊发所有欠缺的财务业绩，完成了复牌的第一步。然而，两大关键障碍仍有待突破——独立法证调查尚待最终结果、内部控制审查依旧在推进中，这些均需要监管机构的最终认可。

而因内部治理问题严重受损的品牌形象要如何修复、恢复其市场外拓能力，将是瑞森生活服务面临的更长远挑战。

瑞森生活服务的命运将走向何方尚未可知，但其困局远非个例，它是中国物业管理行业资本化浪潮褪去后的一个缩影。

当资本市场对物管板块的热度冷却，那些曾被高估值掩盖的治理缺陷与商业模式隐患正浮出水面。而历经此劫的物企们能否涅槃重生，关键还是在于回归服务本质，真正构建起市场化能力、建立高效运营体系、赢得业主真诚认可。

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