全球宽松预期升温，上海这类资产有望率先反弹

我们正处于全球货币与财政双宽松周期，聪明资金已经悄悄布局把握新周期的机遇。

前9个月内地人在港买房总额近1000亿港元，其中香港豪宅新买家超8成为内地人。阿里巴巴前CEO张勇更是豪掷5354万港元买入一套四房豪宅。

楼市依然是大部分人关心的核心资产，乃至投资消费和经济信心的先行指标。香港豪宅市场的反弹和复苏，正是聪明的“大钱”提前布局的强烈信号。

一轮新的周期正在人群迷惘之际悄悄酝酿。

全球宽松周期信号显现

数年后回过头看，2025年是新一轮宽松周期的开始，但很多人都还没意识到这一点。

根据美国银行的统计显示，过去两年全球央行的降息次数已超过了2007-09年全球金融危机期间。尽管当前中性利率仍然在较高的位置，但2026年仍有较强降息空间和预期。机构预计美联储在未来12-18个月降息空间还有100BP，中性利率有望回归到3%-3.25%

昨夜的美联储会议纪要显示，12月1日起美联储将结束量化紧缩，停止对市场抛售资产，甚至在2026年可能重启量化宽松，来对冲美国如今的就业下滑压力。QE对全球资产来说都是一件好消息，这意味着流动性宽松的利好将助推资产价格上涨以及降低购买成本。因此，国内的大钱在第一阶段选择配置香港豪宅，这类兼具估值底部优势和未来弹性优势的资产。

回头看国内，今年处于“财政与货币”双宽松的元年，M1等核心的金融指标逐步复苏，第一步带动了权益市场的优异表现，之后也逐步带动北上广深一线核心城市的楼市成交复苏。因此，对于顶尖资产来说，M1的表现对于未来的参考价值极大。在流动性整体宽裕，资金充足的情况下，大钱依然喜欢配置国内的顶尖资产——比如A股、港股、上海的豪宅们。

上海豪宅几乎和香港一样，是国内大钱最优选的两个配置地。在全国高端住宅市场中上海牢牢占据了主导地位。上半年总价3000万元以上新房上海共成交1096套，占全国30城总量的59.4%，二手高端住宅成交336套，占比46.2%。在总价5000万元以上住宅市场中，上海的占比更是接近八成。说一句尖端资产里“顶流中的顶流”不为过。

数据来源：克而瑞研究

11月，更大的大钱还在持续出手。

嘉里建设（00683.HK）发布公告，公司董事会主席、行政总裁及执行董事郭孔华与全资附属公司上海卓妙置业有限公司签订协议，购买位于上海市黄浦区一套449平方米的四室豪宅，交易总价约为1.17亿元。

郭孔华是谁？他爹是马来西亚首富、有“酒店大王”“亚洲糖王”之称的郭鹤年。郭孔华的购买逻辑也非常简单直白，上海市中心的豪宅属于“有价值的产品，值得收藏”。

全球流动性宽松，资金充沛的反转周期之下，有不少人和资金仍然还未醒悟过来。但聪明的大钱往往是我们值得关注的重要指标，他们布局的思路和领域通常都具有前瞻性，值得重点参考。

总体来看，“十五五”规划对于我国房地产市场给出明确的布局，推动我国房地产未来“严控增量、优化存量、提高质量”，聚焦“从有到优”的战略升级，核心城市的核心资产未来将减少供给，稀缺性进一步增强。这也是大钱加速入局，抢筹稀缺资产的底层逻辑。

核心资产如何穿越周期

为什么国内资金还在抢筹上海等地的豪宅资产？用一句话来解释就是：钱太多了，多到要扑出来了。

央行最新数据显示，10月份，人民币存款增加6100亿元。月末人民币存款余额325.6万亿元，同比增长8%。这个数字大家可能没什么概念。举个例子，2018年1月时，我国人民币存款余额167万亿多，相当于7年时间，我们把整个社会的存款金额翻了一倍。但这几年房地产市场的调整，给价格带来不小的影响，钱多货少的局面下，更聪明更睿智的大钱自然就把资源配置到了稀缺资产上。

因为在人类上百年的历史经验中，核心资产始终能够不惧经济周期，穿越风雨归来仍创新高。

以史为鉴，核心城市的核心地段的核心项目的顶尖资产，由其天然的不可复制性和高价值的稀缺性，往往是聪明资金主要考虑的投资对象。正如那句经典的“location、location、location”一样，唯有不可复制的属性，才有穿越百年资产周期的能力。

没有哪个城市，哪类资产能够“从不调整”，但更重要的是，调整之后谁能新高？谁会受到追捧？谁的表现更好？从全球大城市的房地产周期来看，核心城市的顶尖资产始终是增值保值的香饽饽。

例如英国伦敦最近50年房价涨幅达106倍，远超英国整体的61倍；

法国巴黎市近50年房价上涨32.5倍，明显超过法国整体的22.7倍；

美国纽约市近40年房价上涨8.1倍，高于美国整体的5.6倍；

日本地价在泡沫破灭前36年高速发展期上涨82倍，六个核心城市地价涨幅更是高达210倍。

我们再看核心城市里，区域房价的分化情况。

英国“内伦敦”房价涨幅近30年达到6.4倍，大于“外伦敦”的4.8倍；

法国巴黎市中心房价涨幅2.95倍，明显超过近郊三省的1.97倍、远郊的1.43倍；

纽约曼哈顿区和皇后区近30年房价突破2.2倍，高于全市的1.4倍；

数据不会说谎，钞票用脚投票。聪明钱之所以是聪明钱，甚至越长越大，就是因为他们能够摒弃情绪和非理性，在数据和经验面前客观地配置自己的关键资产。

以东京为例，即使深陷所谓的“人口老龄化”、“GDP停滞”、“货币贬值”等等宏大叙事的影响，依然难以改变全球资金对于核心城市顶尖资产的追求和热捧。

美国房地产机构仲量联行的数据显示，2025年上半年，针对日本市场的房地产投资额同比增长22％，上半年数据首次超过3万亿日元。东京在全球城市中排名居首。海外投资者对日本的房地产购买额增至3.7倍，占日本房地产整体投资额的34％。

聪明资金在东京布局是怎么买买买的呢？

数据显示，东京最核心的都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、涩谷区）占全部投资额的56％。其中从1990年以后竣工、总建筑面积超过3万平方米的“A级写字楼”来看，目前的投资回报率维持在2.0％～2.5％。说明即使表面上的回报率“看上去不是很高”，但是大钱依然钟爱核心城市的核心区域，这里需求更旺盛、更稳定，波动率更小。

为什么这类顶尖资产能够普遍穿越时间周期，跑赢人类社会的平均回报？

一个最重要的原因是，长期来看全球货币超发是普遍现象，广义货币增速多高于名义GDP增长，能够跑赢印钞机的资产不多，在绝大多数发达国家，核心城市的房地产就是其中之一。

无论是经济上行期还是下行期，人类的总财富总是在增加，资源总是在流向更敢冒险更聪明的人群，而这类高净值人群又挚爱核心城市的顶尖资产。

上海中心，徐汇心脏

豪宅市场的亮眼表现，已经成为上海楼市中的独立行情。克而瑞数据显示，1-10月，上海3000万以上豪宅的成交量占全国的比例也高达60%，达到1764套，比排名在它后面三位的北京、深圳、广州的成交总和891套要高出不少。相比上半年还有进一步扩大全国占比的迹象，可谓“泰半富豪，隐身于沪”。

道理很简单，上海是中国经济的中心；豪宅是上海资产的中心；而徐汇，更是上海豪宅的心脏所在。

“一江一河”是上海未来百年的城市发展黄金轴，是上海不可动摇的核心根基。毫不夸张的说，唯有滨江，才配得上“location、location、location”的纯粹价值。

而在这样纯粹的顶尖地段，作为“全球地王”的安澜上海，自然也要匹配“帝王”一样强劲的富豪客户和高净值人群。

首先是地段价值。徐汇滨江的发展动能已经毋庸置疑。徐滨已经成为上海顶流中的顶流，商业繁荣、人口汇集、高净值人群认可，徐汇滨江既是未来的CBD核心区域，又是1.4公里江岸端的滨江源头，坐拥黄浦江上游罕见的1.4公里黄金S湾，更与浦江对岸形成交相辉映的盛景，成为大钱们最喜爱的资产配置高地。

其次是标杆价值。安澜上海的项目所在地，是上海徐汇这片心脏地带，最后一块成片开发、整体兑现的滨江收尾手笔。无论是顶级的界面、政府和开发商的标杆性决心还是独一无二的稀缺性，都将“后无来者”。

最后是产品价值。在全国楼市“内卷”之下，作为心脏地带的标杆性产品，对于产品力的追求更是孜孜不倦，希冀打造一个“超前十年”的创新性作品。它是上海首个落地“全地块4米+整层抬板设计”的项目，通过架起一层抬板，让生活上下分层，彻底解决了核心区顶豪繁华与纯粹不可兼得的痛点。它还采用全景舱设计、三层立体花园景观以及五大浮空花园，凸显对自然的极致占有；设计审美上，安澜上海依然瞄准了“大钱风”，用瑞士钟表百年的技艺审美，融合温润质感的东方气质，尽显豪贵。

上海顶级豪宅即是需求最旺盛的，也是竞争激烈的，所以各家标杆性项目投入的程度超乎大部分人想象，产品力之顶级足以穿越周期，为高净值资产保驾护航。

上海楼市已近“估值底部”（与国债利率对比），提振政策随时蓄势待发。聪明资金从全球大势中做出判断，提前布局这样的关键时刻，正是对海内外几十年历史和资产周期的高认知铸就的重要决策。

抛下对于“人口周期”、“经济偏冷”、“房价见顶论”等宏大叙事的迷惘，清晰复盘全球核心城市的顶尖资产走势，应该会对于未来的判断和选择更有信心。

凡人踌躇不前，智者前瞻布局。

于无声处听惊雷，克服人性的逆向操作往往能够带来超预期的资产收益和价值回归。

买在寂静无声时。

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