北京买房：理清思路，购房建议1722

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，西红门顺驰领海您建议吗？89平复式两层，感觉利用率很高，鲁班奖户型，5万一平性价比如何？另外据说这里是北京地王小区，孙**起家的项目，所以质量好。

A：

1、房子是用来住的，自己觉得合适就买呗，我不是卖房的，无所谓建议不建议的。而且自住角度也没必要听别人的建议，自己觉得舒服最重要。

2、鲁班奖户型，这一般都是噱头，别太当真。毕竟是89平的复式，那楼下估计也就60平吧？这在复式户型里实在不大，毕竟楼梯就占走了不少面积，利用率不太高吧？

或者说这套房是不是有自建啊？那考察好，这几年查的非常严，如果加盖被登记成违建了，就有可能不让过户，就算过户了也有被拆的可能。

3、性价比怎么说呢？450万的复式，能租出多少钱？如果预估租金在7000块钱以上就算性价比高的，否则就不太高。我觉得以这套房不容易吧？除非是打隔断之后散租还差不多。所以这套房的性价比应该不是很高，还是多考虑自己的居住体验吧。

多说一句，如果不是住惯了带楼梯的，常规建议是最好租套房试试，看是否能接受。时间别太短，怎么也得几个月，看看自己+老人是否能接受室内爬楼梯。之所以复式的价格走势不太好，就是因为很多家庭觉的爬上爬下的挺累，出门时忘了东西再上楼拿就更累了。

所以考察好吧，先看自己是否能接受这种户型，然后再砍砍价，我觉得应该是有砍价空间的，否则性价比（租售比）不太合适似的。

4、质量的话还行吧，确实是北京第二代地王，面粉超过面包价格的典型。孙老板也确实想给打造成标杆儿卖高价，但顺驰当年扩张太快，导致管理有点儿乱，高管们都是年轻人，还换的跟走马灯似的，所以项目管理的不是太好。

或者说设计的很好，理想也丰满，只是现实有点儿骨感。毕竟一年多后顺驰的资金链就非常紧张了，所以才整体卖掉的公司，那在资金不足的情况下，质量基本就是达标吧。

仅供参考。

借网友这话题聊两句，李营这地段儿其实不算太强，毕竟西边就是铁道了，土地价值本身不太高。当年就是垃圾场+废品站，味道很大，上过不少次新闻，业主也维权了好几年。但废品站的老板是残疾人，导致搬家清理的事儿拖了很多年。现在是西区永定湾的规划做的不错，但是否能与铁道东边联动起来，还是有待观察。

顺驰领海的设计确实很不错，当年为了人工湖也下了很大的工夫，净化水质就找了好几家公司才解决的。但还是那句话，当年的顺驰扩张太快，导致管理跟不上。

当年我和顺驰有业务关系，但因为他们的管理层频繁变动，导致刚谈好的事儿下礼拜就换人了，又得重新聊，所以后来就放弃了。这种管理混乱是必定对项目造成影响的，路劲接手后也没改变太多，毕竟时间短。所以社区品质方面只能说达标，其他的期望值别太高，否则地王楼盘也不会今天这价格。

不过李营这地方挺有名气，是北京主要的回民聚集区之一，也是“白水羊头”的发源地。老祖宗据说是李自成的属下将领，所以地名带“营”。

既然老祖宗也姓李，和李自成是本家兄弟，那这就是西北的党项族了，在当年属于“回回”，羊肉是人家的传统饮食，所以才有了白水羊头。

多说一句，回回、回民、回族和穆斯林等几个称呼的含义，在老北京是略有不同的。回回指西北地区在相貌上和中原汉族有差异的，一下就能认出来，但未必是信仰伊教。

回民则一般指汉蒙等族中后来信仰伊教的，他们不算太虔诚的教徒，也就不必严格遵守教规，可以从事一些穆斯林不能从事的职业和生意。比如羊杂羊血羊霜肠和卖酒什么的，这些穆斯林不能做，但当年的回民可以。

回族是解放后划分民族时才真正确立的，之前是“有回教回民而无回族”，毕竟也没有佛族道族和基督族。但既然是成为民族，那就天然认为都信仰宗教，但其实未必都是穆斯林。而穆斯林在老北京是特指信仰坚定的教徒，严格遵守教规的各种禁忌，比普通回民虔诚的多。

总之吧，李营这地段儿还好，是“大兴新城”的起步区。顺驰领海也是北京第二代地王，算是地标楼盘。但这里更适合自住，其他方面别期望值太高。

仅供参考。

二

Q:

请问，我十一刚卖掉了中关村两套老破小，加现金储蓄有**万左右，咨询买改善楼盘的事宜。

1、原来的想法是买万柳的新新家园。但一是因为只能买3+1户型，说实话感觉不是太大的改善。二是我们没有学区需求，支付学区溢价没有意义。

2、现在的想法是索性五环外，在西山别墅区买颐和金茂府或香山壹号院，这样面积能大一些，小区品质也更高。但忧虑的是这边的保值问题，因为有朋友买在这里的价格走势远远落后于五环内。

3、另外有想法是索性再远一些，比如昌平或青龙湖附近的别墅，都去看过了，小区都挺好，就是地段配套实在不行，担心生活的便利性，保值估计也够呛。但这方案的优势是至少能节约上千万资金，有想法买几间写字楼出租当退休金。

A：

1、这总价在万柳的学区溢价就不算太高了，估计15%左右吧。也就是说总价越高，学区溢价就越低，毕竟豪宅没多少人买的起，很少有家长买几千万的房子当学区房的，自然也就不太容易炒高溢价。

当然，您这刚卖了学区房又买学区房，虽然溢价降了点儿也意义不大，从居住的性价比角度讲确实提高的不多。所以这就看自己是否喜好万柳吧，房子是用来住的，自己喜欢最重要。

2、朋友的房子价格走势弱，旁边的西山美墅馆呗，确实走势不太强。如果和同时期同价同档次的小区相比，那升值好的都单价十来万了，这里哪种产品都略低了点儿。

但还是这句话，房子是用来住的，有钱难买乐意，自己喜欢是最重要的。所以还是主要看居住体验吧，其他的都是副产品。

3、昌平或青龙湖的别墅，这怎么说呢？直接说吧，全北京各种别墅类产品，到目前为止的价格走势都不太强，除了地段儿真好的一些，比如万柳的，其他则绝大多数的价格走势都明显落后大盘。

或者这么说吧，别墅就是典型的自住为主，大多数都是消费大于保值的。所以我对这方案就更是只能说“房子是用来住的”了，其他的没法儿说什么。

至于买写字楼则是看哪个项目吧，一般是不太建议的，连老潘都整体套现跑路了，散户何必去接盘呢？这我就不多说了，要不然又得解释一大段。

4、总之您这仨想法都挺好，就看自己的喜好吧。如果让我排序，那就按您现在的排序吧，首选万柳的，次选西山的，再次选青龙湖的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我还是认为雄安的疏解首都功能是会对北京房价产生较大影响的。因为我家亲戚是宣武医院的，他们早就轮流去雄安出诊了，说雄安各种设施都建设的非常好，非常的宜居，将来无论是对企业还是个人都会有很大的吸引力的。而任何城市的基础都是人口，一旦减少之后必定影响经济，也就影响房价了。

A：

1、这不抬杠，我认为影响不大，您认为影响较大，那咱就各自保留观点吧。这种事儿根本也掰扯不清对错，等着看就是了。

2、不过我还是建议参考一下其他国家和咱们的城市历史，太阳底下没有新鲜事儿，很多历史先例都对未来有指示作用。

只看东亚的吧，日本作为“雁阵模式”的头雁，从50年代就疏解东京的首都功能，其他各国都借鉴了日本的经验。咱们只有一个通州副中心+雄安新区，而日本弄了好几个的副都心+新都心呢。典型的可以看筑波新城，连大学带研究院+产业园的搬了不少呢，但50年过去了，对东京都市圈只有巩固和发展的作用，小弟终究没能成为大哥。反正日本虽然房价崩盘30多年了，但到目前为止，只有东京核心区的房价涨回来了，还创了新高。

看韩国首尔的也行，旁边世宗市的定位就是“行政首都”，据说青瓦台大部分国家级政府机构都搬过去了，但造成的影响是两座城市的房价都持续上涨。

还有马来西亚的“步城”，定位是“国家行政中心”，20多年来据说把吉隆坡的行政机构快搬空了。效果挺好，步城积累了人气儿，房价猛涨。吉隆坡则是拥堵环境改善，房价也涨了不少。

至于印度的就看怎么看了吧，德里vs新德里的怎么理解都行。反正我理解的是新德里越建设越繁华，老德里越疏解越宜居（印度式的宜居），但房价都涨了几十年。

还有台湾省台北和新北的关系，我认为是互相促进，而不是城市间的你死我活竞争，但看您自己的理解吧。

3、总之这都是我的观点，您是否认可无所谓。有人习惯于以史为鉴，但也有人不知道历史就不在乎，这都没有对错，犯不上掰扯。

仅供参考。

四

Q:

请问，我们是平谷区，孩子现在是三年级，因为我工作在平谷，考虑通勤问题目前想考虑在朝阳买房把孩子转过去，因为孩子这一届好像是最高峰，初中在过去的话会晚了么？

目前我目标是人朝，中介跟我说了四个小区肯定能进人朝初中部，看了那个划片的网站也确实是，是不是未来几年也会有变化？我看您说未来可能会分到别的校区。孩子成绩很好，但是郊区的教育跟市里没法比肯定，很纠结，希望给予建议。

A：

1、三年级就是2023年入学的，北京有史以来的入学最高峰，人数是明年的接近两倍呢。小升初跨区看孩子的成绩吧，如果真是成绩好的话就不晚。因为各校入学都会进行摸底考试，按成绩进行分班或分层，因材施教的分配资源，成绩好的怎么都不吃亏。

2、人朝，中介说肯定能进初中部，但应该没说哪个校区吧？那就一切都有可能了，毕竟好几个校区呢。

未来是否有变化跟您家关系不大，因为无论哪年转学都是同一届，现在什么情况将来也是什么情况，竞争会一直存在。

而且考虑好，正因为人朝近些年太红了，所以导致学区房卖爆了，学校收纳的孩子也爆发式增长。那这对师资的压力就加大了，尤其是初中，是否能延续高质量和高成绩有待观察。

3、常规建议是如果确定转学，那就尽量提前，最好不超四年级。一是提前熟悉教学模式，二是成绩好的不耽误点招或选拔。至于房子就看当地中介的了，看房时每套房都算算账，尽量选择溢价低的。毕竟您家是转学，买溢价高的就不划算了。

仅供参考。

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