一线城市，第二轮补跌，还没结束！

近几个月，一线城市的房价跌幅反而超过了全国三四线城市！

这一现象非常奇怪，难道中国楼市又出现新问题了吗？

我先报几组官方数据，统计局最近公布了全国 70 城的房价。

由于新房数据有些异动，咱们主要看二手房数据：10 月份全国 70 城房价环比 9 月下跌了 0.679%，9 月跌幅是 0.58%，8 月是 0.54%。

从今年 4 月以来，每月的环比跌幅都在扩大，房价跌势愈发明显。

其中，一线城市环比下跌 0.95%，二线城市环比下跌 0.64%，三线城市环比下跌 0.67%。

一线城市的跌幅明显大于二线、三线，这在过去是非常罕见的。

再看具体城市：北京环比下跌 1.1%，上海环比下跌 0.9%，广州、深圳均环比下跌 1.9%。

一线城市是全国楼市的领头羊，中西部地区的三线城市是全国楼市变化的滞后区域。

咱们来看一张图，探究一下 “领头羊” 与 “滞后区域” 的房价关系。

这张图的数据，从 2020 年拉到 2023 年一季度，能看到一线城市的房价环比涨幅要大于中西部三线城市。

尤其是 2022 年到 2023 年一季度，一线城市房价总体呈上涨趋势，而中西部三线城市则在下跌。

这反映出楼市降温初期，一线城市比较抗跌，降温速度慢，而中西部三线城市降温更早、更快。

但从 2023 年二季度以来，大部分月份一线城市的房价跌幅反而大于中西部三线城市，只有 2024 年 10 月到今年 3 月，一线城市房价由跌转涨。

这主要是去年 9 月出台了一波强力刺激新政，一线城市出现反弹，房价止跌小涨。

但今年 4 月以来，一线城市房价重新下跌，尤其是 5 月之后，跌幅明显且持续大于中西部三线城市。

从图中其实能看出规律：

过去长期来看，城市、地区的房价强弱与当地经济、人口密度密切相关，一线城市基本面更强，房价长期涨幅要大于中西部三线城市。

但本次全国楼市降温，与过去楼市短周期调整的性质不同，这次是房价泡沫破裂，全国房价整体下跌。

下跌初期，一线城市因基本面较强，早期比较抗跌，甚至跌不动。

但随着时间推移，最终一线城市的房价跌幅也会较大，也就是说，到了某个阶段会出现 “补跌”。

具体来看，其实有两轮补跌：

第一轮补跌，是 2023 年二季度到 2024 年三季度，一线城市房价跌幅开始超过中西部三线城市，呈现补跌特征。

第二轮补跌，是今年 4 月之后再次出现，跌幅再次扩大，明显大于三线城市。

这次补跌，主要与去年 9 月底新政后一线城市房价短暂翻红有关，但翻红后为何没能持续上涨？

关键是大环境不允许，主要是经济面相对较弱。

目前一线城市的房价补跌还没有结束，我估计要持续到明年某个时间段，之后一线城市的房价跌幅会重新小于三线城市，也就是再过一段时间就会止跌。

观察全国楼市，要想房价企稳，首先得看一线城市这个 “领头羊” 何时能止跌企稳。

近段时间一线城市房价属于补跌，跌幅比三线城市更大，看似是异常现象，但仔细琢磨底层逻辑也不算奇怪，只是临时现象。

未来五年、十年、二十年，一线城市的房价涨幅肯定会明显超过三线城市。