地产微观：数据透视与结构格局

作者 秦晋

房地产市场持续盘整，从城市梯度差异到产品与企业的双重筛选，结构分化特征显著，正勾勒市场新布局逻辑。这一过程需通过数据细致观察。

降速中的改善信号

开发投资领域仍处于调整阶段，1-10 月全国房地产开发投资完成额同比下降 14.7%，住宅投资下滑 13.8%，新开工面积同比降幅达 19.8%。这组数据直接反映房企策略方向。数据显示房企 “保交付、控开工” 的核心策略仍在持续，房企对市场的投资信心修复尚需时间积累。开发端复苏动力仍显不足。

销售数据呈现 “总量承压、内生改善” 特点，1-10 月商品房销售面积、销售额同比分别下降 6.8% 和 9.6%，看似延续下行态势，但较去年同期降幅已收窄 9.0 和 11.3 个百分点。内生改善迹象在逐步显现。10 月单月销售面积同比大跌 19.6%，并非市场复苏动能消退，而是 2024 年四季度政策脉冲形成的高基数效应所致。短期数据波动未掩盖修复趋势。

库存方面，市场去化节奏稳步推进，商品房待售面积已连续 8 个月环比下降，10 月末较 9 月减少 322 万平方米。去库存政策效果在逐步释放。但 10 月末待售面积同比仍增长 3.3%，说明库存总量仍处相对高位。后续政策仍有发力空间，库存消化仍是市场回稳的重要课题。

格局中的韧性与筛选

城市层面分化持续加剧，核心城市韧性成市场复苏重要支撑，一线城市新房价格同比降幅仅 - 0.8%，远小于二三线城市，上海新房价格更逆势同比上涨 5.7%。二三线城市复苏动能偏弱。二三线城市房价跌幅虽未进一步扩大，但市场活跃度不足。土地市场同样印证这一趋势。仅上海、杭州等热点城市仍保持溢价成交热度，多数城市土地市场相对平淡。城市间冷热差距愈发明显。

产品与房企维度的 “双重筛选” 机制正重塑行业格局，改善型住宅凭借客群支付能力与产品品质优势，抗跌性显著优于刚需产品。企业层面差异同样明显。央国企及财务稳健民营房企市场占有率持续提升，项目平均去化率较行业高出 15-20 个百分点。优质资源集中趋势明确。这种优质资源向头部企业集中的趋势，在资本市场已直接转化为明显的估值分层。投资者用资金投票表达对房企前景的判断。

这种结构性转变预示市场方向，房地产市场正从过去 “同涨同跌” 的周期性波动，转向基于城市价值、产品力与企业信用的多层次、差异化发展新阶段。未来评判需调整思维。未来市场健康度评判，可能需要放弃单一的总量思维，转而建立更能反映结构优化程度的复合指标体系。

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