上海九批次土拍揽金173亿，两地块溢价成交，民企“现身”斩获多宗地块

△2025年上海第九批土拍商品住宅用地成交明细

总结：2025年上海第九次土拍中9宗地块均成交，成功揽金173.33亿元。本次土拍呈现以下四个特征：1，九批次土拍市场竞争程度有所下降；2，民营企业斩获“潜力地块”，多地块底价成交；3，市场趋于“理性”，外环外供地占比提升；4，国央企底价拿地，民营企业“区域深耕”。

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九批次土拍市场竞争激烈程度有所下降

本批次上海土地拍卖延续 “双高双竞” 规则但并未有地块触发，且各地块商品住宅装修标准竞报起始值各不相同：杨浦 4000 元 /㎡最高；宝山 3500-3000 元 /㎡次之，浦东与杨浦均为 3000 元 /㎡，青浦嘉定和奉贤均在 3500 元 /㎡以下。此外，本次土拍地块均未有中小套比例限制。

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民营企业斩获“潜力地块”，多地块底价成交

上海第九批次土拍共计吸引 16 家企业参与竞拍，其中国央企 8 家、民企 3 家、联合体 4 家以及 1 家外资 。竞拍环节：佳运置业（民企）经过82轮竞价以15.76%的溢价率拿下浦东川沙地块，该地块周边交通便利，临近地铁二号线，周围配套完善；宝业集团（民企）经过16轮竞价以5.17%的溢价率拿下青浦徐泾地块，该地块处于西虹桥核心位置，对比第五批次徐泾北城底价成交地块来看，开发商对这一区域态度还是比较两级分化的。

03

市场趋于“理性”，外环外供地占比提升

对比第七次土拍，杨浦东外滩地块以楼面价 92225 元/m²以及28.09%的高溢价率呈现“火爆”状态；而本次杨浦区仅以底价成交楼面价 68800.24 元/m²。本次土拍外环外供地占比超半数，嘉定、奉贤、青浦练塘等远郊地块占比提升，反映了当前市场“安全优先”的核心。

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国央企底价拿地，民营企业“区域深耕”

本次土拍中，央国企延续风险控制导向，以底价拿地为主；中海以21.77亿元底价竞得杨浦区地块，楼板价6.88万/㎡，该地块位于其中海云邸玖章（南区）北侧，形成区域集群开发；金茂则以37.26亿元底价摘得宝山区共康板块地块，楼板价3.7万/㎡，之前其已经在宝山拥有中环金茂府、金茂棠前等项目。大华集团以11.42亿元底价拿下宝山区高境板块N12-0302单元U3-01地块，楼板价3.7万/㎡，这是大华2025年第三次在上海拿地，宝山作为其“大本营”，此前已经开发过多个项目。

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