建新房像在搭积木 老旧小区“原拆原建”套餐加速上线

危旧楼房如何改建，一直是城市更新的痛点和难点。前不久发布的《关于推动城市高质量发展的意见》中明确指出，“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。”今年以来，各地积极结合实际情况，“原拆原建”的项目在多地启动实施。这两天，位于北京西城区的又一个“原拆原建”项目就正在施工。

三里河一区28号楼，是北京市西城区第二个“原拆原建”的项目。当记者来到施工现场的时候，发现有不少人在围观。据施工人员介绍，每天这里都会有人来拍照，其中多数是这栋楼的居民。

北京市西城区三里河一区28号楼居民：今天第一件事先来看看我的房子。

北京市西城区三里河一区28号楼居民：我送完了孩子就过来看看，从开始动工的时候就天天过来，真的心里特别开心。

三里河一区28号楼始建于20世纪70年代末，是典型的老旧住宅楼，共有3个单元54户居民。因为楼龄长、缺乏维护，楼内水管锈蚀漏水是常事，2023年还被纳入西城区危旧楼改建范围。

北京市西城区三里河一区28号楼居民：这个楼那么长时间了，肯定有很多的隐患，包括管道、电路，这次改建等于是从整楼的整体重建，都是新的了。

北京市西城区住房和城市建设委员会副主任 王勇：老百姓当时也对北京市刚刚开始推行的危旧楼改建的试点非常关注，他们也提出来，说我们这个楼能不能我们自主出资。

自主更新、原拆原建，居民有这样的想法，国家也有政策支持，于是西城区针对这个项目拿出了具体实施细则。按照“谁出资 谁受益”原则，这个“原拆原建”项目的资金计算下来是政府出资约40%，居民出资约60%。以一套60平方米的房子为例，总成本是每平方米11815元，其中政府补贴5786元，居民负担6029元。对于超出原有房本面积的部分，居民按照每平方米11815元来进行支付。

北京市西城区三里河一区28号楼居民：我们愿意，自己住的房子，我们才出了个小头，我觉得跟现在市场上那个价格比差远了，但在最后具体签合同交钱的过程中，有些家里有困难了，有六七户有实际困难。

“原拆原建”项目启动的先决条件，是居民要100%同意。面对出现的问题，怎么办？为此，街道和社区成立了工作专班，采取一户一策的方式，逐一上门沟通协商，还联系了相关的银行和金融机构，为经济上有困难的家庭提供金融支持方案。

北京市西城区月坛街道办事处副主任 孙鹏：我们也探索性引进了一些金融产品，比如可以带押过户，就是原来有贷款的人，可以不用结清贷款直接转到新房贷款，这个就解决了一部分前期有贷款的居民的一些担忧。

最终，经过近2年的前期准备，在街道、社区工作人员，以及居民的多轮沟通之下，54户居民仅用时77天就完成了项目的改造签约，盼来了改造团队的进驻。

“搭积木”式模块化改造

助力居民早住新居

项目启动改造了，居民们最关心的问题之一就是什么时候可以入住，毕竟租房也是一笔不小的开销。为此，相关部门和改造团队在这次的项目上引入了全新的、可以大幅压缩工期的建造工艺。

在三里河一区28号楼项目现场记者看到，这栋楼的改建如同“搭积木”一样，重型塔吊把一个模块吊装到预定的位置，不到半小时就完成了作业。而在项目不远处的路旁，还有4、5个模块已经运送到位，等待吊装。

中建国际投资集团有限公司助理总经理 白建伟：它90%的建造工序都是在工厂里面完成的，我们在工厂里面完成了建筑结构、内部装修、管线安装，然后把它运到现场进行现场组装，工期缩短到原本的25%。

三里河一区28号楼采用装配式技术，意味着模块化建造已经从试点走向成熟推广。如今，在设计方案确定之后，现场拆除和工厂模块生产可以同步启动，实现了“一边拆一边建”。

同时，改造团队根据这栋楼的功能分区，将每层楼拆分成26个模块，并将所有房屋内的管线、地板、开关面板等材料一并预制在模块内，达到现房交付的标准。这样，模块运到施工现场后，只需要吊装到预定的位置，再将所有的管线连接，就可以了。

如今，借助模块化建造方式，项目的施工进度大幅提速。

北京市西城区住房和城市建设委员会副主任 王勇：今年的4月份开始签改建协议的，老百姓大概是7月底搬完家的，我们是预计在春节之前能够让老百姓回迁。

为了让业主入住之后更加了解房子内部构造，改造团队未来还会为每个业主提供一份房子的数字说明书，所有管线的布局一目了然。

空间扩容

“原拆原建”适老又宜居

建设速度快了，用的材料和技术更好了。但“原拆原建”的居民们其实还有担心，一来新房的户型能不能更宽敞，二来新房的面积能不能在合理范围内多增加一些呢？对此，改造团队是如何帮助大家实现这些愿望的？

据介绍，三里河一区28号楼由于重建后的房子增加了电梯，整栋楼的面积增加了约17%。为了将这17%的增容面积在功能上发挥到极致，同时还要兼顾公平分配，街道和社区的工作专班找了多家施工单位进行沟通，目的就是一个，为大家找到最优的设计方案。

北京市西城区月坛街道办事处副主任 孙鹏：总的来讲，这个房子已经经过五六版的设计方案调整，新房按照新的规划、建设标准去建设的，也跟居民进行过反复沟通。

在最终的方案中，建成后房子的厨房不低于4平方米，卫生间不低于3平方米，并且在保留原有户型基础上，每家每户还增加了一定的面积。

北京市西城区三里河一区28号楼居民：我原来是不到70平方米，等建完了就是将近80平方米，多11平方米。

不仅如此，在改造的过程中，考虑到这栋老房子的居民中有一半都是老人，建成的新房子除了有电梯，还增加了许多适老化设施。

北京市西城区住房和城市建设委员会副主任 王勇：在改建过程中它绝对不是一个单独的危旧楼改建，它实际上解决了很多的民生问题和历史遗留问题。通过“原拆原建”的模式，能够彻底解决房屋的安全隐患、消防隐患，而且真真正正能让居民住上好房子。

创新方式方法

多地按下“原拆原建”加速键

其实，不只是北京，今年以来，全国多地都有“原拆原建”的具体案例落地，部分地方还在一栋楼“原拆原建”的基础上，创新方式方法，实现了成片连片自主更新。

在湖北宜昌的夷陵区，“原拆原建”不再仅限于一栋楼。这栋建于20世纪70年代的老旧居民楼，通过原址改造，很快就要变成一座崭新的商住综合体。

湖北省宜昌市夷陵区住房和城乡建设局副局长 王康勇：目前总体进度达到70%以上，预计12月份结构封顶，明年春节过后能够实现运营。

原来，今年3月当地启动该楼改造时，面临居民不愿外迁、局部改造难以治本等现实问题，夷陵区创新思路，为了推动这一栋楼原地重建，特意整合了周边三栋闲置国有资产建筑，统一规划为商住综合体。这样，项目建成后，不仅可以提供48套商品住房，还有了两层商业空间及90个地下停车位。

湖北省宜昌市夷陵区住房和城乡建设局副局长 王康勇：改造提升之后，能够实现国有资产的盘活，住房安全的改善，闲置空间的利用，以及整个片区环境的一个改善，提升整体的商业价值。

同样，在广州，前不久启动的得胜岗改造项目，则是当地首个成片连片的自主更新项目，标志着“原拆原建”模式从单栋楼向成片区域拓展。

广州市安居住房置业有限公司负责人 严飞虎：得胜岗项目是目前广州市规模最大的成片连片自主更新项目。有利于推动更多老旧小区改造，让广大市民安居乐业。

改造前，得胜岗片区共有25栋建于20世纪六七十年代的砖混结构旧楼，大部分房屋缺少独立厨卫和排污设施。而随着成片连片改造，居民的居住环境将得到极大改善。像居民曾阿姨，家里原本65平方米的旧房，将可以置换为85平方米的三室两厅新房。

广东省广州市海珠区江南中街道得胜岗片区居民 曾女士：下雨屋顶上面都会漏水，搬进新房后，生活环境改善很多。

据介绍，广州通过建立“居民出一点、企业出一点、政府补一点”的多元筹资机制，积极引导产权人参与自主改造。改造后的得胜岗片区将配备独立厨卫、电梯、无障碍设施和地下停车场，整体完工后预计还可以新增约300套保障性住房，主要面向新市民、青年人和工薪群体。

中建科工广州市得胜岗片区自主更新项目经理 罗崇恩：现场正处于建渣清运阶段，这个项目我们采用装配式和模块化的建造方式，把70%的前期工作放在工厂，大幅提升施工效率，减少污染，确保我们的项目早交付。

而在浙江，《浙江省城镇社区更新条例》已于今年7月正式实施，成为全国首部城镇社区更新领域的省级法规，明确“房屋建筑所有权人可提出更新项目申请”。厦门则规定，建筑年限满40年、结构差、功能不全且无维修价值的房屋，所有权人可在符合规划前提下申请原地翻建，改造方式灵活多样，支持单栋、多栋联合或整体改造。