租赁住房的“瓴寓答案”： 做具备精细化运营能力的资管人

文/乐居财经 房慧

过去十年，中国租赁住房市场实现了从分散无序到规范发展的跨越式演进。作为行业重要参与者之一的瓴寓，伴随行业沉浮已近十年。

从落地首个“投融建管退”全周期闭环项目，到推动市场首单住房租赁持有型不动产ABS成功挂牌，再到完成Pre-REITs基金的设立运作，再到携手险资共建租赁住房专项基金，瓴寓已顺利实现12个资管项目的全流程资产退出。以这些实践印证了其“以退定投”的资管逻辑，也使其成为在行业内屈指可数的具有精细化运营能力的租赁住房资管人内形成了一定的影响力。

当前，租赁住房市场面临产品同质化、供需结构错配等行业性挑战。而瓴寓持续推进创新实践，以“产品力提升+数字化赋能”为核心发展战略，探索差异化发展路径。其通过3.0产品优化居住体验，以数字化手段贯穿运营全链条，相关实践为行业可持续发展提供了实践样本。

近日，由其打造的青晏阁（G116社区）正式亮相，该项目位于南京河西南，以稀缺景观区位、高品质居住环境、人性化服务与艺术园林，为江苏省乃至全国保租房建设刷新了高度。这是“国企+民企”合作模式下的保租房标杆及瓴寓3.0旗舰产品。

现场，瓴寓国际CEO张爱华表示：将在打造“好房子”的基础上，持续通过专业服务和社区治理的创新，让青年才俊拥有美好生活。

以使用频率结构空间，3.0产品打造租赁产品的“别墅级体验”

当下，作为租房主力的年轻人，他们对租房的要求是怎样的？为此，瓴寓做了大量的信息采集，将客户需求琢磨透彻。对此，张爱华总结道：“抽象出来有几个典型特点，第一人性化，第二个性化，第三社区化。我们3.0产品其实都很好的去贴合了这些特点。”

人性化是什么？首先是高性价比，不能太贵，但还要好。同时他要被看见、被重视；个性化体现要有多样选择，不是传统的一千套房子都长一个样。除了空间，还有不同布置风格等；社区化体现在社区里是没有边界的、开放的，你到哪里都可以坐一坐，聊一聊。

将客户研究透之后，瓴寓在产品上是如何打造的？瓴寓跳出了传统租赁产品“只提供空间”的思维定式，以互联网逻辑重构居住场景，开创性推出3.0产品，用“空间舒适度×使用频率”的价值公式，实现了“25平米空间别墅级体验”的核心突破。

在3.0产品理念中，居住空间被解构为三大功能模块：高频使用的私密空间、中频使用的半私密空间与低频使用的公共空间。私密空间作为“家的核心”，是客户付费的户内空间，通过大数据模拟135种生活场景，让每一寸空间都物尽其用，无论是单身青年、小夫妻还是亲子家庭，都能找到适配的户型选择；半私密空间作为居室功能的外延，是客户分时分享的空间，可灵活切换家庭聚餐、小型派对、私享沙龙等社交场景，填补解决了租赁社区私密户内社交空间的不足；的空白；公共空间则分为健身中心、大会客厅、自习室三大区块，分散布局实现动静分离，客户随到随用。三种空间的组合，，既满足了租户的运动、社交需求，又保障互不干扰的居住体验。

这种空间重构的背后，是对租户需求的深刻洞察。以上海松江西部科技园柚米社区，瓴寓3.0产品精准契合客户诉求：六种基础户型衍生出二十余种风格，封阳台与不非封阳台的差异让租户自行选择。化设计尊重多元审美；社区虚拟货币“柚米币”可兑换半私密空间使用权，免费开放的健身房与自习室叠加民水民电优势，让租户以可负担的价格获得超预期权益；“租委会”共治模式与18个青年社团的孵化，更构建了有温度的社区生态，使上海松江西部科技园这个柚米社区开业不足半年出租率即达93%，并持续稳定在超95%的高位，租金溢价超30%。

值得一提的是，这个3.0产品的首个落地项目不仅斩获上海市白玉兰优质建设工程奖，其建筑模型更获外观设计专利认证，标志着其设计的技术性与创新性得到权威认可，也印证了“好产品自带流量”的市场逻辑。

抠好一分一毫，数字化破解行业“100元生死局”

好产品是营销的原点，而要想更好地占有市场，必须对其有充分认知租赁行业的本质是资产的运营与保值增值，企业的可持续发展要从资产估值及资产流动性的角度去破题。对此，在这方面，张爱华的生意经是表示：“租赁是传统行业，而且又是个民生行业，它是微利的。首先得认知到这个行业是微利的，一分一毫都要把它抠好。”

对此，她展开分析道：租赁住房行业流传着是一个“100元定生死”的行业法则。租赁资产的估值大约是NOI的22倍，一间房的租金差100块，一个1000间房的租赁社区，NOI一年就差了120万，对应到资产估值就差了2500万。这是一个巨大的差距，本来可以实现退出的项目，可能就因为这100块，退出不了了。决定租金的因素很多，只靠人很难实现精细化管理。因此，：单项目租金波动100元，对应资产端价值差异可达约25400万元。面对这一微利且敏感的行业特性，瓴寓从2018年就开始构建自身的数字化能力，以数字化用系统打通贯穿“投融投建管退”的资管全链条，构建起覆盖决策、设计、建设、运营的精细化体系。。

在投资决策端，瓴寓自2018年起构建大数据系统，自研的FALCON系统已迭代至3.0版本。通过区域客户热力图、竞品数据分析与交叉验证，实现目标客群精准描摹与市场研判；智能定价模块可自动测算区域点位租金，结合“租金=地段+产品溢价×运营系数”的核心公式，将投资决策准确度提升至95%以上，远超行业平均水平，从源头规避减少租金波动风险。

产品打造阶段，数字化工具让“成本-价格-设计”的三角平衡成为可能。瓴寓建立包含舒适度、使用频率等七大维度的户型评价体系，通过人工智能优化户型布局，结合历史数据构建户型溢价模型，精准预测不同设计参数带来的租金增量。以上海松江西部科技园柚米社区为例，通过数字化设计实现1.3倍行业平均坪效，在定价高于周边竞品的同时，保持96%的高出租率，印证了数字化对产品溢价的赋能。

运营阶段，双脑驱动决策机制实现效率与收益的双重提升。智能化营销KOI系统筛选最优渠道组合，智能公寓运营PMS系统提升人效，物联网IOT系统降低能耗；线上服务闭环让报修维修3分钟内响应，人脸识别与机器人配送保障居住便捷性；七层漏斗机制标准化管理营销动作，确保运营策略落地见效。

这套数字化运营体系，让瓴寓在市场下行期仍能实现租金“别人跌10%，我们只跌5%”的抗风险表现，持续跑赢市场。谈及数字化运营，张爱华还是颇有底气：“任何一家企业都改变不了市场，唯一能做的就是跑赢市场。投资人非常理性，如果你能证明跑赢市场、跑赢竞品，他就有耐心陪你面对市场的波动。在市场下行时比别人降得少一点，在市场上行时又比别人涨得更快一些。底层还是回归到能力——凭什么你的产品比别人好，运营服务比别人好？构建完这个底层逻辑后，我们不太惧怕市场波动，而是依据市场波动来制定不同阶段的策略。”

“虽然走到今天很困难，但是长期能力的构建只要花足够的时间，慢慢累加，它会形成比较好的势能。行业中，很难找到第二家像瓴寓把整个租赁链条做全的。”

正是而极强的产品打造和运营服务能力，也让其瓴寓成为了投资人眼中"具备服务能力的资管人"，让其在行业里几乎“没有竞品”。。