广州白云陈田村旧改演义 华发建管入场、兴业银行与富力角色

观点网 全国最大的“汽配城”已走在重生的路上。

比起进度停滞多年的其他旧改项目，陈田村旧改走得不快，但好在步履并没有真正停下。尽管因为流动性问题建设缓慢，但由富力操刀的首期安置房已在2024年交付，近期也迎来了不止一项好消息。

随着多个旧改项目纷纷提速，广州白云陈田村在接到115亿元增量纾困资金的同时，也引入了两位“重量级”嘉宾。

在各级政府协调下，由兴业银行牵头联合纾困各方制定的项目纾困盘活方案已获广州市政府批复同意，明确陈田村旧改将由兴业银行、富力集团、华发建管3家企业共同改造开发。

挥别昔日汽配城的繁华与握手楼的脏乱，得到“国家队”入场的陈田村，至少已经摆脱可能烂尾的命运。

陈田村往事

位于广州市白云新城北部，陈田村是白云新城北部发展带的门户地区，再加上靠近白云山，区位优势明显，改造也被寄予厚望。

而讲起陈田村往日繁华，最有感触的必定是广州的老司机们。从一颗螺丝到旧车尾灯，从保险杠到方向盘，在汽车发烧友的心目中，这个全国最大的汽配城的地位并不低于小朋友眼中的迪士尼。

店铺挨着店铺、轮胎和整箱零件堆在地上，往来吆喝和讲价之间，跑车引擎声带来的热闹能够持续到深夜。

但旧村走动空间本就狭窄，还有汽车配件热销带来的油污遍地与吵闹噪音，这样的热闹对于当地村民而言是一种无法调和的苦恼。

于是，陈田村改造规划在2013年4月进行批前公示，正式走上旧改之路。

根据《白云区陈田村改造地块控制性详细规划修改征询意见公示》，此次改造规划的总面积达207.8万平方米，超过了当时正在进行的最大城中村改造项目琶洲村。

在规划中，陈田村改造地块包括4个规划管理单元，将建设近50栋高层住宅，毛容积率从0.80提高到3.32，对应增加了规划道路和商业、教育面积，白云大道西侧连片汽配城的商业用地主要用作复建住宅用地和融资住宅用地。

迈出第一步后，陈田村的改造路程起初也是在正轨上顺利前行。

先是2014年，陈田村永泰片区控制性详细规划获批，确定以“三旧连片综合开发”模式打造示范区；2015年11月，改造方案获广州市原城市更新局批复，项目正式立项；2017年3月，陈田村召开股东代表大会，通过《改造方案》《拆补方案》《招商原则》并公示，进入筹备阶段。

来到2019年3月，陈田村旧改项目摆上竞拍台，最终经过报价角逐，由富力收入囊中。

多年以来，富力早已在发展轨迹中烙上“旧改大户”的印记，时任富力董事长的李思廉也曾多次在公开场合表示，旧城改造是富力开发计划中优先考虑的项目。

在陈田村旧改之前，富力手中已有超过40个分布在全国范围内的已签约旧改，其中大湾区内已签约项目便超过20个，涉及总建筑面积约超2000万平方米。

那一年的富力站在最辉煌的塔尖，手中营业额与净利润双线增长，对于陈田村旧改的期待也很高。有消息人士表示，富力或是希望借助陈田村的区位优势再现“猎德传奇”。

将陈田村旧改拿到手后，富力快速动了起来。

2019年5月，陈田村启动一期签约拆除工作；同年7月，已完成约42万平方米集体物业拆除，超1500家商户动迁，租户签约率超过90%；11月，奠基仪式启动，陈田村一期复建安置工程正式开工。

但故事在2020年迎来转折，和大多数交由民企操刀的旧改项目命运相似，富力的流动性情况急转直下，陈田村的改造进程也在断断续续“卡带”之中走走停停。

国家队入场

没有完全陷入停滞，却也没在预期节点中看到应有成果，陈田村旧改就这样卡在尴尬的中间地带，度过了5年岁月。

实际上，富力在拿下陈田村旧改的那一年就开始了出售资产、股权融资、减少拿地等一系列举措，以此缓解现金流压力。

资金链紧张是一颗悬在富力头上的雷。陈田村旧改虽然在2019年就已动工，但受疫情、旧改政策、行业周期等等影响，富力面临的流动性压力令旧改项目陷入了融资、拆迁与建设进度缓慢的泥潭。

2021年5月，陈田村村民对改造方案表决通过率超90%，首期安置房设计方案也获得批复，但超过200万平方米的改造版图中，已拆除部分只有66.05万平方米，完成率仅有三成。

旧改项目本就庞大而复杂，耗资高、耗时长的特点对操盘方而言是非常大的考验。哪怕是经验充足的旧改老手富力，2022年3月在公开市场正式宣布违约之后，手中各项旧改都开始步履维艰。

好在富力并没有“摆烂”，陈田村旧改一期复建房在2023年5月宣布封顶，进入装修与配套阶段。

尽管按照最初计划，首批复建房应该在2022年便完成建设。

富力一边忙着卖资产和处理债务重组，另一边还在独自推动着陈田村首期复建房施工进度，最终在2024年8月开启了首批摇珠分房，同年12月正式收楼。

据介绍，复建住宅区首期项目新建住宅楼10栋共计1393套，总建筑面积约28万平方米，商业配套44.73万平方米，涉及数千户居民的搬迁与新居安置。

不过，也因为富力的流动性困难，首期复建房进度缓慢，二期地块还有不少村民直到今年仍未搬离。

幸好，命运的转折点今年终于降临在陈田村。

广州白云区政府在5月发布通知，收回陈田村全村的集体土地使用权。又过三个月，一则《征收土地公告》直接将陈田村二期将近30公顷的集体用地转为国有土地，为后续拆迁提前铺路。

为此，征收公告提到，公告发布之日起15日内，如果留守户逾期未签订补偿协议的，政府将依法启动“行政处理”，申请强制拆除。

征收土地使用权就像由红转绿的信号灯，再次按下陈田村旧改的加速键。

11月2日，陈田村经济联合社官微宣布增量纾困资金到位，兴业银行作为出资方和资金监管方，投入的专项资金规模或达到百亿。

据了解，按照此前旧改估算，陈田村改造总投资额约为105亿元。这也意味着，兴业银行入局带来的“活水”足够覆盖陈田村旧改剩余区域建设所需要的资金。

或许考虑到富力当前面临着多重压力，为了确保陈田村旧改不再走走停停，引入兴业银行的同时，陈田村还迎来了华发建管共同开发。

也由于华发建管的入局，融资区原本已建好两栋楼的富力富云山，在近日正式更名为“雲山境”，融资区剩余未建区域宣布重新启动。

据市场消息，原富云山A区由华发和富力共同运营，后续新建组团全交给华发代建代管，富力彻底退出开发。

最重要的资金问题找到出路，又有“国家队”华发建管参与建设，富力在陈田村也终于摆脱左支右绌的状况，旧村蝶变或许已在不远处。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。