京东MALL接下又一单存量改造 断档的无锡保利广场迎来“重生”

观点网 伴随时代的发展，传统商业逻辑正被重塑。今时今日的商业空间早已不再是单纯的交易场所，而日益成为融合体验、社交与情感连接的生活场景。消费者关注的焦点，也从商品本身转向场景体验、社交价值与情绪共鸣。

与此同时，零售业态不断进化，营销方式从线上种草延伸至线下深度体验，如何与消费者建立深度连接，已成为决定商业成败的核心命题。

在消费习惯的变迁与消费需求升级的夹缝中，传统商业地产的“租售模式”正面临前所未有的挑战。大量建成多年的存量商业项目面临客流下滑、业态老化等困境，更新改造已非“可选项”，而是生存与焕活的必然路径。

其中，也不乏一些曾引领商业地产风潮，如今却逐渐被“遗忘”的项目亟待盘活，开业已超20年的无锡保利广场便是其中之一。

11月19日，无锡京东MALL项目正式签约，落户梁溪区原保利广场。

事实上，京东MALL 带来的“更新”，不仅是硬件上的调整，更涉及运营逻辑、品牌组合、用户关系等方面的系统性重构。

闲置12年的“老大难”

从项目前身说起。

资料显示，保利广场开业于2004年，其位于无锡市梁溪区解放东路和县前东街交汇处。项目建筑面积约8万平方米，曾是无锡首家一站式购物中心。

依托当时的先发优势，无锡保利广场在开业初期成功吸引了众多正处于高速扩张期、同样有强烈拓店需求的知名品牌入驻。包括家乐福超市、肯德基、H&M等国际连锁品牌，迅速构建起集零售、餐饮、休闲于一体的综合消费生态。

在2000年代末至2010年代初的鼎盛时期，项目不仅成为无锡市中心重要的商业地标，更因其良好的购物环境与品牌集聚效应，被无锡市旅游局列为“无锡首批旅游购物推荐单位”之一。

这一官方背书，不仅彰显了其在本地商业格局中的标杆地位，也折射出那个时代“大而全”购物中心的黄金荣光。

不过，随着2010年后，无锡迎来商业综合体爆发期，恒隆广场、苏宁广场等高端项目相继亮相，城市商业格局迅速洗牌。

这些新建项目不仅在硬件设施、空间设计上更为现代，在品牌组合、运营理念和数字化服务上也更贴合新一代消费者的需求，对保利广场形成了全方位的冲击。

与此同时，电商崛起进一步分流了传统百货的客流，而保利广场受限于原有物业结构与招商能力，难以快速迭代升级。随着主力店陆续撤出，连锁反应持续发酵，项目人气显著下滑，空置率攀升。

作为曾经的无锡东门商业地标，保利广场自2012年闭店后闲置超12年。

在2017年4月初，曾有消息称保利广场已由无锡市威尔富商业管理有限公司全面启动改造，总投入约1.5亿元，更名“保利I-parkmall”，并力争于2018年初开门迎客。

但从后续结果来看，并未能落地。2019年7月，又有报道称，保利广场解放东路沿线的共有商铺正在重新进行签约，若在8月上旬能达到九成签约率，该部分最快将在2020年元旦前后开业。然而，关于保利广场“复活”始终没有实质性进展。辉煌之后的保利广场陷入了持续数年的沉寂。

直至今年4月，有关部门披露保利广场提升改造项目招标计划。该计划显示，招标人为无锡市梁溪资产运营有限公司，投资估算1.96亿，资金来源为自筹，计划招标时间为2025年5月29日。

项目概况中提到，面积约为7.84万平方米，原为无锡保利广场项目，坐落于梁溪区解放东路与县前东街交叉口，用途为商业、餐饮、影院。根据规划，该项目由一栋3层商业建筑及1层地下室组成。

今年10月，保利广场改造提升工程的招标计划正式对外公布。而随着无锡京东MALL项目近期官宣落户，这座沉寂多年的商业体终于迎来实质性重启与新生契机。

据了解，在原保利广场上落地的京东MALL，是京东集团在江苏重点布局的项目，将打造华东区域升级店型。其核心定位聚焦“新、潮、趣”，主打“年轻力”，同时兼顾家庭全客层，营造富有“轻和力”与情绪价值的消费空间。

项目突破传统零售，构建“购物+体验+社交+娱乐”的新型消费业态。以“潮玩科技”和“一站置家”为主线，规划了30多个沉浸式主题场景。特色区域如DIY装机大师、京东电竞、咖啡工坊、美食工坊、冰酒体验区等。

针对年轻客群和大学生，电竞专区的设立及后续赛事活动，将强化潮流聚集地的属性。与此同时，项目致力于满足“一老一小”在内的全家庭成员需求，成为主城区内的生活方式新升级和新体验。

开业加速器

自2021年9月首家线下门店在西安开业以来，京东MALL在全国的扩张步伐明显加快。

截至今年11月9日，全国已开业26家京东MALL，遍布北京、天津、重庆、广州、南京、深圳、厦门、太原、西安等城市，其中近半数开业于今年。

据商业客不完全统计，截至目前，今年已开业9家京东MALL，其中2家位于北京，其余覆盖南京、武汉、太原、深圳、天津、厦门等城市。

此外，在今年5月开业的合肥京东MALL是由原京东电器超级体验店升级而来。算下来，年内已开业的京东MALL数量为10家。

筹开项目方面，今年初，武汉汉阳王家湾京东MALL、郑州金水京东MALL成功签约，并计划在年内开业。

年内签约的项目还包括济南京东MALL以及苏州高新区京东MALL，分别预计在2027年上半年建成，以及在2026年上半年开业。

也就是说，在2025年开业的京东MALL数量有望达12家，而京东MALL在全国的已开业及筹备中门店已超30家。

数据来源：网络公开资料，商业客整理

在项目获取方式上，以无锡项目为例，存量项目改造已成为京东MALL拓展门店的重要来源。京东MALL的首家线下门店亦是来源于此。

2021年3月，京东电器超级体验店正式签约入驻西安未央区盛龙广场，签约入驻的位置为盛龙广场内的民生百货，共有5层，经营面积4.2万平方米。

过往信息显示，2014年11月29日盛龙广场龙首购物中心试营业，民生百货龙首店也同步试营业。民生百货与盛龙广场紧密依存，互相成就。但后续因企业发展及市场表现等多重原因，民生百货旗下门店陆续出现调整，其中，盛龙广场内的民生百货龙首店便在2020年7月1日起正式闭店，直到京东的到来。

值得注意的是，或许京东原计划以“京东电器超级体验店”入驻，但彼时正伴随着京东对五星电器的盘整，以及京东全渠道战略的深入推进，最终使得计划中的超级体验店以“京东MALL”名字开业。

此外，大连京东MALL于2024年9月开始试营业，11月8日开始正式营业。项目整体共5层，占地面积约5万平方米，汇聚潮流家电、数码产品、智能家居以及新潮娱乐等互动体验空间。

据悉，项目所在物业是位于天津街附近的曼哈顿大厦，由其内的新世界百货改造而来。从2002年开业到2017年6月30日因故撤店，新世界百货退出经营。新世界百货一度是大连最繁华商业街——天津街的核心地标。而在其撤店后，项目也始终空置。

转机出现在2023年11月。相关报道显示，大连市中山区与北京京东世纪贸易有限公司、大连新世界广场国际有限公司，共同签署京东MALL辽南区域总部项目合作协议。也由此，这一闲置资产的盘活进程正式启动。

随着京东MALL的入驻，沉寂多年的曼哈顿大厦也终于重焕生机，成为辽南地区科技零售与城市更新融合的新样本。

利用原新世界百货1-5层，京东在这里打造了一处自营消费电子主题类全渠道、全场景、全新业态沉浸式体验综合体。也是继2022年在沈阳开设东北首家超级体验店后，京东在东北地区打造的又一“网红”超级商业体。

诸如西安未央区京东MALL、大连京东MALL的存量改造案例还有很多。粗略计算，京东MALL已布局的30个项目中，涉及存量改造的项目近六成。

也正是这样的布局方式，使得京东MALL在加快拓店速度的同时，减轻开业负担。

据了解，京东MALL在早期“一城一店”策略成功实施的基础上，已经开始加大对个别城市的深耕。在西安、北京、天津、苏州等地，京东MALL已开出双店，进一步巩固在这些城市的市场渗透与品牌影响力。

凭借潮流科技与沉浸式体验，聚焦家电家居的京东MALL，也依托细分品类优势，在多个竞争激烈的市场成功开辟出差异化生存空间。其中，商业地产高度饱和的武汉，更是成为京东MALL首个“一城三店”布局城市。

今年2月，武汉第三家京东MALL项目签约仪式在汉阳区举行，具体选址为武汉投控集团权属企业资产公司运营的王家湾商圈顶琇广场。

该项目营业面积近5万平方米，共5层，计划于年内开业。将汇聚潮流家电、手机数码电脑、电竞娱乐、家居家装等众多京东自营品类，覆盖200余家全球顶尖品牌、超20万种商品。

通过体验式创新模式，王家湾京东MALL打造电竞娱乐、烘焙厨房、咖啡、美妆等多个沉浸式主题专区。将打造为集前沿潮流、炫酷科技于一体的全场景综合类消费商业体和汉阳“头号潮玩科技中心”。

在该项目之前，武汉武昌京东MALL、武汉光谷京东MALL已分别于2023年9月、2025年6月开业。

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